임차인 인수 0원이며 말소기준 이후 권리는 소멸하지만 감정가 대비 70% 최저가에서 거래 시세 대비 할인 여지가 있어 A등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험이 없는 깨끗한 권리 구조입니다. 1회 유찰 후 최저가가 9,940만원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균 1.619억 대비 61.4% 수준입니다. 다만 다수 근저당·가압류가 얽혀 있어 배당 구조는 확인이 필요한 물건입니다.
감정가
142,000,000원
최초 평가
최저가
99,400,000원
1회 유찰
실거래 평균
161,916,666원
최근 12개월 12건
매수인 인수
0원
임차인 없음
대구지방법원 2025타경32164. 대구 달서구 용산동 성서7주공아파트 710동 204호 아파트입니다. 전용면적 59.99㎡ 규모로, 1997년 준공된 794세대 단지 내 물건입니다. 권리의 핵심은 2004년 설정된 삼익신용협동조합 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 이후 설정된 카드사 가압류와 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
대구지방법원 2025타경32164 (강제경매)
소재지
대구광역시 달서구 용산동 412-1 성서7주공아파트 710동 2층204호
물건종류 / 전용
아파트 · 전용 59.99㎡
소유자
김정태
감정가 / 최저가
142,000,000원 / 99,400,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구
신한카드 주식회사 / 16,812,739원
매각기일
2026.07.07
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
임차인은 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2004.08.06 설정된 삼익신용협동조합 근저당권이며, 이후 삼성카드·롯데카드·신한카드·우리카드 가압류와 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 별도로 인수하는 권리는 없습니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간
세븐하이츠 동일 평형 최근 실거래 12건 기준 평균은 161,916,666원입니다. 최저매각가 99,400,000원은 최근 12개월 평균 대비 61.4% 수준으로, 신건 감정가보다 가격 접근성이 크게 낮아진 상태입니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.08
59.8㎡
4
155,000,000원
2026.07
59.99㎡
13
167,000,000원
2026.06
59.8㎡
12
168,000,000원
2026.05
59.99㎡
8
140,000,000원
최근 12개월 12건
161,916,666원
✅ 가격 관점 최저가 99,400,000원은 최근 12개월 평균 실거래 161,916,666원 대비 낮은 수준입니다. 단순 감정가 대비 할인보다 실제 거래 가격과 비교해 접근하는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,400,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,189,200원
을구 5번 근저당권 · 삼익신용협동조합
56,000,000원
56,000,000원
을구 7번 근저당권 · 삼익 신용협동조합
29,000,000원
29,000,000원
을구 9번 근저당권 · 삼익신용협동조합
20,800,000원
12,210,800원
후순위 가압류
60,405,500원
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 실거래 평균 대비 할인 구간입니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다.
⚠️ 배당 관점 채권 총액이 매각가를 초과해 후순위 채권자는 미배당 가능성이 있습니다. 다만 미배당 채권은 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 성지초교 서측 인근 아파트 단지로 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장 및 도시철도역 소재로 교통사정은 편리합니다.
단지. 세븐하이츠 794세대, 1997.11.13 준공 아파트입니다.
이용상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
가격 확인. 최근 실거래 평균 1.619억과 비교해 입찰 상한을 설정해야 합니다.
권리 확인. 말소기준권리인 삼익신용협동조합 근저당 이후 권리는 소멸합니다.
배당 확인. 후순위 가압류는 미배당 가능성이 있으나 낙찰자 인수 대상은 아닙니다.
현황 확인. 입찰 전 등기부·현황조사·매각물건명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 가격을 만들었다”
이 물건은 권리보다 가격이 핵심입니다. 임차인 인수 부담은 없고, 1회 유찰을 거쳐 최저가가 9,940만원까지 낮아졌습니다. 최근 실거래 평균 1.619억과 비교하면 가격 메리트가 생긴 구간입니다. 다만 배당 구조상 다수 채권자가 얽혀 있으므로 권리 정리는 확인하되, 매수인이 떠안을 위험과 구분해야 합니다.
사건 개요
같은 단지 3건 동시 경매
단지 평균
1.4회 유찰
소재지
대구광역시 달서구 용산동 412-1 성서7주공아파트 710동 2층204호
법원·사건
대구지방법원
대구서부지원·2025타경32164
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-07-07 10:00
·1층 입찰법정
물건
성서7주공아파트 710동 2층204호
철근콘크리트조 / 59.99㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
대구광역시 달서구 용산동 412-1 성서7주공아파트 710동 2층204호
2025년12월29일
