대구지방법원 2025타경32107. 월성동서아파트 102동 6층 602호, 전용면적 비교대상은 134.74㎡인 아파트입니다. 감정가는 269,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 131,810,000원, 감정가의 49%입니다. 권리의 기준점은 2020년 3월 24일 설정된 국민은행 근저당권 193,600,000원입니다. 이후 2021년 애큐온저축은행 근저당과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인은 없어 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
가격만 보면 확실히 감정가에서 많이 내려왔습니다. 그러나 이 단지의 전체 12건 평균 307,166,666원에는 2021년 378,000,000원~448,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 반면 최근 12개월 거래 4건의 평균은 236,250,000원, 최신 거래는 210,000,000원이고 최근 구간과 과거 구간의 차이는 -31.0%입니다. 따라서 현재 가격의 판단 기준은 전체 장기 평균보다 최근 거래구간에 두는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32107 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 월성동 277-3 월성동서아파트 102동 6층602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 6층 |
| 실거래 비교면적 | 134.74㎡ |
| 소유자 | 조호현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 131,810,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 146,804,418원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 단지 | 월성동서 · 300세대 · 1991.12.14 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2020.03.24 을구 14번 국민은행 근저당권 193,600,000원입니다. 해당 근저당권은 2024.07.18 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 그보다 뒤인 2021.07.08 애큐온저축은행 근저당권 144,000,000원과 2025.11.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 1999년 이후 설정됐던 다수의 과거 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 2016년 박양선 가압류 150,000,000원도 2019.04.17 해제로 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 시장도 하락 중
월성동서 134.74㎡의 실거래 12건입니다. 장기 전체 평균은 307,166,666원이지만, 최근 12개월 4건 평균은 236,250,000원으로 낮아졌습니다. 최신 2026년 5월 거래는 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 134.74㎡ | 11 | 210,000,000원 |
| 2026.04 | 134.74㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2026.01 | 134.74㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2025.10 | 134.74㎡ | 1 | 245,000,000원 |
| 2024.03 | 134.74㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2024.02 | 134.74㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2023.05 | 134.74㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2023.04 | 134.74㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 2022.04 | 134.74㎡ | 12 | 400,000,000원 |
| 2021.09 | 134.74㎡ | 12 | 395,000,000원 |
| 2021.07 | 134.74㎡ | 10 | 378,000,000원 |
| 2021.07 | 134.74㎡ | 11 | 448,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 134.74㎡ | 4건 | 236,250,000원 |
현재 최저매각가 131,810,000원은 최근 12개월 평균의 55.8%입니다. 최신 거래 210,000,000원보다도 절대금액 기준으로 낮습니다. 따라서 현재 회차는 최근 실거래 대비 가격 여유가 있는 구간입니다. 다만 최근 거래구간이 과거보다 31.0% 낮아진 하락 추세이므로, 307,166,666원의 전체 평균을 그대로 현재 시세로 간주해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,645,340원 |
| 1. 을구 14번 근저당 · 국민은행 | 193,600,000원 | 129,164,660원 |
| 2. 을구 18번 근저당 · 애큐온저축은행 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 337,600,000원, 예상 채권자 배당액은 129,164,660원, 미배당액은 208,435,340원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 커져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 131,810,000원 | 129,164,660원 | 208,435,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 92,267,000원 | 90,206,194원 | 247,393,806원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 64,586,899원 | 63,024,335원 | 274,575,665원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 선순위 채권의 미배당은 증가하지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구금액 146,804,418원에 대해 시뮬레이션상 신청채권자 배당액도 0원으로 표시됩니다. 이는 선순위 근저당이 현재 매각대금을 모두 흡수하기 때문이며, 그 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 월성동 소재 달서구청 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·공공기관·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 단지 남동측으로 왕복 8차선, 북동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 6층 602호이며 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,278,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 흐름. 동일면적 거래는 12건이 확인되지만 최근 12개월 평균은 236,250,000원으로, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 307,166,666원보다 낮습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 볼 것. 전체 평균 307,166,666원보다 최근 12개월 평균 236,250,000원과 최신 거래 210,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래구간은 과거 구간 대비 -31.0%입니다. 현재 최저가가 낮더라도 시장 방향을 함께 반영해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2020.03.24 국민은행 근저당권 193,600,000원이 기준이며, 2024.07.18 한국주택금융공사로 이전된 내역을 원본 등기에서 대조해야 합니다.
- 후순위 권리. 애큐온저축은행 근저당권 144,000,000원과 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
- 배당과 인수를 분리해서 볼 것. 현재 회차 총 미배당액 208,435,340원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 임대관계 확인. 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나 임차인 목록은 없습니다. 입찰 전 현황과 원본 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 하락장을 기준으로
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고, 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되는 구조입니다. 두 번 유찰된 현재 최저가 131,810,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 236,250,000원의 55.8%여서 가격상 여유도 확인됩니다.
다만 과거 400,000,000원 안팎의 거래가 포함된 전체 평균만 보고 할인폭을 확대해석하면 안 됩니다. 최신 거래는 210,000,000원이고 최근 12개월 평균은 236,250,000원, 최근 구간의 추세는 -31.0%입니다. 따라서 결론은 “권리 부담은 낮고 현재 가격은 최근 거래보다 낮지만, 하락한 최근 시세를 기준으로 응찰가를 판단해야 하는 물건”입니다.
