임차인 강병옥의 전입일은 현 소유권 기준 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 신고됐던 인테리어 공사비 150,000,000원의 유치권도 2026.05.07 확정된 유치권부존재확인판결 제출이 확인됩니다. 다만 등기상 202호가 건축물대장상 202호와 202-1호로 분할돼 있고, 배당 시뮬레이션과 말소 기록 사이에도 재확인이 필요한 부분이 있어 권리만 보고 단순 입찰할 물건은 아닙니다.
수원지방법원 2024타경8149. 오산역 동측 인근 원동비비피아쇼핑몰 2층 202호로, 감정평가 당시 근린생활시설(상호: 명작)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 504,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 352,800,000원입니다. 현재 소유자 김동영은 2022.04.04 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 명의 채권최고액 224,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
등기에는 2008.08.13 수원화성오산축산업협동조합 근저당과 2008.12.03 유태전 근저당도 나타나지만, 두 권리는 2016.11.30 임의경매 매각을 원인으로 말소됐습니다. 이후 2016년 소유권, 2022년 다시 임의경매 매각을 거쳐 현 소유자인 김동영에게 이전됐으므로, 현 소유권을 기준으로 보면 2022.04.04 농협은행주식회사 근저당을 중심으로 권리순위를 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8149 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동로37번길 30, 2층202호 (원동, 원동비비피아쇼핑몰) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(상호: 명작) · 비비피아쇼핑몰 202호 170.9800㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 김동영 (2022.04.04 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 504,000,000원 / 352,800,000원 (3회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 192,234,687원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 호실 표시 | 등기사항증명서상 202호 · 집합건축물대장상 2024.02.14 202호와 202-1호로 분할 |
① 권리 흐름 — 과거 말소와 현재 기준을 분리해야 한다
현 소유권 이후에는 2024.04.16 오산시 압류, 2024.07.24 이 사건 임의경매개시결정, 2025.02.13 국세 압류가 이어집니다. 이 권리들은 2022.04.04 농협은행 근저당보다 뒤에 접수된 권리로, 정상적인 매각절차에서는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 존재하면 배당 단계에서 우선 차감될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강병옥 비비피아쇼핑몰 202호 170.9800㎡ | 2024.02.16 | 10,000,000원 | 700,000원 | 2024.10.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
강병옥의 전입일 2024.02.16은 현 소유권 기준 선순위 농협은행 근저당 설정일 2022.04.04보다 늦습니다. 따라서 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 임차인으로 볼 수 없고, 배당요구도 2024.10.04 접수돼 있습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 매수인 인수액은 시뮬레이션상 0원입니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
최저매각가는 감정가 504,000,000원의 70%인 352,800,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 352,800,000원입니다. 다만 이 물건과 비교할 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 352,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,739,200원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,781,000,000원 | 347,060,800원 |
| 3. 근저당 · 유태전 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 농협은행주식회사 | 181,200,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 최준용 | 68,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 아주캐피탈주식회사 | 12,997,749원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 농협은행주식회사 | 224,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,867,597,749원 중 예상배당은 347,060,800원, 미배당은 2,520,536,949원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 오산역(1호선) 동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·다세대주택·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 오산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 근린생활시설, 상호 ‘명작’으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·승강기·옥내소화전·지하주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측과 남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 평지로 상업용 건부지이며, 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 규제. 성장관리권역·토지구획정리사업지구·비행안전제3구역(전술) 등에 포함되고, 소로1류와 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 3,026,000원/㎡이며, 토지면적은 1,251.3㎡입니다.
- 위반·공부 차이. 위반건축물 사항은 없으나, 호실은 등기와 집합건축물대장 사이에 분할 표시 차이가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2008년 근저당의 2016.11.30 말소 여부와 현 소유권 기준 2022.04.04 농협은행 근저당의 순위를 최신 등기에서 대조하세요.
- 호실 경계 확인. 202호와 202-1호의 실제 경계·면적·출입구·내부 칸막이·설비 귀속을 집합건축물대장과 현장에서 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 강병옥의 실제 점유범위와 영업상태, 보증금 10,000,000원·차임 700,000원 계약 원본을 확인하세요.
- 유치권 판결 확인. 2026.05.07 제출된 유치권부존재확인판결의 판결문과 확정증명, 대상 공사와 목적물 범위를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 오산시와 국세 압류 중 당해세 해당 금액이 있는지 확인해 배당순위를 다시 계산하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 비율만으로 저가 판단하지 말고, 인근 근린시설 매매·임대사례와 예상수익을 별도로 조사하세요.
- 관리비·명도. 쇼핑몰 관리비 체납, 공용부분 부담, 점유 이전 및 인도 절차를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·집합건축물대장·유치권 판결문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원보다 호실과 순위 확인이 먼저다”
이 물건은 임차인 보증금 승계가 없고, 신고된 150,000,000원 유치권도 확정된 부존재확인판결이 제출돼 표면적인 인수 위험은 낮습니다. 그러나 등기상 202호가 건축물대장상 202호와 202-1호로 나뉘어 있고, 배당 시뮬레이션에는 이미 2016.11.30 말소된 것으로 기록된 2008년 근저당이 우선순위로 반영돼 있습니다.
최저가는 감정가의 70%인 352,800,000원이지만, 비교 가능한 실거래가 없어 가격 메리트를 단정할 근거도 없습니다. 결국 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 현 소유권 기준 말소기준권리, 호실 분할의 실체, 유치권 판결 범위, 실제 상가가치를 원본과 현장에서 일치시키는 데 있습니다. 권리상 인수는 0원이지만, 확인해야 할 문서와 현장은 결코 0개가 아닙니다.