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특수권리·특수조건 1

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A 매력지수72 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경3900 · 포항지원 · 아파트
철근콘크리트조 59.7356㎡
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
41,280,000원 4,128만 감정가 60,000,000원
감정가의 68% 2026-08-03 낙찰
최저매각가 29,400,000원 최저가 대비 +40%
낙찰일
08-03 낙찰 완료
포항지원 2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
294만원
최저가의 10% · 2,940,000원
실거래 대비
▼ 20.6% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 5,200만원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리는 깨끗하고 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만 소규모 단지 환금성 점검이 필요한 물건입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

2회 유찰로 가격은 내려왔지만, 환금성을 봐야 한다 — 포항 국민드림빌7차 302호

대구지방법원 2025타경3900 · 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 368-1 국민드림빌7차 102동 3층 302호
감정가 6,000만원 · 최저매각가 2,940만원(2회 유찰) · 매각기일 2026.08.03 · 임의경매
72점
매력지수 A등급 · 권리상 인수 위험은 없고 최저가가 시세 대비 낮지만 소형 단지 환금성은 확인 필요
2회 유찰로 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 대비 45.2% 수준이며 인수권리는 없으나 88세대 소규모 단지와 거래환금성을 함께 고려한 종합 A
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 부담이 없고 말소기준권리 이후 권리는 모두 매각으로 정리되는 물건입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 대비 45.2% 수준으로 가격 매력은 있습니다. 다만 88세대 소규모 공동주택이라 낙찰 후 매도 가능성까지 함께 봐야 합니다.
감정가
60,000,000원
최저가 49%
최저가
29,400,000원
2회 유찰
최근 실거래 평균
65,000,000원
최근 12개월 4건
매수인 인수
0원
인수권리 해당 없음

대구지방법원 2025타경3900. 포항시 남구 오천읍 문덕리 국민드림빌7차 102동 302호 아파트입니다. 감정가는 6,000만원이며 현재 최저매각가는 2회 유찰 후 2,940만원까지 내려왔습니다. 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 설정된 우리은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

가격 측면에서는 최근 거래 흐름과 비교해야 합니다. 최근 12개월 실거래 평균은 6,500만원으로 최저가는 약 45% 수준입니다. 다만 국민드림빌7차는 총 88세대 규모의 소규모 단지라 단순 가격 할인만으로 판단하기보다 환금성을 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

사건번호대구지방법원 2025타경3900
소재지경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 368-1 국민드림빌7차 102동 3층 302호
물건종류 / 이용상태아파트 · 공동주택
소유자장기정
감정가 / 최저가60,000,000원 / 29,400,000원
청구금액41,685,528원
매각기일2026.08.03

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

말소기준권리는 을구 13번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 57,200,000원이며 이후 설정된 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없습니다.

② 시세 비교 — 가격은 충분히 낮아졌지만 환금성 확인

거래월전용층거래가
2025.1255.6㎡376,000,000원
2025.1155.6㎡459,000,000원
2025.1155.6㎡353,000,000원
2025.0355.6㎡272,000,000원
평균—12건61,458,333원

전체 최근 거래 평균은 61,458,333원, 최근 12개월 평균은 65,000,000원입니다. 최저가 29,400,000원은 최근 12개월 평균 대비 45.2% 수준으로 가격상 할인 폭이 큽니다.

⚠️ 환금성 체크 국민드림빌7차는 88세대 규모이며 2002년 준공된 공동주택입니다. 매입 가격은 유리하지만 향후 매도 시 수요층과 거래 속도를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 29,400,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-929,200원
우리은행 근저당57,200,000원28,470,800원
롯데카드 가압류5,100,878원0원
소유자 교부-0원
매각대금 배분 (최저가 2,940만원)
감정가 vs 실거래 시세
최저가는 최근 실거래 평균 대비 낮은 수준입니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되고 임차인 인수 부담도 없습니다. 매수인이 떠안을 권리는 확인되지 않습니다.
⛔ 주의 관점 가격은 매력적이지만 소규모 단지 특성상 거래 유동성과 향후 매도 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 포항시 남구 오천읍 문덕리 국민드림빌7차 소재. 주변은 소규모 아파트 및 다세대주택과 단독주택이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 출입은 자유롭고 대중교통 사정은 보통입니다.
  • 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등이 포함됩니다.
  • 환금성. 88세대 소규모 단지로 거래량과 매수층 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 가격. 최저가는 최근 12개월 평균 대비 낮아 가격 메리트가 있습니다.
  • 권리. 우리은행 근저당 이후 권리는 소멸 예정으로 인수 위험을 확인해야 합니다.
  • 현황. 내부 조사는 잠금장치 및 점유자 부재로 확인되지 않았으므로 현황 확인이 필요합니다.
  • 환금성. 낙찰 후 매도 가능성을 고려해 지역 거래 흐름을 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하고 가격은 내려왔다, 그러나 팔 수 있어야 한다”

이 물건은 2회 유찰을 거치며 가격 조정이 충분히 진행됐고, 권리상 매수인이 인수할 부담도 없습니다. 다만 소규모 공동주택이라는 특성상 가격만 보고 접근하기보다 실제 수요와 환금성을 함께 판단해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 매력적, 마지막 판단 기준은 시장성입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 토대로 작성한 분석 의견이며, 미납 관리비·당해세·최우선변제 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류 확인을 권합니다.

위치 / 로드뷰

경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 368-1 국민드림빌7차 102동 3층 302호

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