부산지방법원 2024타경5184. 부산광역시 기장군 일광읍 이천리 584 일대의 근린상가 + 토지 사건이며, 감정평가 이용상태는 제조업소입니다. 건물은 경량철골구조 기타지붕 단층으로, 등기상 소유자는 이규석입니다. 감정가 1,964,837,240원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 673,939,000원입니다.
가격의 낙폭보다 먼저 볼 것은 권리와 매각구성입니다. 실제 임차인 주식회사에이치케이산업은 2021.09.08 전입했고, 이 사건의 말소기준일인 2024.09.06보다 앞섭니다. 보증금은 1,000,000원, 월세는 200,000원이며, 예상배당에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5184 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 이천리 584 · 583-10 · 일광로 199-12 |
| 용도 / 이용상태 | 근린상가 + 토지 · 제조업소 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 기타지붕 단층 · 샌드위치판넬 마감 · 알미늄샷시창 |
| 소유자 | 이규석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,964,837,240원 / 673,939,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 신한은행 / 875,160,481원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 토지 | 975.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 공시지가 935,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인을 먼저 본다
이 사건의 실제 임차인은 1명입니다. 주식회사에이치케이산업의 전입일은 2021.09.08로 말소기준일 2024.09.06보다 빠르고, 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 우선변제권은 없는 것으로 계산돼 있어 보증금 1,000,000원은 배당되지 않고 매수인에게 전액 인수되는 구조입니다. 보증기관 승계나 대위신고가 아니라 실제 임차인입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사에이치케이산업 | 2021.09.08 | 1,000,000원 | 200,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 1,000,000원 인수 |
② 가격 — 34.3%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 673,939,000원으로 감정가 1,964,837,240원의 34.3% 수준입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정해서는 안 됩니다. 특히 제조업소 이용, 자연녹지지역, 일괄매각과 지분매각이 결합된 물건은 일반 주거용처럼 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 673,939,000원 | 1,000,000원 | 674,939,000원 |
| 4회 유찰 시 | 471,757,299원 | 1,000,000원 | 472,757,299원 |
| 5회 유찰 시 | 330,230,109원 | 1,000,000원 | 331,230,109원 |
③ 예상배당표 (매각가 673,939,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 9,139,390원 |
| 인수 · 주식회사에이치케이산업 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 신청채권자 · 주식회사 신한은행 | 875,160,481원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 664,799,610원 |
예상배당 계산에서는 집행비용 9,139,390원을 제외한 664,799,610원이 소유자 잔여로 계산되고, 신청채권자 신한은행의 청구액 875,160,481원에 대한 예상배당은 0원으로 표시됩니다. 임차보증금 1,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액입니다. 실제 배당과 담보권 범위는 토지·건물 전체 원본 권리관계를 반드시 대조해야 합니다.
④ 매각구성 — 일괄매각·지분매각·통로 토지
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고상 여러 목록을 일괄매각합니다.
- 목록2 지분매각. 목록2는 전체 소유권이 아니라 지분매각입니다.
- 통로 이용. 현황조사에 따르면 목록2 토지는 도로 인접부지로서 일광로 199-12 부동산을 통하는 통로가 되고 있습니다.
- 목록3 건물. 민법 제365조 저당지상의 건물에 대한 경매청구권 행사에 따른 일괄매각 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한국수산자원관리공단 서측 인근으로 전·답·주택·어항·노변상가 등이 형성돼 있으며 제반 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 토지에는 차량접근이 가능하지만 원거리에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 제조업소로 이용 중이며 급배수시설·위생시설 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역 · 지목 대 · 토지이용상황 주거나지 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가)입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역 저촉·포함 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 주식회사에이치케이산업 보증금 1,000,000원을 낙찰가와 별도로 부담하는 구조이므로 현재 회차 실질취득은 674,939,000원입니다.
- 임차인 점유. 대항력 있는 임차인이 확인되므로 점유현황과 실제 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지·건물 권리 원본 대조. 목록3의 민법 제365조 일괄매각 관계와 토지 담보권 범위를 건물 등기만으로 판단하지 마십시오.
- 목록2 지분 범위. 지분매각 대상의 정확한 지분과 통로 이용관계를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 낙찰을 단정하지 말고 제조업소·토지의 현장 거래가와 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 신청채권자 청구액 875,160,481원과 예상배당 0원이 함께 계산돼 있으므로 실제 담보권·배당순위를 원본 문서에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 바로 싸다”
이 물건은 감정가 1,964,837,240원에서 3회 유찰돼 673,939,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 시장 실거래 비교 없이 감정가 대비 낙폭만으로 저평가를 단정할 수는 없습니다. 실제 임차인 1명의 보증금 1,000,000원이 인수되고, 목록2 지분매각·통로 이용, 목록3 민법 제365조 일괄매각이라는 구조도 함께 검토해야 합니다.
현재 판단은 가격보다 구조 확인이 우선입니다. 현재 회차 실질취득은 674,939,000원. 이 금액이 실제 제조업소·토지의 현장가치보다 충분히 낮은지를 확인한 뒤에야 3회 유찰의 의미를 가격 메리트로 연결할 수 있습니다.
