감정가 34%까지 내려왔지만, 대항력 보증금과 미상 점유가 남는다 — 수원 호매실 근린시설

수원지방법원 2024타경13073. 수원 권선구 호매실동의 지하 2층·지상 6층 건물 중 5층 501호 외 8개호를 한꺼번에 매각하는 근린시설 일괄매각입니다. 공부상 용도는 제1종 근린생활시설인 의원이지만, 감정 당시에는 호실별 위치와 경계 구분 없이 ‘오나당 당구클럽’으로 이용됐습니다. 매각물건명세서 작성 기준에는 폐업 상태로 확인됐습니다.

등기상 말소기준은 2023.10.11. 신한은행 근저당권입니다. 경매개시결정과 수원시·권선구청장 압류는 모두 그 이후에 들어와 매각으로 소멸합니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부가 아니라 말소기준보다 먼저 점유를 시작한 임차관계입니다. 확인된 영업공간 보증금은 합계 30,000,000원이고, 우선변제권이 확인되지 않아 배당으로 회수되지 않는 금액은 매수인이 승계할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸하지만 임차보증금은 남는다

현재 소유자인 이스가르드주식회사의 소유권이전과 신한은행 근저당권은 같은 날 접수됐습니다. 이후의 경매개시결정과 압류 2건은 매각으로 소멸하므로 등기부 후순위 권리를 낙찰자가 직접 떠안을 구조는 아닙니다. 하지만 이주홍 명의 영업공간은 2023.08.18. 점유 신고가 확인돼 말소기준일인 2023.10.11.보다 앞섭니다. 확인된 임차인 명의자는 이주홍 1명이고, 당구클럽과 스낵 영업공간 2곳의 보증금 합계는 30,000,000원입니다.

② 가격 판단 — 34%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가 3,965,000,000원의 34.3%인 1,359,995,000원입니다. 확인된 임차보증금 30,000,000원을 포함한 실질취득가는 1,389,995,000원으로, 감정가 대비 약 35.1%입니다. 세 차례 유찰로 절대금액이 크게 내려온 것은 사실이지만, 이 사건에는 이를 현재 시장가와 직접 비교할 실거래 기준이 없습니다.

따라서 ‘감정가보다 65% 낮다’는 사실을 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 물건은 아파트가 아니라 근린시설 9개 호실의 일괄매각이고, 공부상 의원과 현황 당구장의 용도가 다르며, 감정 당시 호실 간 위치·경계 구분 없이 영업장으로 사용됐습니다. 폐업 상태와 미상 점유, 상업시설의 매수층 제한까지 고려하면 세 차례 유찰은 단순한 할인보다 환금성과 명도·재활용 부담을 시장이 반영한 결과일 가능성도 함께 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,359,995,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 1,343,995,050원이 신한은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 576,004,950원이 미배당됩니다. 확인된 영업공간 보증금 30,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 매수인 승계 대상으로 계산했습니다. 주거 점유자의 보증금은 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 능실중학교 동측 인근으로 아파트, 상업·업무용 빌딩, 학교, 관공서와 공원이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
• 용도·현황. 공부상 제1종 근린생활시설인 의원이나 감정 당시에는 501호 외 8개호의 위치와 경계를 구분하지 않고 당구장으로 사용했습니다. 매각물건명세서 작성 기준에는 폐업 상태였습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 2층·지상 6층 건물이며 승강기, 지하주차장, 개별난방, 위생·급배수와 소방설비가 있습니다.
• 토지. 토지면적 1,050.0㎡, 일반상업지역의 상업용 건부지이며 평지·가로장방·중로각지입니다. 공시지가는 2,494,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역, 일반상업지역, 호매실지구 지구단위계획구역, 공공주택지구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 9개 근린시설 호실의 일괄매각입니다. 폐업한 대형 영업공간을 다시 임대하거나 분할 활용하려면 호실별 경계, 설비, 용도와 공사 가능성을 먼저 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 확인. 이주홍 명의 당구클럽·스낵 임차계약서, 사업자등록일, 실제 점유 범위, 배당요구 여부와 보증금 반환 경위를 확인해야 합니다.
• 주거 점유자 확인. 성명, 전입일, 보증금, 실제 점유 호실과 확정일자가 확인되기 전에는 추가 인수액을 0원으로 둘 수 없습니다.
• 일괄매각 범위 확인. 501호 외 8개호의 등기상 전유부분, 대지권, 현장 출입구와 내부 경계가 일치하는지 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
• 폐업·명도 상태 확인. 영업은 폐업 상태로 확인됐지만 시설물과 집기 잔존 여부, 열쇠 인도 가능성, 실제 점유 지속 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 용도와 재활용 비용. 공부상 의원과 현황 당구장이 다릅니다. 향후 사용 목적에 따른 용도변경, 소방·주차·위생설비, 내부 구획과 원상복구 비용을 사전에 산정해야 합니다.
• 토지거래허가 검토. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 입찰·취득 절차에 미치는 영향을 관할 행정기관과 확인해야 합니다.
• 관리비·공용비용 확인. 9개 호실의 관리비, 공용부분 체납액, 전기·수도·가스 정산과 주차장 이용 조건을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 입찰가 상한. 최저가가 아니라 확인 보증금 30,000,000원, 미상 점유 위험, 명도비, 체납액과 공사비를 더한 총투입액을 기준으로 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 신탁원부를 직접 대조하고 변경된 매각조건이 없는지 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰률보다 인수액의 상한이 먼저다”

이 물건은 감정가 3,965,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 1,359,995,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 확인된 실질취득가는 영업 임차보증금 30,000,000원을 더한 1,389,995,000원이고, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유 기록까지 남아 있습니다. 따라서 실질취득가의 최종 상한은 아직 확정되지 않았습니다.

등기부 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 앞선 점유관계는 별개의 문제입니다. 게다가 공부상 의원, 현황 당구장, 폐업 상태, 9개 호실 일괄매각과 내부 경계 미구분이라는 특성이 겹칩니다. 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 임차관계 확정·현장 점유 확인·재활용 비용 산정이 끝난 뒤 총투입액으로 판단해야 하는 고위험 근린시설입니다.