부산지방법원 2024타경104630. 부산 해운대구 우동의 해피투모로우마린 9층 904호 오피스텔입니다. 소유자 김종철은 2020년 6월 22일 거래가액 345,806,400원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 여러 근저당권과 가압류가 설정됐고, 이정수의 근저당권을 기초로 임의경매가 시작됐습니다. 감정가는 334,000,000원이지만 10회 유찰을 거쳐 최저매각가는 9,435,000원입니다.
낙찰가만 비교하면 매우 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 2023년 7월 26일 말소기준근저당보다 앞선 임차인의 전입입니다. 이종호는 2020년 6월 19일 전입했고, 미반환 보증금 50,000,000원에 대한 임차권등기가 남아 있습니다. 전춘우도 말소기준일보다 앞선 2023년 7월 21일 전입했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
더욱 중요한 것은 매각물건명세서가 후임 임차인 전춘우와 이종호의 점유관계가 불명확하여 매수인에게 대항할 수 있는지 여부가 불분명하다고 적시했다는 점입니다. 따라서 이종호의 보증금 인수는 가능성 있는 시나리오로 계산하되, 실제 인수 여부까지 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경104630 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대로 602, 9층 904호 (우동, 해피투모로우마린) |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 · 지하 4층, 지상 20층 중 9층 904호 |
| 소유자 | 김종철 · 2020.06.22 소유권이전등기 · 거래가액 345,806,400원 |
| 감정가 | 334,000,000원 |
| 최저매각가 | 9,435,000원 (10회 유찰 · 감정가의 약 2.82%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 이정수 · 임의경매 청구액 335,380,326원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.26 · 을구 5번 근저당권 · 이정수 · 채권최고액 450,000,000원 |
| 임차인 | 이종호 · 전춘우 (2명, 점유 및 대항관계 확인 필요) |
| 현재 회차 예상배당 | 이종호 8,865,170원 · 일반 근저당·가압류 채권자 배당 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 문제
말소기준권리는 2023년 7월 26일 을구 5번 이정수 근저당권입니다. 그보다 먼저 설정됐던 김석기·김종자의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 가압류, 손정욱 근저당권, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 임차인은 전입 시점이 다릅니다. 이종호의 전입일은 2020.06.19, 전춘우의 전입일은 2023.07.21입니다. 두 날짜 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 전입일만으로 최종 대항력과 실제 인수액이 확정되는 것은 아니며, 점유의 계속성·임대차관계 등을 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수위험은 별도 판단
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이종호 건물 전부 임차권등기 |
전입 2020.06.19 확정 2020.06.12 임차권등기 2023.10.26 |
50,000,000원 미반환 잔액 |
대항 가능 후임 임차인과의 점유관계 불명 |
우선변제 행사 확정일자·배당요구 |
조건부 인수위험 현재 회차 미배당 41,134,830원 |
| 전춘우 전부 |
전입 2023.07.21 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 선행 전입이나 점유관계 불명 |
미상 배당요구 2024.06.14 |
추가 위험 미상 보증금 및 권리 확인 필요 |
이종호의 최초 계약 보증금 230,000,000원, 후속 계약 보증금 260,000,000원 중 현재 등기된 미반환 보증금은 50,000,000원입니다. 과거 계약금액들을 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 이종호·전춘우 2명으로 파악됩니다.
③ 낙찰가가 내려가도 실질취득은 크게 줄지 않는다
이 사건에서 가장 중요한 계산입니다. 선순위 임차인 이종호의 보증금 잔액이 실제로 매수인에게 승계되는 상황이라면 낙찰가가 낮아질수록 배당액이 줄고, 매수인이 떠안는 미배당액이 커집니다. 결국 입찰가와 보증금 인수액을 합친 비용은 약 50,000,000원에 집행비용이 더해진 수준으로 유지됩니다.
| 회차 | 최저가 | 이종호 인수 가정 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 9,435,000원 | 41,134,830원 | 50,569,830원 |
| 11회 유찰 시 | 6,604,500원 | 43,914,381원 | 50,518,881원 |
| 12회 유찰 시 | 4,623,150원 | 45,860,067원 | 50,483,217원 |
실질취득 부담 = 회차별 최저매각가 + 이종호 예상 인수액. 동일한 임차인 보증금 50,000,000원 및 회차별 예상 집행비용을 전제로 한 조건부 계산입니다. 전춘우의 미상 보증금 및 부대비용은 포함하지 않았습니다.
