수원지방법원 2024타경13073. 호매실동 1399-2 소재 건물의 5층 501호로, 공부상 제1종 근린생활시설(의원)이나 감정평가 당시 501호 외 8개호가 위치·경계 구분 없이 오나당 당구클럽으로 이용되고 있었습니다. 매각물건명세서 작성 기준시점에는 폐업 상태로 확인됐습니다. 감정가 3,965,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 951,997,000원입니다.
가격 숫자만 보면 감정가의 약 24%까지 내려온 상태지만, 이 사건은 단순히 유찰률만 보고 판단할 수 없습니다. 말소기준권리는 2023.10.11. 신한은행 근저당권이지만, 현황조사상 2023.08.18.부터 점유한 것으로 기재된 임차관계가 그보다 앞섭니다. 보증금 20,000,000원 기재 2건과 10,000,000원 기재 1건은 우선변제권이 확인되지 않아 현재 배당 산정에서는 총 50,000,000원을 매수인 인수로 보고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13073 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-62, 5층501호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제1종 근린생활시설(의원) · 현황 당구장 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층~지상6층 · 5층 501호 외 8개호 |
| 소유자 | 이스가르드주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 3,965,000,000원 / 951,997,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,596,607,377원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차기재가 핵심
등기부의 말소기준권리는 2023.10.11. 주식회사신한은행 근저당권 1,920,000,000원입니다. 이후 2024.12.03. 임의경매개시결정, 2024.12.09. 수원시 압류, 2025.04.24. 권선구청장 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 현황조사상 오나당당구클럽·오나당스낵 관련 임차기재는 모두 2023.08.18.로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 해당 기재는 대항력 있는 임차관계로 분류돼 보증금이 배당으로 해소되지 않으면 매수인에게 남을 수 있습니다. 현재 배당표는 이 세 기재의 보증금 합계 50,000,000원 전액을 인수액으로 산정하고 있습니다.
② 임차·점유관계 — 5,000만원 외 미상 위험을 분리해서 봐야 한다
| 임차·점유기재 | 점유부분 | 전입·점유일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오나당당구클럽 수원호매실점 (이주홍) | 501~507호 490.0000㎡ | 2023-08-18 | 20,000,000원 | 17,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 오나당당구클럽 수원호매실점 이주홍 | 501~507호 490.0000㎡ | 2023-08-18 | 20,000,000원 | 17,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 오나당스낵 수원호매실점 (이주홍) | 508,509호 95.7000㎡ | 2023-08-18 | 10,000,000원 | 4,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 조사된 주거 점유기재 | 확인 필요 | 미상 | 미상 | - | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 — 감정가 24%지만 시세 할인율로 읽으면 안 된다
현재 최저매각가는 951,997,000원으로 감정가 3,965,000,000원의 24.01% 수준입니다. 하지만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 유찰률입니다. 비교할 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 싸다는 판단은 할 수 없습니다.
또한 매수인 인수로 산정된 50,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 1,001,997,000원입니다. 다음 회차에서도 산정 인수액 50,000,000원이 동일하다고 보면, 5회 유찰 시 716,397,900원, 6회 유찰 시 516,478,530원이 됩니다. 다만 별도 미상 점유의 보증금·대항력이 확인되지 않아 이 금액 역시 최종 확정치로 볼 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 951,997,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,919,970원 |
| 인수 · 오나당당구클럽 수원호매실점 (이주홍) | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 오나당당구클럽 수원호매실점 이주홍 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 오나당스낵 수원호매실점 (이주홍) | 10,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,920,000,000원 | 940,077,030원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신한은행 채권최고액 1,920,000,000원 중 940,077,030원이 배당되고, 979,922,970원이 미배당으로 남습니다. 신청채권액 1,596,607,377원도 전액 충족되지 않습니다. 임차보증금 50,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 산정돼 있습니다.
⑤ 회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 산정 인수 | 실질취득 | 신한은행 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 (감정가 24%) | 951,997,000원 | 50,000,000원 | 1,001,997,000원 | 979,922,970원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 666,397,900원 | 50,000,000원 | 716,397,900원 | 1,262,666,079원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 466,478,530원 | 50,000,000원 | 516,478,530원 | 1,460,586,255원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 호매실동 능실중학교 동측 인근. 주변에 아파트, 상업용·업무용 빌딩, 학교, 관공서, 공원이 소재합니다.
- 교통. 제반 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 현황 용도. 공부상 제1종 근린생활시설(의원)이나 501호 외 8개호가 위치·경계 구분 없이 당구장으로 이용됐고, 명세서 작성 기준시점에는 폐업 상태로 확인됐습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지구단위계획구역(호매실지구) · 공공주택지구 · 과밀억제권역. 토지면적 1,050.0㎡, 공시지가 2,494,000원/㎡, 상업용 건부지입니다.
- 도로·주차. 서측으로 지하주차장 진출입이 용이하고 외곽 공도와 연계돼 있습니다.
- 시설. 기본 위생 급·배수, 개별난방, 소방, 승강기, 지하주차장 설비가 설치돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 951,997,000원만 보지 말고 산정 인수액 50,000,000원을 더한 1,001,997,000원을 기본 부담액으로 계산합니다.
- 임차기재 중복 확인. 동일한 점유부분·날짜·명의·보증금으로 기재된 20,000,000원 임차관계 2건이 실제 별도 계약인지 원문과 계약관계로 확인합니다.
- 미상 점유 확인. 별도 주거 점유기재는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력·인수액을 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사를 대조해야 합니다.
- 폐업·명도 상태 확인. 명세서 작성 기준시점에는 당구장이 폐업 상태로 확인됐으나 실제 인도 상태와 잔존 시설·점유 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 일괄매각 범위 확인. 본건은 일괄매각으로 기재돼 있고 현황상 여러 호가 경계 없이 이용됐으므로 실제 매각대상 범위와 내부 경계를 확인합니다.
맺으며 — “24% 낙찰가”보다 먼저 볼 것은 인수와 점유다
이 사건의 시선을 끄는 숫자는 감정가 3,965,000,000원 대비 최저가 951,997,000원, 즉 24.01%입니다. 그러나 권리분석에서는 할인율보다 먼저 말소기준권리보다 앞선 임차기재를 봐야 합니다. 현재 산정 인수액만 50,000,000원이라 실질취득은 1,001,997,000원이고, 별도 미상 점유까지 있어 최종 인수부담은 아직 닫혀 있지 않습니다.
신한은행 근저당과 후순위 압류·경매개시결정 자체는 매각으로 정리되는 구조지만, 선순위 임차기재는 별개의 문제입니다. 여기에 공부상 의원, 현황 당구장, 폐업 상태, 여러 호가 경계 없이 사용된 근린시설이라는 특성까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”보다 “실제 임차계약과 점유관계가 무엇인가”입니다. 시세자료도 없어 현재 가격을 싸다고 평가할 근거는 부족합니다.
