수원지방법원 2024타경12896. 등기부상 현재 소유자는 주식회사아쿠아노드이고, 2023.11.09. 거래가액 494,400,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사하나은행의 채권최고액 384,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 주식회사엔씨건설 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 현황은 단순한 독립 점포가 아닙니다. 매각물건명세서 비고에는 ‘QUEEN'S BODY’ 상호의 점포로 인접 702호와 일괄하여 근린생활시설로 이용 중이라고 기재되어 있고, 감정평가 과정에서도 내부 확인이 불가능해 건축물현황도면·평가전례·외부관찰·탐문조사를 기준으로 이용상태를 판단했습니다. 따라서 등기상 권리정리와 별개로 실제 점유·경계·내부 구조는 반드시 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12896 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄순환대로 245, 7층703호 (산척동, 에스엠피타워 주건축물 제1동) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 인접 호수와 일괄하여 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상8층 · 제7층 제703호 · 사용승인일 2020.07.22 |
| 소유자 | 주식회사아쿠아노드 · 2023.11.09. 거래가액 494,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 497,000,000원 / 243,530,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 322,724,937원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.11.09. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 2023.11.24. 주식회사엔씨건설 근저당권, 2024.07.10. 중소벤처기업진흥공단·기술보증기금 가압류, 국·지방자치단체·국민건강보험공단의 압류와 2024.11.27. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 확인은 별개
현재 최저매각가는 243,530,000원으로 감정가 497,000,000원 대비 49%입니다. 2회 유찰로 가격이 크게 낮아진 상태지만, 동일·유사 물건의 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 가격자료가 없어 최저가가 곧 시세보다 싸다는 의미는 아닙니다. 특히 본건은 현황상 702호와 연결해 하나의 근린생활시설처럼 이용 중이므로 독립 호실로서의 이용성과 환금성까지 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 243,530,000원 | 239,320,580원 | 859,594,089원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 170,471,000원 | 167,284,406원 | 931,630,263원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 119,329,699원 | 116,859,083원 | 982,055,586원 |
현재 회차에서도 총 채권액 1,098,914,669원에 비해 매각대금이 작아 채권자 전체의 미배당액이 859,594,089원으로 계산됩니다. 더 유찰되면 매수인 가격은 내려가지만 미배당 규모는 각각 931,630,263원, 982,055,586원으로 커집니다. 이 미배당 자체가 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 243,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,209,420원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 384,000,000원 | 239,320,580원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사엔씨건설 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 174,914,669원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 기술보증기금 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 4,209,420원, 주식회사하나은행 예상배당은 239,320,580원이며 나머지 후순위 채권은 현재 회차에서 배당되지 않는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 산척동 소재 정현초등학교 남동측 인근. 아파트단지, 중소규모 상업용부동산, 각종 근린생활시설, 공원 및 교육시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 건물 동측 약 40m, 남측 약 20m, 서측 약 6m의 차량통행 가능한 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며, 토지 공시지가는 2,330,000원/㎡입니다.
- 토지. 지목은 주차장, 토지이용상황은 상업기타, 토지면적은 1,306.6㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상8층 건물의 7층 703호이며 사용승인일은 2020.07.22입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·스프링클러·주차장 시설이 갖추어져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 702호와의 결합 상태. 현황상 인접 702호와 일괄 이용 중이므로 출입구, 벽체, 내부 동선과 독립 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 내부 상태. 소유자 또는 이해관계인 부재·폐문·시건장치 등으로 내부 확인이 되지 않아 실제 구조가 감정평가서의 표준적 이용상황과 다를 수 있습니다.
- 조세 압류. 국세·지방세 압류 7건이 있어 당해세가 배당에 우선 반영되는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가 49%까지 낮아졌지만 실거래 시세와 직접 비교할 자료가 없으므로, 인근·동일 건물의 실제 매매·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현황’이 승부처
현재 회차에서 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 예상 인수액은 0원입니다. 2회 유찰을 거쳐 최저가도 243,530,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 단순히 “반값 상가”로 볼 수 없습니다. 703호가 인접 702호와 일괄하여 근린생활시설로 이용 중이고, 임대관계와 실제 내부구조도 완전히 확인되지 않았기 때문입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 독립 이용 가능성·점유관계·현장 구조를 확인한 뒤 현재 가격이 그 불확실성을 충분히 반영하는지 판단하는 것입니다.
