1회 유찰로 최근 시세의 74.8%, 등기상 인수는 0원 — 정관 동일스위트 603호

부산지방법원 2024타경4600. 부산 기장군 정관읍 ‘정관동일스위트1차’ 112동 603호, 전용 84.87㎡ 아파트입니다. 감정가는 333,000,000원이었으나 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 233,100,000원입니다. 신고된 임차인은 없고 등기상 매수인이 인수할 금액도 0원으로 계산돼, 최저가에 낙찰된다는 가정 아래 실질취득액은 233,100,000원입니다.

가격만 보면 유찰 효과가 분명합니다. 동일 단지·유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 311,750,000원이고 최신 거래는 315,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균보다 78,650,000원 낮고, 최신 거래보다 81,900,000원 낮은 수준입니다. 감정가는 최근 평균의 약 106.8%였지만, 1회 유찰 뒤에는 최근 시세의 74.8%로 내려와 최저가 기준 가격 여유가 생긴 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 담보는 말소, 현재 기준은 국민은행

등기 연혁에는 부산은행·우리은행·현대캐피탈·비엔케이캐피탈·정관새마을금고의 담보권이 차례로 등장하지만, 각 담보에는 후속 말소등기가 존재합니다. 2013.02.22 설정된 부산은행 근저당은 2015.02.24 말소됐고, 우리은행의 2015년 담보들은 2016.10.20, 현대캐피탈은 2018.07.03, 비엔케이캐피탈은 2018.07.09, 정관새마을금고는 2020.01.13 각각 말소됐습니다.

따라서 말소 이력이 반영된 현재 등기 흐름에서는 2022.01.20 국민은행 근저당권 220,000,000원이 존속 담보 중 가장 앞선 권리로 읽힙니다. 이후의 삼성카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 김경우·김다혜의 상속 지분은 낙찰자의 소유권 취득으로 대체됩니다. 등기상 별도의 인수권리는 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 감정가는 높았지만 유찰 뒤 가격은 낮다

정관동일스위트1차는 2012.12.20 준공된 1,758세대 단지입니다. 대상 전용면적 84.87㎡와 면적이 일치하는 최근 실거래 12건을 보면 거래가는 292,000,000원~345,000,000원, 평균은 311,750,000원입니다.

감정가 333,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 106.8%로 감정가 단계에서는 시세보다 높았습니다. 그러나 현재 최저가 233,100,000원은 최근 평균의 74.8%, 최신 거래 315,000,000원의 74.0%입니다. 최저가 낙찰을 전제로 하면 가격 메리트는 분명하지만, 실제 낙찰가는 경쟁 입찰에 따라 올라갈 수 있으므로 292,000,000원의 최근 실거래 최저가와 대상 호수의 6층 조건을 상한 판단에 함께 반영해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 233,100,000원 가정)

국민은행 신청채권액 201,650,132원을 기준으로 한 단순 예상입니다. 국민은행 근저당의 채권최고액은 220,000,000원이며, 실제 원금·이자·집행비용·당해세·우선변제권자 유무에 따라 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산했습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 정관초등학교 북서측 인근으로, 주변은 대단지 아파트·단지 내 상가·교육시설 등으로 형성된 주택지대입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 단지 내 가로망도 정비돼 있습니다.
• 이용상태. 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전·지역난방 설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 교육환경 보호구역 등의 제한이 있습니다. 토지 공시지가는 1,216,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부는 이해관계인 부재로 조사되지 않았습니다.
• 환금성. 2012년 준공된 1,758세대 대단지이고, 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래가격은 292,000,000원~345,000,000원으로 거래 표본과 가격대가 형성돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각기일·결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.13입니다. 입찰 전 기일 변경, 매각 실시 여부와 매각결과를 사건기록에서 확인해야 합니다.
• 말소 이력 대조. 2013년부터 2020년까지 설정·변경·말소된 다수 근저당의 연결관계를 원본 등기부에서 확인하고, 2022.01.20 국민은행 근저당의 순위를 매각물건명세서와 대조하세요.
• 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대·외국인체류·현황조사 자료와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
• 내부 수리비. 내부와 내부 마감재가 조사되지 않았습니다. 전용 84.87㎡의 수리 범위가 크면 실질취득원가가 상승하므로 입찰가에 반영해야 합니다.
• 가격 상한. 최근 실거래 최저는 292,000,000원, 평균은 311,750,000원입니다. 경쟁으로 낙찰가가 올라갈 경우 취득세·수리비·명도비를 더한 총원가가 최근 시세에 근접하지 않도록 상한을 설정하세요.
• 상속 지분과 명도. 현재 소유자는 김경우·김다혜가 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 점유자가 소유자 또는 관계인일 경우 인도명령과 이사 협의 일정을 고려해야 합니다.
• 관리비·조세 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등은 낙찰자 비용 또는 배당에 영향을 줄 수 있으므로 관리사무소와 사건기록에서 확인하세요.

맺으며 — 감정가보다 ‘유찰 후 실질취득액’을 볼 물건

이 물건의 감정가 333,000,000원만 보면 최근 12개월 평균 311,750,000원보다 높아 가격 매력이 크지 않았습니다. 하지만 한 차례 유찰로 최저가가 233,100,000원까지 내려오면서 상황이 달라졌습니다. 등기상 인수액 0원을 전제로 한 실질취득액은 최근 평균의 74.8%, 최신 거래의 74.0%입니다.

결론적으로 가격은 검토할 만하고 등기상 인수 구조도 단순한 편입니다. 다만 과거 담보권의 설정·말소가 반복된 등기이므로 말소기준권리의 원본 확인이 필요하고, 임대관계와 내부 상태가 미상이라는 현장 리스크가 남아 있습니다. 권리는 원본 대조 후 합격 가능, 가격은 현재 회차부터 검토 가능. 실제 승부처는 점유·수리비를 확인한 뒤 최근 실거래보다 충분히 낮은 총원가를 유지하는 입찰가를 정하는 데 있습니다.