대구지방법원 2025타경3662. 포항시 남구 청림동 청림진달래아파트2차 나동 6층 602호 아파트입니다. 현재 소유자는 진도훈으로, 2014.06.30. 매매를 원인으로 거래가액 31,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매의 말소기준권리는 2024.12.23. 설정된 주식회사코너스톤캐피탈대부 근저당권 15,000,000원입니다. 이 근저당권자가 2025.03.28. 임의경매를 신청했고, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 한국주택은행·국민은행 명의의 근저당권 이력도 존재하지만 등기부상 이미 말소된 권리로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원이며, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 선순위 권리보다는 현재 가격과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3662 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 청림동 1174-2 청림진달래아파트2차 나동 6층 602호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 59.94㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건 중 6층 |
| 소유자 | 진도훈 (2014.06.30. 매매 · 거래가액 31,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 32,000,000원 / 15,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사코너스톤캐피탈대부 / 10,305,096원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2024.12.23. 을구 4번 근저당권입니다. 채권최고액은 15,000,000원, 근저당권자는 주식회사코너스톤캐피탈대부이며 채무자는 진도훈입니다. 이후 2025.03.28. 같은 채권자가 임의경매개시결정을 받았습니다. 현재 배당표와 매각물건명세서 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가 1,568만원, 최근 12개월 평균의 40.4%
단지명은 진달래2, 102세대이며 사용승인 시점은 1994.10.14.입니다. 동일 면적대 실거래 12건의 전체 평균은 38,179,166원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 38,768,750원, 최신 거래는 2026.01. 40,000,000원이고 최근 거래 추세는 이전보다 +4.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 59.72㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2026.01 | 59.94㎡ | 6 | 25,000,000원 |
| 2025.12 | 59.94㎡ | 1 | 56,150,000원 |
| 2025.09 | 59.94㎡ | 3 | 44,000,000원 |
| 2025.06 | 59.94㎡ | 4 | 44,500,000원 |
| 2025.05 | 59.94㎡ | 4 | 29,500,000원 |
| 2025.04 | 59.72㎡ | 3 | 39,000,000원 |
| 2025.02 | 59.72㎡ | 6 | 32,000,000원 |
| 2024.12 | 59.72㎡ | 5 | 32,000,000원 |
| 2024.09 | 59.94㎡ | 1 | 54,000,000원 |
| 2024.08 | 59.94㎡ | 3 | 23,000,000원 |
| 2024.02 | 59.94㎡ | 2 | 39,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 38,768,750원 |
현재 최저매각가 15,680,000원은 최근 12개월 평균가의 40.4%입니다. 최신 거래 40,000,000원과 비교해도 금액 차이가 큽니다. 특히 최근 거래 추세가 +4.8%로 하락장이 아니라는 점까지 고려하면, 이 사건은 최저가만 놓고 볼 때 최근 시세 대비 할인 폭이 분명한 편입니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 682,240원 |
| 2. 근저당 · 주식회사코너스톤캐피탈대부 | 15,000,000원 | 14,997,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 15,000,000원 기준 미배당액이 2,240원 발생합니다. 신청채권 청구액은 10,305,096원으로 시나리오상 현재 회차에서는 충족됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 15,680,000원 | 14,997,760원 | 2,240원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 10,976,000원 | 10,378,432원 | 4,621,568원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 7,683,199원 | 7,144,901원 | 7,855,099원 |
3회 유찰 시 매각가 10,976,000원에서도 신청채권 청구액 10,305,096원은 시나리오상 충족되지만, 4회 유찰 시 예상배당 7,144,901원으로 내려가면 충족되지 않습니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼, 유찰에 따른 채권자 미배당 증가가 그대로 매수인의 추가 부담으로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청림초등학교 남서측 인근. 주변은 아파트·다세대·다가구주택·단독주택과 소규모공장이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건 중 6층 602호. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측·남동측·남서측으로 폭 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준공업지역, 지목 대, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 470,200원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 진달래2는 102세대이며 동일 면적 거래가 23,000,000원부터 56,150,000원까지 분산돼 개별 물건 상태에 따른 가격 차이가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 인도 가능성을 확인하세요.
- 같은 6층 거래 확인. 2026.01. 동일 59.94㎡·6층 거래가 25,000,000원입니다. 내부 상태·향·수리 필요 여부를 본건과 직접 비교하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리인 2024.12.23. 코너스톤캐피탈대부 근저당권과 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음 문구를 원본에서 재확인하세요.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 수치이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 가격 상한. 최저가는 최근 12개월 평균의 40.4%지만 거래 편차가 큽니다. 낙찰 후 수선·명도·보유 부담까지 포함해 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 이미 크게 내려왔다
이 사건은 권리보다 가격이 눈에 들어오는 물건입니다. 말소기준은 2024.12.23. 주식회사코너스톤캐피탈대부 근저당권이고, 명시 인수권리·법정지상권은 해당사항 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 여기에 2회 유찰된 현재 최저가 15,680,000원은 최근 12개월 실거래 평균 38,768,750원의 40.4%까지 내려와 있습니다.
다만 102세대·1994년 준공이라는 단지 규모와 연식, 23,000,000원부터 56,150,000원까지 벌어진 실거래 편차, 감정평가상 임대관계 미상은 가격표만으로 해결되지 않습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 격차는 크지만 최종 승부는 현장 상태와 실제 점유 확인에 달린 사건입니다.
