인수는 0원, 하지만 감정가 70%만 보고 가격 메리트를 단정하면 안 된다 — 강창훼밀리아파트 205호

대구지방법원 2025타경32073. 대구 달성군 다사읍 죽곡리 강창훼밀리아파트 101동 2층 205호입니다. 소유자 이정순은 2010.06.11. 거래가액 65,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 여러 차례 근저당권이 설정·교체됐지만, 을구 1번 근저당권은 2012.10.31., 을구 2번은 2013.12.30., 을구 4번과 6번은 2015.09.17. 각각 등기상 말소됐습니다.

따라서 이미 말소된 을구 1·2·4·6번 권리를 현재 배당 대상이나 말소기준권리로 다시 계산하면 안 됩니다. 현재 존속하는 선순위 담보권은 을구 8번 근저당권이며, 설정일은 2015.09.17., 채권최고액은 116,400,000원입니다. 이 권리가 올바른 말소기준권리이고, 2018년 가압류와 2025년 강제경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 과거 근저당과 현재 기준권리를 구분해야 한다

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 이월선 1명입니다. 전입일은 2024.10.25.로, 말소기준권리인 2015.09.17. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 날짜 관계상 대항력은 없으며 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

배당요구는 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 및 소액임차인 최우선변제 해당 여부는 별도 확인이 필요합니다. 다만 전입 자체가 말소기준권리보다 늦으므로, 배당을 받지 못한 보증금이 있더라도 매수인에게 승계되는 대항력 보증금은 아닙니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%와 시세 할인은 같은 말이 아니다

현재 최저매각가는 84,000,000원으로 감정가 120,000,000원의 70%입니다. 임차인 보증금 인수나 존속 권리가 없어 실질취득액도 최저가와 같은 84,000,000원으로 계산됩니다.

그러나 동일 단지의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 30% 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다. 입찰가 판단은 강창훼밀리아파트의 최근 거래와 같은 동·유사 층 거래를 별도로 대조한 뒤 내려야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)

배당액은 현재 존속하는 을구 8번 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 보수적 추정입니다. 이미 말소된 을구 1·2·4·6번 근저당권에는 배당하지 않았습니다. 신청채권자 예상배당이 0원인 이유는 말소된 과거 권리 때문이 아니라, 현재 존속하는 2015.09.17. 선순위 근저당권이 집행비용 공제 후 매각대금 전액을 흡수하기 때문입니다. 임차인 최우선변제 해당 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 달성군립도서관 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 11층 건물 중 2층 205호이며, 급배수·위생·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 단지 북동측으로 폭 약 8~10미터의 왕복 2차로에 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역이며 일부 필지는 중로3류에 접하고, 교육환경 상대보호구역·배출시설설치제한지역·준보전산지 등에 해당합니다.
• 공부와 현황. 일부 토지의 공부상 지목은 임야이나 현황은 대지로 이용 중입니다.
• 내부 상태. 현장 방문 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부구조·내부현황·구조변경 여부를 직접 확인하지 못한 상태입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 등기부 원본에서 을구 1·2·4·6번 말소와 을구 8번 존속 상태를 다시 대조하세요.
• 임차인 보증금 확인. 이월선의 보증금과 확정일자를 확인해 소액임차인 최우선변제 가능성과 실제 배당 변동을 점검하세요.
• 시세 대조. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 강창훼밀리아파트 최근 거래와 같은 동·유사 층 매물을 확인하세요.
• 내부 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 조사하지 못했으므로 수리비·구조변경·누수·설비 상태를 별도로 확인하세요.
• 점유 및 명도. 임차인 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인하고, 필요하면 인도명령 절차와 명도비용을 고려하세요.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납액과 승계 가능 범위를 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 문건을 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 검증 후”

이 사건의 핵심은 오래된 근저당권 이력을 현재 권리처럼 중복 계산하지 않는 것입니다. 을구 1·2·4·6번은 이미 말소됐고, 실제 말소기준은 2015.09.17. 설정된 을구 8번 근저당권입니다. 임차인 전입은 그보다 약 9년 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.

예상배당에서도 말소된 과거 근저당권은 제외해야 합니다. 현재 최저가 84,000,000원에서는 집행비용 1,912,000원을 제외한 82,088,000원이 존속 선순위 근저당권에 배당되고, 신청채권자 대구신용보증재단의 예상배당은 0원입니다. 이는 과거 말소 권리를 배당해서가 아니라 현재 유효한 선순위 근저당권이 매각대금을 흡수하기 때문입니다.

권리분석은 비교적 단순하지만 가격 판단은 별개입니다. 실질취득액은 최저가와 같은 84,000,000원이지만, 최근 실거래 비교 없이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 권리는 확인 가능, 가격은 실거래 검증 후 결정. 이것이 이 물건의 결론입니다.