대구지방법원 2025타경3905. 포항시 남구 연일읍 괴정리 성실타운 2층 201호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김형대이며, 2013.12.13. 소유권을 이전받을 당시 등기된 거래가액은 55,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.01.03. 접수된 주식회사 오케이저축은행의 가압류 67,762,706원입니다. 이어 2025.07.04. 같은 채권자의 강제경매개시결정이 등기됐고, 이는 11번 가압류의 본압류로의 이행입니다.
권리 자체는 비교적 단순합니다. 임차인은 없고 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 권리보다 가격과 환금성입니다. 세 차례 유찰된 현재 최저가는 14,749,000원이지만, 성실타운의 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3905 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 연일읍 괴정리 225-2 성실타운 2층201호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 남구 연일읍 철강로 31-17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 201호 |
| 소유자 | 김형대 · 2013.12.13. 소유권이전 · 거래가액 55,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 43,000,000원 / 14,749,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 73,992,200원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준 가압류 이후는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항이 없고, 법정지상권 역시 해당사항이 없습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2025.01.03. 접수된 갑구 11번 주식회사 오케이저축은행 가압류입니다. 청구금액은 67,762,706원이며, 이후 2025.07.04. 강제경매개시결정은 같은 11번 가압류의 본압류 이행으로 기재되어 있습니다. 두 등기를 별개의 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 가격·환금성 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 14,749,000원으로 감정가 43,000,000원의 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 10,324,300원, 5회 유찰 시 7,227,010원입니다. 하지만 할인폭이 크다는 사실과 시세 대비 저렴하다는 판단은 별개입니다.
| 단지 | 성실타운(가동) |
|---|---|
| 세대수 | 12세대 |
| 사용승인 관련 일자 | 1993-06-29 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 3.0회 |
| 최근 낙찰금액 | 확인되는 금액 없음 |
| 가격 판단 | 실거래 기준값 확인 후 응찰가 검토 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 14,749,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 665,482원 |
| 2. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 67,762,706원 | 14,083,518원 |
| 3. 갑구 12번 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 예상배당은 14,083,518원이고 미배당액은 53,679,188원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 포항시 남구 연일읍 생지리 소재 연일초등학교 남측 인근으로, 주변은 단독주택 및 아파트 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 201호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 바닥재·타일, 창호는 새시창호 등입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 462.0㎡, 지목은 대, 평지의 가로장방형 토지이며 다세대주택부지로 이용중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 가축사육제한구역과 비행안전제2구역(전술)에 포함됩니다. 공시지가는 361,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 성실타운(가동)은 12세대 규모이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 가격뿐 아니라 실제 매수 수요를 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 현재 최저가 14,749,000원이 감정가의 34%라는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 주변 다세대 실거래와 현재 매물을 직접 비교하세요.
- 3회 유찰의 의미 점검. 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 저가 매력과 별개로 수요·환금성을 확인해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 과거 한국자산관리공사 공매공고 및 취소 이력이 있으므로 현재 공매 진행 여부를 다시 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2025.01.03. 가압류와 2025.07.04. 강제경매개시결정의 관계, 매각물건명세서상 인수권리 해당 없음 여부를 입찰 전 원본에서 재확인하세요.
- 배당 한계. 현재 매각가 가정에서 오케이저축은행 가압류 채권은 53,679,188원이 미배당으로 남지만, 계산상 매수인이 이를 인수하는 금액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보류
이 물건은 임차인이 없고 명시 인수권리와 법정지상권도 없어 권리 측면에서는 비교적 단순합니다. 현재 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정가 43,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 14,749,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 비교 가능한 실거래 기준이 확인되지 않고, 단지 경매 평균 유찰도 3.0회입니다. 여기에 과거 공매공고 이력까지 있으므로 권리는 확인 가능하지만 가격과 환금성은 추가 확인 후 판단하는 접근이 적절합니다.
