서울남부지방법원 2025타경11752. 서울 금천구 시흥동 벽산아파트 502동 4층 402호입니다. 현재 소유자는 지화정이며, 2016.08.10. 매매를 원인으로 거래가액 390,000,000원에 취득한 뒤 2016.10.31. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 342,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 설정된 예가람저축은행·디지비캐피탈·마시랑의 근저당권과 하나카드·삼성카드· 아이엠캐피탈의 가압류, 예가람저축은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 권리 순위가 복잡해 보이지만 매수인 인수 관점에서는 후순위 권리들이 낙찰자에게 넘어오지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11752 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 1013 벽산아파트 제502동 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 금하로 816 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 18층 건물 내 4층 · 아파트로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2004.08.06. |
| 소유자 | 지화정 (2016.08.10. 매매, 거래가액 390,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 706,000,000원 / 564,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 예가람저축은행 / 195,433,063원 |
| 매각기일 | 2026.07.29. |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2016.10.31. 하나은행 근저당권입니다. 예가람저축은행의 근저당권은 2020.12.10., 디지비캐피탈은 2023.03.02., 마시랑은 2025.04.01. 설정되어 모두 후순위입니다. 가압류 3건과 2025.08.27. 임의경매개시결정도 같은 이유로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 전입일이 말소기준보다 늦다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정숙 | 미상 | 2016.11.16. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조사된 실제 임차인은 이정숙 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 임차인으로 계산할 사안도 없습니다. 전입신고일 2016.11.16.은 말소기준권리 설정일 2016.10.31.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 그 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가의 80%
감정가 706,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 564,800,000원입니다. 감정가보다 141,200,000원 낮아진 가격이지만, 이번 자료에서 직접 비교할 수 있는 동일 단지 실거래 기준은 별도로 확인해야 합니다. 따라서 감정가의 80%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 564,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,048,000원 | - |
| 1. 하나은행 근저당 | 342,000,000원 | 342,000,000원 | 0원 |
| 2. 예가람저축은행 근저당 | 225,600,000원 | 214,752,000원 | 10,848,000원 |
| 3. 디지비캐피탈 근저당 | 108,000,000원 | 0원 | 108,000,000원 |
| 4. 마시랑 근저당 | 98,000,000원 | 0원 | 98,000,000원 |
| 5. 하나카드 가압류 | 13,149,134원 | 0원 | 13,149,134원 |
| 6. 삼성카드 가압류 | 8,197,569원 | 0원 | 8,197,569원 |
| 7. 아이엠캐피탈 가압류 | 118,754,845원 | 0원 | 118,754,845원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권총액 913,701,548원 중 채권자 예상배당은 556,752,000원, 미배당은 356,949,548원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가를 기준으로 한 추정치이고, 당해세·최우선변제 등 실제 배당변수에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 금동초등학교 동측 인근에 있으며, 주변은 아파트단지·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 18층 건물 내 4층이며, 사용승인일은 2004.08.06.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 부정형 토지의 주거용 건부지이며 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 확인. 동일 단지·유사 층의 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 확인한 뒤 최저가 564,800,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 임차관계 보완. 이정숙의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유부분을 매각물건명세서 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 기준 재확인. 전입일 2016.11.16.과 말소기준일 2016.10.31.을 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도명령·점유이전금지가처분·이사 협의 비용과 일정을 검토해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 금액을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 당해세와 최우선변제 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 법원 배당요구 종기 이후 서류를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 안전형, 가격은 검증형
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 말소기준권리보다 늦게 전입한 실제 임차인 1명은 대항력이 없고, 후순위 근저당과 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 현재 최저가 564,800,000원은 감정가 706,000,000원의 80%이지만, 최근 실거래와 비교하지 않은 상태에서는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 실거래 확인 후 결정입니다.
