246,960,000원
수원지방법원 2024타경8149. 오산시 원동비비피아쇼핑몰 2층 202호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(상호:명작)입니다. 감정가 504,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 246,960,000원까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2022.04.04. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 224,400,000원입니다. 그 뒤의 오산시 압류, 현재 경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 강병옥 1명으로 조사됐습니다. 전입일은 2024.02.16.으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금 10,000,000원, 월세 700,000원이며 2024.10.04. 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제 여부도 확정적으로 판단할 자료가 없으므로 이를 임의로 인정해서는 안 됩니다. 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8149 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동로37번길 30, 2층202호 (원동,원동비비피아쇼핑몰) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(상호:명작)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 김동영 |
| 감정가 / 최저가 | 504,000,000원 / 246,960,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 192,234,687원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자는 2022.04.04. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.04.16. 오산시 압류, 2024.07.24. 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정, 2025.02.13. 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 월세 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 강병옥 비비피아쇼핑몰 202호 170.9800㎡ · 주거 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 전입 2024.02.16 · 배당요구 2024.10.04 |
전입신고가 2022.04.04. 말소기준권리보다 뒤인 2024.02.16.이므로 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인은 1명입니다. 배당요구는 했지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않으므로 우선변제권이 있다고 단정하지 않습니다.
③ 가격 구조 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가 246,960,000원은 감정가 504,000,000원의 49% 수준입니다. 다만 이 물건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 거래가 반복되는 구조가 아니므로 실제 임대수익, 공실, 현장 상권과 매매사례 확인이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 246,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,257,440원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 224,400,000원 | 224,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,302,560원 |
현재 최저가 246,960,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 224,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 18,302,560원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 오산동 소재 오산역(1호선) 동측 인근으로, 근린생활시설·다세대주택·아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 오산역(1호선)이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가 당시 근린생활시설, 상호 ‘명작’으로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 토지로 상업용 건부지이며, 일반상업지역입니다. 공시지가는 3,026,000원/㎡입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 해당사항 없음으로 기재됐으나, 별도로 등기사항증명서상 202호와 집합건축물대장상 202호·202-1호 분할 상태가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 검증. 최저가 246,960,000원은 감정가의 49%지만, 비교 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인율은 판단할 수 없습니다.
- 분할 상태 대조. 2024.02.14.자로 집합건축물대장상 202호와 202-1호로 분할된 상태이므로 매각 대상 범위와 현황을 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 강병옥의 조사상 점유 부분은 비비피아쇼핑몰 202호 170.9800㎡입니다. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 실제 인도 범위는 현장에서 확인해야 합니다.
- 유치권 판결 원본 확인. 2026.05.07. 제출된 확정 유치권부존재확인판결의 주문과 대상 공사비·점유 범위를 매각기록 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
- 근린시설 환금성. 반복 유찰 사실과 실제 임대·공실·상권 상태를 함께 확인해 가격 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격·현황 확인이 더 중요하다
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 정리돼 있습니다. 말소기준은 2022.04.04. 농협은행 근저당이고 이후 권리는 소멸하며, 실제 임차인 1명의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 유치권 신고에 대해서도 2026.05.07. 확정된 유치권부존재확인판결이 제출됐고, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 504,000,000원에서 4회 유찰되어 246,960,000원, 즉 49%까지 내려왔지만 비교 실거래 자료가 없습니다. 여기에 근린시설 용도, 반복 유찰, 202호·202-1호 분할 상태가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이라 안전하다”는 권리 판단과 “현재 가격이 적정하다”는 가격 판단을 분리해 접근해야 합니다.
