수원지방법원 2024타경9401. 수원시 권선구 호매실동 에이스에비뉴더퍼스트 2층 201호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사이노스골프앤아트이고, 2023년 10월 31일 설정된 우리은행 근저당권 5,880,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 지안아키텍 가압류, 임의경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사에 기재된 아시아레저개발주식회사의 전입일은 2024년 3월 4일로, 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 등기와 임차관계만 보면 비교적 단순하지만, 이번 물건은 권리보다 현장 상태와 유치권 주장 가능성이 더 중요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경9401 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 서수원로 361, 2층 201호 (호매실동, 에이스에비뉴더퍼스트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 전체 공실 · 내부공사 착공 후 중단 상태 |
| 소유자 | 주식회사이노스골프앤아트 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 8,115,000,000원 / 5,680,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 5,077,368,090원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 각 호실 설치공사가 필요한 상태 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2023년 1월 18일 우리자산신탁주식회사 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이뤄졌고, 2023년 10월 31일 신탁등기 말소와 함께 주식회사이노스골프앤아트 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 우리은행의 근저당권이 설정됐으며, 이 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 아시아레저개발주식회사 (김종만) | 에이스에비뉴더퍼스트 201호 66.2600㎡ | 2024.03.04 | 10,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
임차인의 전입일은 말소기준권리인 우리은행 근저당권보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 대항력이 없으므로 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격·현장 상태 — 70%만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 5,680,500,000원으로 감정가 8,115,000,000원의 70%입니다. 등기상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 약 5,680,500,000원입니다. 다만 동일하거나 유사한 근린시설의 실거래 비교 기준은 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
감정평가서는 철근콘크리트구조 지상 10층 건물 중 2층 201호부터 206호를 언급하고 있으며, 매각 조건은 일괄매각입니다. 입찰 대상의 정확한 호실 범위와 호별 배치도·건축물현황도를 매각서류에서 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,680,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 59,205,000원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 5,880,000,000원 | 5,621,295,000원 | 258,705,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 지안아키텍 | 161,582,200원 | 0원 | 161,582,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권자 합계 | 6,041,582,200원 | 5,621,295,000원 | 420,287,200원 |
근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다. 신청채권자의 청구금액은 5,077,368,090원이므로 실제 배당액과 후순위 배당은 확정된 채권액·조세채권·배당요구에 따라 달라질 수 있습니다. 현재 시나리오의 채권 미배당액은 420,287,200원이지만, 이는 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 5,680,500,000원 | 5,621,295,000원 | 420,287,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 3,976,349,999원 | 3,934,186,499원 | 2,107,395,701원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 2,783,444,999원 | 2,753,210,549원 | 3,288,371,651원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능실초등학교 동측 인근으로, 상업용·업무용 부동산과 아파트단지, 근린상가가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 40m, 서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 10층 건물로, 외벽은 석재붙임 마감이며 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·소화, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 대지면적 2,049.4㎡, 사다리형 평지이며 근린생활시설과 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,713,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구·호매실지구 지구단위계획구역·공공주택지구· 비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 근린시설이며 내부공사가 중단된 일괄매각 물건입니다. 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 매각 가능 가격을 정하기 어렵고, 업종별 수요와 완공비 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 확인. 현수막 게시자, 공사업체, 공사계약서, 세금계산서, 미지급 공사대금과 변제기를 확인하세요.
- 점유 시점 확인. 유치권 주장자의 점유가 실제인지, 경매개시결정 전부터 계속됐는지, 출입문·열쇠·시설 관리 주체가 누구인지 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 매각목록, 감정서 호별 배치도와 건축물현황도를 대조해 201호부터 206호까지의 대상 범위와 전유부분을 확인하세요.
- 추가 공사비 산정. 공사중단 상태와 각 호실 설치공사 필요 범위를 확인하고, 내부 마감·전기·소방·급배수·냉난방 비용을 낙찰가와 별도로 계산하세요.
- 임차인·공실 상태 대조. 현황조사상 임차인 기재와 공실 기재가 함께 존재하므로 현재 점유와 임대차 종료 여부를 직접 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비, 전기·수도요금과 공사 관련 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 근린시설의 실제 매매·임대 사례 및 예상 수익을 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0”
이 물건은 등기상으로는 구조가 분명합니다. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류와 대항력 없는 임차인은 매각으로 정리됩니다. 현재 최저가 5,680,500,000원을 기준으로 매수인이 떠안을 권리금액도 0원입니다.
그러나 결론은 단순한 안전형이 아닙니다. 내부공사가 중단된 공실 일괄매각 물건이고, 현장에는 유치권행사 현수막이 있으며 그 성립 여부가 불분명합니다. 실거래 비교 없이 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다. 등기권리는 통과, 현장·공사비·가격은 보류. 유치권의 실체와 완공 후 활용가치를 확인한 뒤 총투입비 기준으로 접근해야 하는 근린시설입니다.