125,538,000원
수원지방법원 2024타경10876. 화성시 영천동 루체스타비즈 4층 406호로, 감정평가상 지식산업센터 등으로 이용 중인 근린시설입니다. 건물은 2018.12.28. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 14층 건물이고, 본건은 제4층 제406호입니다. 소유자는 김태한이며, 감정가 366,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 125,538,000원입니다.
등기 구조는 복잡하지 않습니다. 2019.02.28. 설정된 우리은행 근저당권 291,600,000원이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.01.12. 우리은행이 신청한 2023타경346 경매는 2024.07.08. 취하돼 2024.07.10. 등기가 말소됐고, 이후 2024.09.27. 현재 사건이 다시 개시됐습니다. 현재 경매 채권자는 우리은행으로부터 채권을 양도받은 에이치에프더블유삼이에이유동화전문 유한회사이며 청구액은 277,761,313원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10876 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄기흥로 594-7, 4층 406호 (영천동, 루체스타비즈) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 지식산업센터 등으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 14층 · 제4층 제406호 · 2018.12.28. 사용승인 |
| 소유자 | 김태한 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 366,000,000원 / 125,538,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유삼이에이유동화전문 유한회사 / 277,761,313원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.02.28. 우리은행 근저당권 291,600,000원입니다. 현재 회차 매각가 125,538,000원을 기준으로 집행비용 2,557,532원을 제외한 122,980,468원이 근저당권에 배당되고, 168,619,532원이 미배당으로 남는 구조입니다. 이 미배당 채권은 매수인이 승계하는 금액이 아니므로 매수인 인수는 0원입니다.
② 점유·임차 조사 — 2건 모두 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)농라에프 (김윤경) | 골든아이타워406호 23.1000㎡ | 2022.10.18. | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 농라 (김윤경) | 동탄골든아이타워406호 46.2000㎥ | 2022.10.18. | 5,000,000원 / 450,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조사된 점유 내역은 2건이며 모두 전입일이 2022.10.18.입니다. 말소기준일인 2019.02.28.보다 늦으므로 두 점유자 모두 대항력이 없고, 보증금 승계도 없습니다. 첫 번째 점유자의 보증금은 미상이고, 두 번째 점유자는 보증금 5,000,000원·차임 450,000원으로 조사됐습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가 125,538,000원은 감정가 366,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 물건은 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
특히 본건은 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터 등으로 이용되는 근린시설입니다. 세 차례 유찰됐다는 사실은 현재 가격대에서 수요가 충분히 붙지 않았다는 결과이기도 합니다. 실질취득액은 인수액이 없어 현재 최저가와 같은 125,538,000원이지만, 이 금액이 실제 임대수익·공실 가능성·동일 건물 거래가에 비해 적정한지는 별도 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,538,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,557,532원 | - |
| 1. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 291,600,000원 | 122,980,468원 | 168,619,532원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 근저당권 미배당액은 매수인이 인수하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려갈수록 채권 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 125,538,000원 | 122,980,468원 | 168,619,532원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 87,876,600원 | 85,894,821원 | 205,705,179원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 61,513,619원 | 60,006,374원 | 231,593,626원 | 0원 |
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 영천동 소재 기흥동탄TG 남동측 인근이며, 주변은 지식산업센터와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.
- 이용상태. 지식산업센터 등으로 이용 중이며, 시스템 냉·난방, 위생·급배수, 승강기, 소화 및 화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 북서측으로 약 30미터, 남측과 동측으로 약 15미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·동탄2지구 지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,923,000원/㎡입니다. 토지는 평탄한 사다리형 공장용지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 원본 확인. 감정가 34.3%라는 비율 대신 루체스타비즈와 인근 지식산업센터의 최근 매매 사례를 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 임대수익 검증. 현재 점유자의 실제 계약관계, 보증금, 월 차임, 계약기간과 연체 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 조사된 두 점유자의 명칭과 점유 부분이 다르므로 406호 내부의 실제 사용 구획과 인도 협의 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 지식산업센터의 공용관리비와 체납액, 전기·냉난방 비용 및 매수인 부담 가능 범위를 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 용도 적합성 확인. 실제 이용 목적이 지식산업센터 입주 가능 업종과 건축물 용도·관리규약에 맞는지 점검해야 합니다.
- 배당 변동 주의. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 매각기일 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보류
이 물건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2019.02.28. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 두 점유자의 전입일은 모두 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 최저가 125,538,000원에 낙찰되더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 감정가 366,000,000원에서 3회 유찰돼 125,538,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 지식산업센터 등으로 이용되는 비주거 물건이고 임대관계도 미상인 만큼, 동일 건물 거래가·임대수익·공실·관리비를 확인하기 전에는 가격 가점을 주기 어렵습니다. 결론은 권리 인수 0원, 점유 확인 필요, 가격 메리트는 검증 후 판단입니다.