서울남부지방법원 2025타경11701. 화곡1동주민센터 남서측 인근에 있는 포엠빌 제4층 제404호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 홍지우는 2021년 11월 13일 매매를 원인으로 2021년 12월 16일 거래가액 275,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 민간임대주택등기가 기입됐고, 박은수는 건물 전부에 관해 보증금 275,000,000원, 계약일 2021년 10월 15일, 확정일자 2021년 10월 29일, 주민등록·점유개시일 2021년 12월 16일의 임차권을 보유합니다.

등기상 별도의 근저당권은 없고, 선언된 말소기준권리는 2025년 8월 25일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 박은수의 2023년 9월 11일 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고, 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 이어지는 선순위 권리입니다. 현재 최저가를 기준으로 한 배당표상 미배당 잔액은 140,505,024원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 해소

최초 소유권보존 뒤 수협은행 명의 신탁등기가 있었지만 2021년 12월 16일 신탁재산의 귀속을 원인으로 정리되고, 홍지우에게 소유권이 이전됐습니다. 핵심은 말소기준일보다 앞선 박은수의 임차권입니다. 보증금은 275,000,000원으로 현재 최저가 137,216,000원보다 크기 때문에, 포기 조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

그러나 이번 사건은 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 박은수 보증금의 인수는 실질적으로 해소됩니다. 다만 별도 점유자 박은천은 보증금·확정일자가 미상이고 해당 포기 조건의 대상이라는 자료가 없으므로, 이 부분은 분리해 확인해야 합니다.

② 임차인·점유자 분석

실제 이름이 확인되는 임차인·점유자는 2명입니다. 주택도시보증공사는 박은수의 임차보증금 반환채권을 승계한 기관으로, 별도의 세 번째 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 51%만 보고 싸다고 할 수 없다

최저매각가는 감정가 268,000,000원의 51%인 137,216,000원까지 내려왔습니다. 그러나 동일 건물이나 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래 비교치는 확인되지 않아, 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.

더구나 박은수 보증금 포기·말소 조건이 실제 이행되지 않는다고 가정하면, 현재 회차의 낙찰가와 미배당 인수액을 합친 부담은 보증금 규모에 가까워집니다. 따라서 이 사건의 낮은 최저가는 독립적인 가격 매력이라기보다 선순위 임차권 구조 때문에 형성된 숫자로 해석해야 합니다. 가격 판단은 반드시 포기·말소 조건의 확정 여부와 박은천의 임대차관계를 먼저 확인한 뒤 진행해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 137,216,000원 · 포기 조건 반영 전 배당 계산)

배당표 숫자만 보면 박은수 보증금 부족분 140,505,024원이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 박은수 관련 실질 인수액은 0원*입니다. 박은천의 미상 보증금은 배당표에 반영돼 있지 않습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공부와 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 업무시설형 주거 상품으로 가격과 대출 조건을 따로 검토해야 합니다.
• 주위환경. 화곡1동주민센터 남서측 인근이며, 주변은 동류형 업무시설·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 까치산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상12층 건물로 사용승인일은 2021.07.23입니다. 난방·급배수·위생·승강기·기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 3필지 일단의 세장형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며 북측과 서측 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 최근 실거래 비교치가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하지 말고, 포엠빌과 인근 오피스텔의 실제 매매·전월세 호가를 조사해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 범위, 임차권등기 말소 시점과 이행 절차를 매각물건명세서 최종본에서 확인하세요.
• 박은천 관계 확인. 박은수와의 가족·동거 관계인지, 별도 계약 임차인인지, 실제 점유 부분과 보증금이 얼마인지 확인해야 합니다.
• 전입세대 대조. 전입세대확인서와 주민등록 전입내역을 통해 2024.05.08 전입의 존속 여부와 추가 전입자를 점검하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 4-1의 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기가 매각 후 말소되는지, 별도 행정상 의무가 남는지 확인하세요.
• 시세 조사. 감정가 대비 51%라는 숫자만으로 응찰하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래와 임대수익률을 직접 대조하세요.
• 기계식주차 확인. 사용 가능 차량 규격, 운영 상태, 유지관리비와 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 명도 비용 반영. 실제 점유자가 있는 사건이므로 인도명령 가능 여부와 협의·집행 비용을 입찰가에 반영하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서와 배당요구 자료를 직접 확인하세요.

맺으며 — “주된 위험은 해소, 별도 점유자는 미해결”

이 사건의 표면만 보면 감정가 268,000,000원에서 3회 유찰돼 137,216,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 원래 구조는 보증금 275,000,000원의 선순위 임차권 때문에 최저가가 낮아져도 실질 부담이 줄지 않는 대항력 인수형입니다.

다행히 박은수 임차권은 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건으로 매수인 인수가 0원*이 됩니다. 그럼에도 권리분석을 끝낼 수 없는 이유는 박은천입니다. 이름이 다른 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 이 사람은 포기 조건의 적용 대상으로 표시되지 않았습니다.

따라서 결론은 주된 임차권 위험은 조건부 해소됐지만, 별도 미상 점유자 때문에 완전한 안전 물건은 아니다입니다. 실거래 비교 근거도 확인되지 않아 감정가의 51%라는 숫자만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 포기·말소 조건의 확정, 박은천의 실체, 민간임대주택등기의 처리를 모두 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다.

* 박은수 관련 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 이행되는 것을 전제로 합니다. 이 조건은 별도 점유자 박은천의 미상 권리에는 적용되지 않습니다.