수원지방법원 2024타경10166. 수원시 권선구 호매실동 프리마비즈타워 6층 612호입니다. 공부상 이용상태는 공장(기타공장)이고, 현황조사에서는 해당 호실이 ‘뚝샘인테리어’ 상호의 상가로 영업하는 것으로 보인다고 기재됐습니다. 소유자는 송이분이며, 2021년 6월 30일 주식회사하나은행 근저당권 215,640,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 등기된 국세·건강보험·지방세 압류와 경기신용보증재단·신용보증기금 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 구조만 보면 후순위 권리를 낙찰자가 직접 떠안는 형태는 아닙니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 임차인으로 특정된 신고 내역이 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 것은 같은 말이 아닙니다. 영업 상호가 확인됐고 임대관계가 미상인 만큼, 소유자 직접 영업인지 상가 임차인의 영업인지, 사업자등록과 점유 개시 시점은 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10166 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실로90번길 24, 6층612호 (호매실동, 프리마비즈타워) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공부상 공장(기타공장) · 현황상 ‘뚝샘인테리어’ 상호 영업으로 보임 |
| 건물 | 피씨조 평지붕 6층 건물 내 6층 612호 · 사용승인일 2021.06.11 |
| 소유자 | 송이분 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 79,576,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 178,925,710원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.30. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 215,640,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기권리는 소멸
말소기준은 2021.06.30. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 등기된 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 수원시 압류 2건, 경기신용보증재단 가압류, 신용보증기금 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 권리만 기준으로 보면 낙찰자가 인수할 후순위 권리는 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 하락만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 79,576,000원으로 감정가 232,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰돼 표면적인 할인 폭은 크지만, 감정가와 최저가의 차이만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다.
이 물건은 공부상 아파트나 오피스텔이 아니라 공장(기타공장)이며, 현황상 상가 영업에 이용되는 것으로 보입니다. 같은 건물 또는 유사 용도의 최근 실거래가가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지 비교할 기준이 없습니다. 따라서 “감정가보다 65.7% 낮다”는 사실은 유찰 경과를 설명할 뿐, 시세 대비 할인율을 증명하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,576,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,832,368원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 215,640,000원 | 77,743,632원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 17,220,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 15,305,559원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 청구액 248,165,559원 중 77,743,632원이 배당되고, 미배당액은 170,421,927원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 다만 당해세와 확인되지 않은 상가 임대차관계가 있으면 실제 배당 및 명도 판단이 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 79,576,000원 | 77,743,632원 | 170,421,927원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 55,703,200원 | 54,300,542원 | 193,865,017원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 38,992,240원 | 37,890,380원 | 210,275,179원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 권선구청 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트형공장과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 서측과 동측으로 각각 왕복 4차선 및 왕복 8차선 내외 도로에 접합니다.
- 용도·건물. 피씨조 평지붕 6층 건물의 6층 호실로, 공부상 공장(기타공장)으로 이용 중입니다. 위생·급배수, 화재탐지, 승강기와 주차시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 근린상업지역의 평탄한 사다리형 토지이며, 공장·업무시설 등의 건부지로 이용됩니다. 토지면적은 8,482.1㎡, 공시지가는 1,725,000원/㎡입니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·호매실지구 지구단위계획구역·공공주택지구·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 집합건물과 달리 공장·영업시설 수요에 좌우됩니다. 동일 건물의 매매·임대 사례, 관리규약상 업종 제한과 공실 기간을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 영업점유자 확인. ‘뚝샘인테리어’의 사업자명, 사업자등록일, 점유 개시일, 임대차계약과 보증금 존재 여부를 확인하세요.
- 소유자 직접 영업 여부. 영업자가 소유자 송이분인지 별도 임차인인지에 따라 명도 방식과 대항력 검토가 달라집니다.
- 상가건물 임대차 원본 대조. 현황조사·매각물건명세서·전입 또는 사업자등록 관련 자료를 대조해 대항력 가능성을 재검토하세요.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 4건의 실제 체납액과 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 할인율이 아니라 프리마비즈타워 및 인근 유사 공장·업무시설의 최근 매매가와 임대료를 확인해 입찰 상한을 정하세요.
- 용도 적합성. 공부상 공장 용도와 실제 계획 업종이 건축물대장, 관리규약, 지구단위계획 및 관련 제한에 맞는지 확인하세요.
- 관리비·부가비용. 체납 관리비, 공용부분 부담, 부가가치세 적용 여부와 내부 원상복구 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 볼 것은 점유와 시장가격”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 압류·가압류는 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그 점만 보면 권리관계는 단순한 편입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 232,000,000원에서 최저가 79,576,000원까지 내려왔어도, 최근 실거래와 임대수익 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 더구나 공부상 공장인 호실에서 상호를 내걸고 영업 중인 정황이 있는데 임대관계가 확인되지 않았습니다. 등기상 권리는 통과, 점유·시세·용도 적합성은 보류. 이 세 가지를 확인하기 전에는 34.3%라는 숫자만 보고 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.