대구지방법원 2025타경3968. 포항시 남구 대잠동 ‘대잠센트럴하이츠’ 102동 2층 201호 아파트입니다. 등기상 소유자는 이유애이고, 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2013.10.29. 설정된 포항농업협동조합 근저당권 336,000,000원입니다. 2010.06.30. 설정됐던 대구은행 근저당권은 이미 말소됐고, 2013년 말소기준 이후 설정된 포항농업협동조합의 추가 근저당권 84,000,000원, 2021년 새천년종합건설주식회사의 가압류 1,000,000,000원, 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 자체는 비교적 명료하지만 점유 부분은 보수적으로 봐야 합니다. 별도 임차인 내역은 확인되지 않지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 자료만으로 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 수도, 반대로 실제 점유자가 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다. 다만 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음으로 정리돼 있고 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3968 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 대잠동 1009 대잠센트럴하이츠아파트 102동 2층 201호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 157.4693㎡ · 철근콘크리트구조 15층 중 2층 |
| 소유자 | 이유애 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 530,000,000원 / 530,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,243,526,538원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
현재 말소기준권리는 2013.10.29. 을구 2번 포항농업협동조합 근저당권 336,000,000원입니다. 그보다 앞선 2010.06.30. 대구은행 근저당권 322,560,000원은 2013.10.31. 이미 말소됐습니다. 이후 2016.10.27. 포항농업협동조합 근저당권 84,000,000원, 2021.04.19. 새천년종합건설주식회사 가압류 1,000,000,000원, 2025.08.01. 강제경매개시결정은 모두 경매 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮은 신건
대잠센트럴하이츠의 면적이 일치하는 거래 자료 가운데 최근 12개월 실거래는 6건, 평균은 550,000,000원입니다. 현재 최저매각가 530,000,000원은 이 최근 평균의 96.4%입니다. 최신 거래는 2025.04. 560,000,000원이고, 최근 거래군과 이전 거래군의 추세는 1.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 158.34㎡ | 12 | 560,000,000원 |
| 2025.04 | 158.34㎡ | 8 | 520,000,000원 |
| 2025.01 | 157.47㎡ | 6 | 500,000,000원 |
| 2025.01 | 157.47㎡ | 9 | 500,000,000원 |
| 2024.11 | 158.34㎡ | 3 | 540,000,000원 |
| 2024.09 | 157.47㎡ | 8 | 680,000,000원 |
| 2024.02 | 157.47㎡ | 6 | 570,000,000원 |
| 2023.12 | 158.34㎡ | 3 | 495,000,000원 |
| 2023.09 | 158.34㎡ | 9 | 530,000,000원 |
| 2023.03 | 157.47㎡ | 14 | 540,000,000원 |
| 2022.11 | 157.47㎡ | 6 | 600,000,000원 |
| 2022.10 | 158.34㎡ | 11 | 503,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 550,000,000원 |
전체 12건 평균은 544,833,333원이지만, 가격 판단에서는 더 최신인 최근 12개월 평균 550,000,000원과 최신 거래 560,000,000원을 우선해서 보는 것이 합리적입니다. 현재 최저가 530,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.4%로 최근 시세보다 낮습니다. 다만 신건에서의 차이가 크다고 볼 수준은 아니므로 권리확인과 개별 호수의 층·상태를 함께 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 530,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,700,000원 |
| 2. 근저당 · 포항농업협동조합 | 336,000,000원 | 336,000,000원 |
| 3. 근저당 · 포항농업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 4. 가압류 · 새천년종합건설주식회사 | 1,000,000,000원 | 102,300,000원 |
| 5. 경매개시결정 채권 | 2,243,526,538원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,663,526,538원 가운데 예상배당은 522,300,000원이고, 미배당액은 3,141,226,538원입니다. 이 미배당은 채권자 사이의 배당 부족 문제이며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 남구 대잠동 소재 포항시청 남측 인근으로, 주변에 근린생활시설·시청·업무시설·아파트가 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 대잠센트럴하이츠는 550세대이고 준공일은 2010.03.29.입니다.
- 도로. 동측 주출입구를 통해 폭 약 35미터 도로, 서측·남측·북측으로 폭 약 8~10미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,042,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역·도시지역·지구단위계획구역 등이 포함되고 역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 저촉됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 2층 201호이며 위생·급배수·도시가스 난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 실제 점유자·전입세대·점유 원인을 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2013.10.29. 포항농업협동조합 근저당권 336,000,000원을 기준으로 원본 등기사항전부증명서를 다시 대조하세요.
- 가격 기준. 최저가 530,000,000원은 최근 12개월 평균 550,000,000원의 96.4%입니다. 개별 호수의 2층 조건과 내부 상태를 함께 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 부족 오해 금지. 미배당액 3,141,226,538원은 채권자 측 부족액이고, 현재 예상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없음으로 기재돼 있으나 입찰 전 최신 매각물건명세서·등기부·현황조사를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인과 응찰가’가 승부처
이 사건은 등기상 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고 예상 인수액도 0원인 아파트입니다. 가격도 신건 최저가 530,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 550,000,000원의 96.4%여서 최근 시세보다 높은 출발점은 아닙니다. 최신 거래 560,000,000원과 비교해도 최저가가 위에 있지 않습니다.
다만 감정평가에서 임대관계가 미상으로 기재된 만큼, “임차인 자료가 없다”는 사실을 “점유 문제가 전혀 없다”는 뜻으로 확대해석하면 안 됩니다. 권리관계는 양호하고 가격도 최근 시세 아래지만, 신건 단계에서는 점유관계와 2층 개별가치까지 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