현재 회차에서 11회 유찰 시 최저가는 2,830,500원 내려가지만, 같은 인수 가정의 실질취득 부담은 50,569,830원에서 50,518,881원으로 소폭만 줄어듭니다. 따라서 최저가 하락만 보고 투자 매력이 커졌다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,435,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 569,830원 |
| 1. 임차인 · 이종호 | 50,000,000원 | 8,865,170원 |
| 2. 근저당 · 이정수 | 450,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박지황 | 135,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 손정욱 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 국민건강보험공단 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 매각가 9,435,000원에서는 집행비용 추정액 569,830원을 제외한 8,865,170원이 이종호에게 배당되는 것으로 계산됩니다. 일반 담보권자 및 가압류 채권자의 예상배당은 모두 0원이며, 이들의 채권액 합계 985,000,000원은 미배당으로 남습니다.
위 표는 제시된 예상배당 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않았고, 전춘우의 우선변제 여부와 점유관계가 확정되지 않아 실제 배당순위·금액 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 채권최고액은 확정 채무잔액과 동일한 의미가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 우동 소재 부산지하철 2호선 해운대역 남서측 인근. 주변은 중소규모 공동주택, 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 부산지하철 2호선 해운대역과 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 지하 4층·지상 20층의 철골철근콘크리트조 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 및 소방 관련 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 30m, 남동측 약 8m 내외 도로에 접합니다.
- 용도 및 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역(우동1)·온천지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 및 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 해운대역 인근 오피스텔이라는 입지적 특징이 있으나, 이 물건은 10회 유찰됐습니다. 장기간 유찰된 이유, 실제 사용상태, 거래 수요 및 회수 가능 가격에 대한 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이종호 임차권 확인. 임대차계약서, 보증금 반환내역, 임차권등기명령, 실제 점유 및 인도 경위를 확인해 매수인에 대한 대항 가능 여부를 판단해야 합니다.
- 전춘우의 점유관계 확인. 전입일 2023.07.21과 배당요구일 2024.06.14 외에 보증금·계약당사자·확정일자·실제 점유 경위 등을 확인해야 합니다. 대항력은 가능·미상 상태입니다.
- 인수금 계산. 이종호의 현재 예상 미배당액 41,134,830원은 조건부 계산입니다. 전춘우의 추가 위험을 0원으로 가정해서는 안 됩니다.
- 낙찰가 착시 경계. 최저매각가 9,435,000원만으로 수익성을 계산하지 마세요. 이종호 인수 가정의 실질취득 부담은 50,569,830원이며 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
- 실거래가격 검증. 동일 건물·유사 오피스텔의 최근 12개월 거래가격, 최신 거래 및 가격 추세를 확인한 후 실질취득 부담과 비교해야 합니다.
- 명도 및 점유 확인. 현 점유자가 누구인지, 임대차 승계관계가 어떻게 형성됐는지, 명도에 별도 협의나 소송이 필요한지를 확인해야 합니다.
- 체납 관리비 및 세금. 공용부분 미납 관리비와 조세채권 등 실제 부담에 영향을 줄 수 있는 사항을 확인하세요.
- 사건 진행상태. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부, 최저가 변경, 정정공고, 명세서 변경과 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “943만원에 낙찰받아도 943만원짜리 물건은 아니다”
이 물건의 숫자는 극단적입니다. 감정가 334,000,000원에서 최저가 9,435,000원까지 하락했고, 유찰 횟수는 10회입니다. 하지만 낙찰가가 낮다고 곧바로 유리한 투자는 아닙니다.
이종호의 보증금 50,000,000원 중 미배당액 41,134,830원이 매수인에게 승계된다는 현재 배당 가정에서는 실질취득 부담이 50,569,830원입니다. 다음 회차로 넘어가더라도 보증금 승계액이 증가해 총부담은 비슷하게 유지됩니다.
동시에 이종호의 실제 대항 가능 여부는 명세서상 불분명하며, 전춘우의 보증금과 점유관계도 확정되지 않았습니다. 따라서 실제 인수 부담은 이 계산과 달라질 수 있습니다. 최근 실거래가격과 비교할 근거도 확보되지 않아 감정가 대비 할인율로 투자 가치를 판단할 수 없습니다.
결론은 입찰 보류 및 임차관계 선확인입니다. 말소되는 근저당·가압류보다 중요한 것은 임차인의 대항력과 미배당 보증금입니다. 10회 유찰이라는 가격 신호보다 실제 인수할 권리와 최종 취득비용을 먼저 확정해야 합니다.
