수원지방법원 2024타경10302. 광교중흥에스클래스판매시설 내 지1층 비1-133호로, 감정평가 당시 판매시설로 이용 중인 근린시설입니다. 김진서·유현민이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2021년 8월 23일 신한은행이 채권최고액 720,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 접수된 임의경매개시결정과 국세·지방세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리구조만 보면 매수인이 승계할 등기상 권리는 없습니다. 신한은행의 근저당 채권최고액 중 배당받지 못하는 금액이 크더라도 그 부족액이 낙찰자에게 넘어오는 것은 아닙니다. 그러나 권리 인수 0원과 투자 안전성은 같은 뜻이 아닙니다. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대차관계가 미상이고, 판매시설의 적정 임대료·공실 가능성·관리비·영업환경을 판단할 직접 비교자료도 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10302 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 광교호수공원로 277, 지1층 비1-133호 (원천동, 광교중흥에스클래스판매시설) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 판매시설 · 대상면적 51.874㎡ |
| 층 표시 | 공부상 지(하)1층 · 현황상 지상1층 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하3층/지상2층 · 사용승인 2019.05.30 |
| 소유자 | 김진서 2분의 1 · 유현민 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 730,000,000원 / 175,273,000원 (4회 유찰·감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 591,338,324원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2021.08.23. 접수된 신한은행 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 수원시·국의 압류 4건은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 있습니다. 신한은행이 회수하지 못하는 미배당액은 채무자에게 남는 채무일 뿐, 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다.
② 가격 판단 — 24%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 175,273,000원으로 감정가 730,000,000원의 24.01%입니다. 다만 대상은 51.874㎡ 판매시설이고, 확인된 최근 거래 12건은 84.90㎡부터 163.77㎡까지의 광교중흥에스클래스 주거동 거래입니다. 용도와 면적이 일치하지 않으므로, 주거동 평균이나 최신 거래를 근거로 이 판매시설이 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 대상 판매시설 감정가 | 730,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 실질취득 | 175,273,000원 | 최저가 + 인수 0원 |
| 단지 주거동 최신 거래 | 865,000,000원 | 2026.07 · 84.96㎡ · 6층 |
| 주거동 최근 12개월 평균 | 2,096,666,666원 | 12건 · 용도·면적 불일치 |
기계적으로는 최저가가 주거동 최근 12개월 평균의 8.4%로 계산되지만, 이는 상가와 아파트를 비교한 수치입니다. 상가 가격 할인율이나 안전마진으로 해석할 수 없습니다. 현재 가격의 적정성은 같은 판매시설의 실제 매매가, 임대료, 공실률, 관리비와 수익률을 별도로 조사해 판단해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 175,273,000원 | 547,980,822원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 122,691,099원 | 599,826,576원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 85,883,769원 | 636,062,139원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 175,273,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,253,822원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 720,000,000원 | 172,019,178원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신한은행 근저당 채권최고액 기준 미배당은 547,980,822원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건의 구체적 세액과 당해세 해당 여부는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 신한은행 배당액은 달라질 수 있습니다. 세금 배당이 달라져도 등기상 근저당 부족액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현장조사일 현재 판매시설로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아니므로 주거동 실거래가를 대상 점포의 시세로 적용해서는 안 됩니다.
- 입지. 수원시 영통구 원천동 사색공원 동측 인근에 위치하며, 주변에는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등 공공시설이 밀집해 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지 서측은 폭 약 40m, 동측은 폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·CCTV·화재탐지·스프링클러·소화전·에스컬레이터·승강기·도시가스· 천장매립형 시스템에어컨·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(광교지구)·과밀억제권역·택지개발지구 등에 해당하며, 공시지가는 4,873,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 공부상 지하 1층과 현황상 지상 1층의 차이는 현장 접근성·점포 노출도·표시 방법과 함께 확인해야 합니다.
- 환금성. 판매시설은 같은 단지의 아파트보다 수요층이 좁고 임대수익과 공실 여부에 따라 매매가격 편차가 커질 수 있습니다. 4회 유찰 이력도 재매각 난도를 보여주는 지표입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 신고 임차인은 없지만 임대차관계가 미상입니다. 현장 방문, 관리주체, 사업자등록 및 점유자 확인을 통해 실제 명도 대상을 파악해야 합니다.
- 상가 전용 시세 조사. 같은 판매시설의 매매사례와 현재 임대료·보증금·공실률을 조사해 175,273,000원의 적정성을 검증해야 합니다. 주거동 실거래 평균은 비교 기준이 아닙니다.
- 공부·현황 층 차이. 등기상 지하 1층이지만 현황은 지상 1층에 해당합니다. 출입구 기준, 외부 노출, 고객 동선, 호수 표기와 건축물대장을 직접 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건의 체납세액과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 실제 배당은 제시된 추정표와 달라질 수 있습니다.
- 관리비·상가 운영비. 공용부분 관리비, 장기 체납액, 냉난방비, 주차 조건, 업종 제한, 관리규약을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 명도·영업 중단 비용. 점유자가 있을 경우 인도명령과 협의 비용뿐 아니라 기존 영업시설 철거·원상복구 비용도 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 세금 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저평가 상가”
이 물건의 등기상 권리구조는 단순합니다. 2021년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 경매와 압류는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 기준 실질취득액도 175,273,000원으로 고정됩니다.
그러나 4회 유찰과 감정가 대비 24.01%라는 수치만 보고 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 확인된 실거래는 면적과 용도가 다른 주거동 거래라 판매시설의 시세 근거가 되지 못하고, 임대차관계도 미상입니다. 여기에 공부상 지하 1층과 현황상 지상 1층의 차이, 세금 압류 4건, 상가 특유의 공실과 재매각 위험이 겹칩니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 수익성은 현장 검증 전까지 보류입니다.