수원지방법원 2024타경12896. 에스엠피타워 주건축물 제1동 7층 703호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설이며, ‘QUEEN'S BODY’ 상호의 점포로 인접한 702호와 일괄 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사아쿠아노드로, 2023.11.01 매매를 원인으로 2023.11.09 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 494,400,000원입니다.
최저매각가는 감정가 497,000,000원의 70%인 347,900,000원입니다. 하지만 비교할 최신 실거래 기준이 제시되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 수는 없습니다. 특히 703호 단독이 아니라 702호와 연결해 사용 중인 현황은 임대·매매 시 활용성과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있으므로, 가격 판단보다 현황 확인이 앞서야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12896 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄순환대로 245, 에스엠피타워 주건축물 제1동 제7층 제703호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건물 내 703호 · 인접 702호와 일괄하여 근린생활시설로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상8층 · 사용승인 2020.07.22 |
| 현재 소유자 | 주식회사아쿠아노드 (2023.11.01 매매, 거래가액 494,400,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 497,000,000원 / 347,900,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 322,724,937원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.14 |
| 토지 현황 | 근린상업지역 · 지목 주차장 · 토지면적 1,306.6㎡ · 공시지가 2,330,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 인수 0원이나 기준권리 원본 대조 필요
분석상 말소기준은 2021.10.07 접수된 주식회사하나은행 근저당권 360,000,000원으로 산정되어 있습니다. 이후의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 소유자 또는 이해관계인의 부재·폐문·시건장치로 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 따라서 임차인 없음과 점유자 없음은 같은 의미가 아니며, 현장 점유자·사업자등록·전입세대 및 실제 사용자를 별도로 확인해야 합니다.
② 현황 위험 — 703호 단독 이용이 가능한가
이 물건의 핵심은 등기상 권리보다 702호와 연결된 이용상태입니다. 매각 대상은 703호인데 현황은 ‘QUEEN'S BODY’ 상호의 점포로 인접 702호와 일괄하여 근린생활시설로 이용 중입니다. 감정평가 당시 내부 진입이 되지 않아 건축물현황도면·평가전례·외부 관찰과 탐문조사를 기준으로 이용상태를 판단했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 347,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,670,600원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 342,229,400원 |
| 을구 2번 근저당 · 김기태 | 400,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사하나은행 | 384,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사엔씨건설 | 90,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 174,914,669원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 기술보증기금 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,858,914,669원 중 예상 배당액은 342,229,400원이고, 총 미배당은 1,516,685,269원입니다. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있으면 집행비용 이후 우선 차감되어 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 347,900,000원 | 342,229,400원 | 1,516,685,269원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 243,529,999원 | 239,320,579원 | 1,619,594,090원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 170,470,999원 | 167,284,405원 | 1,691,630,264원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 정현초등학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지·중소규모 상업용부동산·근린생활시설·공원·교육시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
- 도로. 건물 동측 약 40m, 남측 약 20m, 서측 약 6m의 차량 통행 가능한 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역(동탄2지구)·지구단위계획구역이며, 토지는 지목 주차장·상업기타 이용입니다.
- 건물. 2020.07.22 사용승인된 지하1층·지상8층 건물로 승강기·위생·급배수·소화전·화재탐지·스프링클러·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 실제 점포 구조와 임대수익, 독립 출입 가능성에 따라 거래성이 달라집니다. 702호와 일괄 이용 중인 현황은 703호 단독 매각 시 핵심 확인사항입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기준권리 대조. 2021.10.07 하나은행 근저당과 2021.10.27 말소 기록, 2023.11.09 하나은행 근저당의 현존 관계를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 702호 관계. 702호 소유자·점유자, 두 호실 사이의 출입구와 벽체, 전기·급배수·소방설비 연결 여부를 확인하세요.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상이고 내부 확인이 되지 않았으므로 현장 점유자, 사업자등록, 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 7건의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당순위를 다시 계산하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 같은 건물·인근 근린생활시설의 최신 거래와 임대수익을 대조하세요.
- 일정 확인. 기재 매각기일은 2026.07.14이므로 매각결과, 변경·연기 여부와 다음 절차를 법원 공고에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 매수”는 다르다
이 물건은 배당모형상 매수인 인수액이 0원이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리 인수액이 없다는 사실만으로 입찰 판단이 끝나지는 않습니다. 703호는 현황상 702호와 일괄하여 근린생활시설로 이용되고 있고, 임대관계와 내부 구조도 확인되지 않았습니다. 여기에 국세·지방세 압류 7건과 기준권리 말소 기록의 원본 대조 필요성까지 남아 있습니다.
권리상 인수는 0원, 가격과 현황은 판단 보류. 최저가 347,900,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 볼 수 없으며, 703호 단독 사용 가능성·점유관계·실제 임대가치가 확인된 뒤에야 실질적인 응찰가를 계산할 수 있습니다.