대구지방법원 2025타경3886. 포항시 북구 장성동 ‘롯데낙천대’ 107동 18층 1801호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 겉으로는 감정가 222,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 76,146,000원까지 떨어진 물건입니다. 하지만 이 사건은 최저가 할인율을 보는 순간 판단이 틀어지는 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다. 임차인 박성대는 확정일자 2021.12.21, 전입신고 2022.01.06, 점유개시 2022.01.07로 말소기준권리인 2023.07.03 박종현 가압류보다 앞섭니다. 보증금은 210,000,000원이며 배당에서 전액 변제되지 않으면 남은 금액을 매수인이 인수합니다.

현재 회차에서는 매각대금 76,146,000원에서 집행비용 1,770,628원을 먼저 빼고, 임차보증금에 74,375,372원이 배당됩니다. 보증금 중 남는 135,624,628원은 매수인에게 넘어갑니다. 결국 76,146,000원 + 135,624,628원 = 211,770,628원. 명목 최저가만 보면 최근 시세의 44.7%지만, 실제 취득 부담은 오히려 최근 시세를 크게 웃돕니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심

말소기준은 2023.07.03 갑구 7번 박종현 가압류 8,276,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 엔에이치농협캐피탈주식회사·제이비우리캐피탈주식회사 가압류, 대구광역시 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 동구(대구광역시) 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 박성대 임차인은 전입신고가 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받되 미배당 보증금은 매수인에게 남습니다.

② 실질취득 — 유찰돼도 약 2.1억이 남는다

이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 늘어도 매수인의 총 부담이 크게 내려가지 않는다는 점입니다. 낙찰가가 낮아질수록 박성대 보증금에서 배당받지 못하는 금액이 커지고, 그 부족분이 그대로 매수인 인수액으로 옮겨갑니다.

현재 76,146,000원에서 두 차례 더 유찰돼 37,311,540원까지 내려가도 실질취득은 211,071,608원입니다. 즉 입찰표에 쓰는 숫자는 계속 작아지지만 실제 경제적 부담은 임차보증금 210,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다. 이 구조에서는 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 논리가 거의 작동하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 기준은 76,146,000원이 아니라 211,770,628원

롯데낙천대 전용 84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 170,250,000원, 최신 거래는 2026.09 180,500,000원입니다. 거래 범위는 140,000,000원부터 219,000,000원까지입니다.

명목 최저가 76,146,000원만 놓으면 최근 평균 대비 44.7%라 매우 낮아 보입니다. 그러나 대항력 보증금 인수를 포함한 현재 실질취득 211,770,628원은 최근 평균 170,250,000원보다 41,520,628원 높고, 최신 거래 180,500,000원보다도 31,270,628원 높습니다. 최근 평균 대비 124.4%, 최신 거래 대비 117.3%이므로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 76,146,000원 가정)

현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 박성대 임차보증금 배당에 투입되고, 보증금 부족분 135,624,628원이 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포항시 북구 장성동 포항장흥초등학교 남서측 인근이며, 주변은 중·소규모 아파트와 각종 근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트경사지붕 20층 건물 중 18층 1801호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·화재경보·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·도로. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 서측 약 15미터, 북서측·북동측 약 10미터, 동측·남측 약 8미터 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역이 기재돼 있습니다. 공시지가는 860,600원/㎡입니다.
• 환금성. 롯데낙천대는 820세대, 2004.03.26 준공 단지이며 전용 84.99㎡ 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.8회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 최저가 76,146,000원에 응찰하더라도 매수인 인수 135,624,628원을 더한 211,770,628원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 4회 유찰 시 실질취득 211,359,440원, 5회 유찰 시에도 211,071,608원으로 보증금 210,000,000원 부근에서 총 부담이 유지됩니다.
• 임차권 원본 대조. 박성대의 전입일자 2022.01.06, 확정일자 2021.12.21, 임차보증금 210,000,000원과 배당요구 내용을 매각물건명세서·등기부 원본에서 재확인해야 합니다.
• 채권양수 관계 확인. 신청채권자 한국주택금융공사가 박성대의 임차보증금반환채권 양수인으로 기재된 관계를 배당요구 및 채권서류와 함께 확인해야 합니다.
• 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 실제 교부청구액과 법정기일을 확인해야 합니다.
• 점유 상태 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이며 임차권등기가 존재하므로 현장 점유자와 실제 인도 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·매각물건명세서·배당 시나리오·실거래 자료를 기준으로 하므로 입찰 전 최신 원본 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “7,614만원짜리 아파트”가 아니다

이 물건을 최저가만 보면 감정가 222,000,000원에서 76,146,000원까지 떨어진 3회 유찰 아파트입니다. 하지만 권리분석을 붙이면 모습이 완전히 달라집니다. 박성대의 대항력 있는 임차보증금 210,000,000원이 말소기준보다 앞서고, 현재 회차에서 배당되지 못하는 135,624,628원을 매수인이 인수합니다. 그래서 실질취득은 211,770,628원입니다.

최근 12개월 동일 면적 평균 170,250,000원, 최신 거래 180,500,000원과 비교하면 실질취득은 어느 쪽보다도 높습니다. 추가 유찰이 이어져도 인수액이 그만큼 커져 총 부담은 약 2.1억원 부근에서 거의 움직이지 않습니다. 권리상 핵심은 명확하지만 가격 구조는 불리합니다. 최저가 44.7%라는 숫자에 의미 있는 할인 효과가 없는 대항력 인수형으로 보는 것이 이 사건의 결론입니다.