대구지방법원 2025타경32129. 대구 달성군 옥포읍 본리리 세광무지개마을 103동 1205호 아파트입니다. 전용면적 59.535㎡ 단위세대로, 소유자는 김대엽·최미영 공유자입니다. 말소기준권리는 2015년 5월 13일 설정된 현대해상화재보험 주식회사 근저당권이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 권리관계가 깨끗하다는 이유만으로 판단하기 어렵습니다. 선순위 근저당권의 채권최고액이 최저매각가를 크게 초과하고 있어 낙찰대금은 대부분 선순위 채권 변제에 사용됩니다. 임차인 인수는 없지만, 가격과 환금성 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32129 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 옥포읍 본리리 1146 세광무지개마을 제103동 제12층 제1205호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유면적 59.535㎡ · 16층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 김대엽, 최미영 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 61,714,130원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없지만 채권 구조는 무겁다
임차인 인수 위험은 확인되지 않습니다. 말소기준권리 이후 설정된 가압류와 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 현대해상화재보험 근저당권은 채권최고액 86,400,000원의 선순위 권리로, 낙찰대금이 충분하지 않아도 매수인이 인수하는 것은 아니지만 배당 구조를 반드시 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 최저가는 낮지만 단순 저가 판단 금지
현재 최저매각가는 49,000,000원으로 감정가 100,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 시세 데이터가 확인되지 않아 실거래 대비 저평가 여부는 판단할 수 없습니다. 최저가만 보고 시세보다 싸다고 단정할 수 없는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 86,400,000원 | 47,718,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 월배농업협동조합 | 12,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 안소연 외 | 34,731,877원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 133,131,877원 중 예상 배당액은 47,718,000원입니다. 미배당 채권은 85,413,877원으로 예상됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 옥포읍 본리리 소재 세광무지개마을로, 부근은 단독주택·창고·농경지 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스승강장이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 16층 건물 중 12층 세대로, 도시가스 개별난방·승강기·소방설비가 있습니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·가축사육제한구역 등 토지이용 제한이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 배당 확인. 현대해상화재보험 근저당권과 후순위 채권 미배당 구조를 확인해야 합니다.
- 세금 리스크. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가는 감정가 대비 낮지만 실거래 비교 자료가 없어 추가 시세 검증이 필요합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 현장 점유 상태 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “반값 경매가 곧 좋은 매수는 아니다”
이 물건은 임차인 인수 위험은 없는 안전한 권리 구조입니다. 그러나 경매 가격은 단순히 감정가 대비 몇 퍼센트인지보다 낙찰 후 환금성과 시장성으로 판단해야 합니다. 현재 최저가는 49,000,000원까지 내려왔지만, 선순위 근저당 배당과 세금 관련 변수를 함께 봐야 합니다. 권리는 단순하지만, 매수 판단은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
