대구지방법원 2025타경4157. 포항시 북구 흥해읍 초곡리 1257의 토지와 3층 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1·2층 근린생활시설, 3층 단독주택으로 이용 중이고, 사용승인일은 2021.05.03.입니다. 등기상 소유자는 이정순이며, 말소기준권리는 같은 날 설정된 영덕울진축산업협동조합 채권최고액 897,000,000원의 근저당권입니다.
현재 최저매각가는 733,594,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 그러나 권리분석에서 중요한 것은 할인율 자체보다 낙찰 뒤 실제로 무엇을 떠안느냐입니다. 이 사건은 배당 시 선순위 근저당에 723,858,060원이 배당되고 후순위 권리에는 미배당이 발생하지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권의 미배당과 매수인 인수는 같은 개념이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4157 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡리 1257 · 경상북도 포항시 북구 흥해읍 초곡지구로57번길 5-28 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 1·2층 근린생활시설, 3층 단독주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 사용승인 2021.05.03 |
| 토지 | 대 298.7㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 공시지가 741,200원/㎡ |
| 소유자 | 이정순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,047,992,400원 / 733,594,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영덕울진축산업협동조합 / 702,780,806원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 별도의 임차인 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2021.05.18. 영덕울진축산업협동조합 근저당권이며, 현재 남아 있는 후순위 이정민 가압류 30,000,000원, 김인호 근저당 39,000,000원, 김인호 전세권 20,000,000원과 2025.09.24. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 구조 — 70% 회차를 곧바로 ‘저가’로 보면 안 된다
감정가 1,047,992,400원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 733,594,000원입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 733,594,000원입니다. 다만 이 사건은 감정가 대비 유찰률만으로 시세 대비 저렴하다고 결론낼 수 없습니다. 가격 판단은 감정가 할인폭과 별개로 해당 근린생활시설·단독주택 혼합용도의 실제 환금성과 현장 상태를 보수적으로 검토해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 733,594,000원 | 723,858,060원 | 262,141,940원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 513,515,799원 | 505,980,641원 | 480,019,359원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 359,461,059원 | 353,628,604원 | 632,371,396원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 262,141,940원에서 480,019,359원, 632,371,396원으로 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 702,780,806원이 충족되는 시나리오로 산정되어 있고, 2회·3회 유찰 시에는 충족되지 않는 것으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 733,594,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,735,940원 |
| 1. 근저당 · 영덕울진축산업협동조합 | 897,000,000원 | 723,858,060원 |
| 2. 가압류 · 이정민 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김인호 | 39,000,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 김인호 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 986,000,000원 중 723,858,060원이 배당되고 262,141,940원이 미배당되는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초곡초등학교 동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·다가구주택·주거나지 등으로 형성된 미성숙주택지대로 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용. 건물은 1·2층 근린생활시설, 3층 단독주택으로 이용 중입니다. 기본적인 전기·위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 298.7㎡의 대지로 평지·사다리형·소로한면 조건이며, 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·주거용지에 속하고 소로2류에 접합니다.
- 규제. 단독주택용지로 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하, 4층 이하 조건이 기재되어 있으며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 매각은 토지와 건물의 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.05.18. 영덕울진축산업협동조합 근저당이 말소기준이며, 후순위 가압류·근저당·전세권은 매각으로 소멸하는 구조를 원본 등기부와 대조하세요.
- 전세권 현황 확인. 김인호의 전세권은 건물 2층 174.16㎡ 전부에 설정되어 있었으므로, 등기상 소멸과 별개로 실제 점유·인도 상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 혼합용도 수익성. 1·2층 근린생활시설과 3층 단독주택의 실제 사용상태, 공실 여부, 임대 가능성과 수선 필요성을 각각 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황·경계·이용 상태와 감정평가 반영 범위를 대조하세요.
- 가격 판단. 감정가 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고, 근린시설·주택 혼합용도라는 환금성 특성을 반영해 응찰가를 결정해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 시나리오이므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.05.18. 영덕울진축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 남아 있는 가압류·근저당·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서도 인수권리와 법정지상권을 해당사항 없음으로 표시하고 있으며, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가 733,594,000원이 감정가의 70% 회차라는 이유만으로 가격 매력이 입증되는 것은 아닙니다. 이 물건은 근린생활시설과 단독주택이 결합된 3층 건물과 토지의 일괄매각이고, 감정평가상 주변도 미성숙주택지대로 평가됐습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 양호, 가격과 환금성은 별도 검증입니다. 실질취득액 733,594,000원을 기준으로 현장 이용상태와 수익·재매각 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
