수원지방법원 2024타경9401. 수원시 권선구 호매실동 에이스에비뉴더퍼스트의 근린시설 경매입니다. 소유자는 주식회사이노스골프앤아트이며, 우리은행 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행된 사건입니다. 말소기준은 2023년 10월 31일 설정된 우리은행 근저당권으로, 채권최고액은 5,880,000,000원입니다. 이후 지안아키텍 가압류, 우리은행 경매개시결정, 수원시 압류가 순서대로 등기됐으며 모두 매각으로 소멸할 예정입니다.

하지만 이 사건에서 등기상 권리만 확인하고 분석을 끝내서는 안 됩니다. 매각물건명세서에는 내부공사 착공 후 중단, 호실별 설치공사 필요, 유치권행사 현수막이 기재돼 있습니다. 유치권 성립 여부는 불분명하다고 명시돼 있으므로 실제 성립 여부와 점유·공사대금 관계를 확인하기 전에는 매수인의 부담이 없다고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸 예정

말소기준은 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 2023년 10월 31일 설정됐으며 채권최고액은 5,880,000,000원입니다. 그 이후 등기된 지안아키텍 가압류와 수원시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

기존 우리자산신탁 명의 신탁등기는 소유권이전과 함께 이미 말소됐습니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사이노스골프앤아트입니다.

② 임차인 분석 — 신고 내역과 공실 현황을 구분

현황조사에는 아시아레저개발주식회사 (김종만)이 임차인으로 기재돼 있습니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 2,000,000원입니다. 신고된 전입일은 2024년 3월 4일로, 말소기준권리 설정일인 2023년 10월 31일보다 늦습니다.

위 임차인은 말소기준권리 이후 전입한 것으로 파악돼 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제 가능성을 확정해서는 안 됩니다. 보증금 10,000,000원을 매수인의 확정 인수액으로 더하지 않으며, 예상배당표에도 임차인 배당은 계상돼 있지 않습니다.

한편 감정 당시 공실이라고 해서 유치권 주장자까지 점유하지 않는다는 뜻은 아닙니다. 공사현장 관리 주체와 출입·열쇠 보유자 등을 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다

감정가 8,115,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가는 3,976,350,000원입니다. 감정가 대비 49%까지 낮아진 것은 확인되지만, 같은 용도와 규모의 최근 실거래가를 확인하지 못한 상태에서는 시장가격보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,976,350,000원 가정)

제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 우리은행의 5,880,000,000원은 채권최고액이며 실제 청구액 5,077,368,090원과 구분해야 합니다. 시뮬레이션은 채권최고액을 기준으로 산출됐습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당액과 순위가 달라질 수 있습니다. 수원시 압류의 실제 배당액도 별도로 확정되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 미배당 증가

* 예상 인수액 0원은 등기상 권리와 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 유치권 관련 부담, 추가 공사비, 명도비 및 체납 관리비 등은 포함되지 않습니다. 추가 유찰 시나리오는 예정 매각 결과가 아닙니다.

현재 회차에서도 신청채권자인 우리은행의 청구액 5,077,368,090원은 전액 충족되지 않습니다. 추가 유찰이 발생하면 예상배당액은 더 감소하지만, 그 자체가 매수인에게 가격상 이익을 보장하는 것은 아닙니다. 유치권 분쟁, 공사비와 상업시설의 실제 환금성을 함께 검토해야 합니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 호매실동 능실초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용·업무용 부동산, 아파트단지 및 근린상가가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 10층 건물의 2층 부분입니다. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·소화, 지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
• 내부 상태. 감정 당시 전체 공실이며 인테리어 공사가 중단된 상태입니다. 각 호실 설치공사가 필요하므로 실제 사용 가능 상태와 추가 공사 범위의 현장 확인이 필수입니다.
• 토지. 사다리형 평지이며 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 동측 약 40m, 서측 약 20m 도로에 각각 접합니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 공공주택지구, 과밀억제권역 및 비행안전제6구역(전술) 등이 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 포함 여부도 표시돼 있으므로 해당 거래에 적용되는 허가 요건을 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부공사 완료 여부와 인허가 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린시설은 실제 사용 상태, 임대수요 및 완공 비용에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 2회 유찰 및 공사중단 상태를 고려해 보수적으로 검토해야 하나, 현재 실거래 자료만으로 구체적인 시장가치나 매각 소요기간을 확정할 수는 없습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 유치권 원인 확인. 유치권행사 현수막의 설치 주체, 공사계약서·미지급 공사대금·채권의 변제기·점유 경위 및 소송·분쟁 여부를 확인해야 합니다.
• 점유자 조사. 현황조사상 임차인과 감정 당시 공실 기재의 차이를 확인하고, 실제 점유자·공사현장 관리 주체·열쇠 보유자를 조사해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 201호 주소와 감정서에 기재된 201호~206호의 관계를 매각목록·건축물현황도·호별 배치도와 대조해야 합니다.
• 공사비 조사. 중단된 내부공사의 진행 상태, 잔여 시공 범위, 설비 작동 상태, 사용 가능 조건 및 공사 재개에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 건물과 주변 유사 근린시설의 최근 거래, 실제 임대료, 공실률 및 임차 유치 가능성을 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만을 입찰 근거로 사용해서는 안 됩니다.
• 권리 원본. 우리은행 근저당, 후순위 가압류·압류, 신탁 말소 내역, 수원시 압류 관련 체납액 및 최종 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 배당 순위, 취득 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 매각 결과. 기재 매각기일은 2026.08.26.이므로 실제 매각 여부, 변경·연기·취하 또는 후속 기일을 최신 법원 공고로 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 총위험 0원”

이 물건의 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류·압류가 소멸할 예정이며, 제공된 배당 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 유치권행사 현수막과 내부공사 중단이라는 별도 위험이 있습니다. 감정 당시 공실이라는 기재와 현황조사상 임차인 신고도 함께 확인해야 합니다. 유치권의 성립 여부와 실제 점유관계가 밝혀지지 않은 상태에서는 명도 부담과 취득 후 공사 비용을 확정할 수 없습니다.

감정가 8,115,000,000원 대비 최저가 3,976,350,000원이라는 할인폭은 수치상 분명하지만, 이를 실거래 시세보다 저렴하다는 근거로 사용할 수는 없습니다. 최근 거래가격과 정상 운영 시 수익, 공사 완료 비용이 확인돼야 비로소 실질 취득가치를 비교할 수 있습니다.

결론적으로 등기상 채무 인수보다 유치권 검증·공사 정상화·실제 시장가격 확인이 핵심인 근린시설 경매입니다. 유찰 횟수와 감정가 할인율만을 근거로 한 입찰 판단은 피하고, 매각 결과 및 법원 원본 서류부터 확인해야 합니다.