수원지방법원 2024타경13394. 경기도 화성시 새솔동 백산타워 1층 107호에 관한 경매입니다. 사건 분류는 대지로 기재되어 있지만, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설 내 소매점(상호 풍년밥집)이며 현재 영업하지 않는 것으로 보입니다. 등기상 소유자는 김정미이고, 신청채권자는 남동농업협동조합이며 청구액은 542,109,026원입니다.
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준권리 이후에 설정되거나 등재된 압류·가압류·후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 등기상 매수인 인수액이 0원으로 산정됩니다. 둘째, 임차인으로 기재된 김정미의 전입일은 말소기준권리보다 늦고, 등기상 소유자와 임차인의 이름도 같습니다. 따라서 권리표만 확인하고 끝낼 사건이 아니라 실질 임대차와 현장 점유, 제시외 물건의 범위를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13394 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 노들길 6-16, 1층107호 (새솔동, 백산타워) |
| 물건 분류 / 이용상태 | 대지 · 백산타워 1층 107호 · 근린생활시설 내 소매점(풍년밥집), 현재 영업하지 않는 것으로 보임 |
| 점유 표시 면적 | 41.0000㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하 2층 / 지상 6층 · 사용승인 2019.11.21 |
| 등기상 소유자 | 김정미 |
| 감정가 / 최저가 | 822,000,000원 / 138,153,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 남동농업협동조합 / 542,109,026원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.26. 을구 3번 근저당권 · 남동농업협동조합 · 채권최고액 648,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 명세서 비고 | 제시외 물건 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조
말소기준권리는 2021.02.26. 설정된 남동농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 648,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2025.08.07. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 있습니다. 권리이전은 채권양도에 따른 것이며, 말소기준권리 자체의 순위가 바뀌는 것은 아닙니다.
갑구의 국 압류, 경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 화성시 압류 및 을구 5번 백태주의 후순위 근저당권은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 과거 화성제일신용협동조합의 을구 1·2번 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유 분석 — 이름과 실제 임대차를 확인해야 한다
임차인으로 김정미가 기재되어 있습니다. 전입일은 2022.09.21.로 말소기준권리 설정일인 2021.02.26.보다 늦어 자료상 대항력은 없는 것으로 판단되어 있습니다. 다만 등기상 소유자와 임차인의 이름이 동일하므로, 실제 임대차계약과 보증금 지급, 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정미 소유자와 동일 이름 |
백산타워 107호 41.0000㎡ 2022.09.21 |
20,000,000원 / 2,400,000원 | 없음 | 미상 · 확인 필요 | 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 138,153,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준금액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | - | 2,734,142원 |
| 을구 3번 근저당권 · 남동농업협동조합 | 648,000,000원 | 135,418,858원 |
| 을구 5번 근저당권 · 백태주 | 72,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 경기신용보증재단 | 14,990,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | - | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 734,990,000원 | 599,571,142원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용 약 2,734,142원을 제외한 금액이 말소기준 근저당권에 배당되는 것으로 산정되어 있습니다. 후순위 근저당권과 가압류는 배당이 없고, 소유자 잔여금도 0원입니다. 채권액 합계는 근저당 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 한 산정치이며, 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등 미반영 항목과 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 시세·입지·환금성 메모
현재 최저매각가는 감정가 822,000,000원의 약 16.8% 수준입니다. 다만 동일 상가의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 최저가 138,153,000원이 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 실제 거래 사례와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 입지. 감정평가상 송린초등학교 북서측 인근이며, 주위에는 공동주택·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 6층 건물이며, 기본적인 위생·급배수설비, 승강기 및 주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 지목은 대, 토지 등재 면적은 933.4㎡이며 일반상업지역·송산그린시티 지구단위계획구역에 해당합니다. 대로1류 및 중로2류와 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 매각물건명세서에 제시외 물건 포함 비고가 있으므로 실제 매각대상 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 현재 소매점은 영업하지 않는 것으로 보입니다. 5회 유찰이라는 이력만으로 저렴하거나 환금성이 낮다고 단정할 수는 없지만, 실제 임대수요와 공실 해소 가능성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. 김정미의 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 사업자등록, 실제 점유 여부 및 배당요구 여부를 확인하세요. 등기상 소유자와 임차인의 이름이 같다는 이유만으로 가장임차인이라고 확정해서는 안 됩니다.
- 말소기준 및 권리이전 확인. 2021.02.26. 남동농업협동조합 근저당권과 2025.08.07. 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 등기를 원본과 대조하세요.
- 배당·인수액 재검토. 현재 산정상 인수액은 0원이지만, 당해세와 임차인 최우선변제 등 미반영 항목을 확인한 뒤 최종 인수 여부를 판단하세요.
- 제시외 물건 확인. 매각물건명세서의 제시외 물건 포함 비고를 확인하고, 현장에 있는 시설·집기·부속물 중 실제 매각대상에 포함되는 범위를 확인하세요.
- 점포 현황 확인. 소매점이 현재 영업하지 않는 것으로 보이는 만큼 실제 폐점 여부, 점유자, 인도 가능 여부 및 임대차관계를 현장에서 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최저가가 감정가의 약 16.8%라는 사실만으로 응찰가를 결정하지 마세요. 동일 상가의 실거래, 임대수요, 예상 공실기간 및 추가 비용을 확인한 뒤 가격을 산정하세요.
- 관리비·세금 확인. 관리비 체납과 당해세 등 매각대금 배당표에 충분히 반영되지 않은 항목을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 임대차 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “저렴한 물건”은 다르다
수원지방법원 2024타경13394는 말소기준 이후의 압류·가압류·후순위 근저당이 매각으로 소멸하는 구조로, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 최저매각가 138,153,000원이 감정가 822,000,000원의 약 16.8%라는 사실만으로 가격 메리트가 확인되는 것은 아닙니다.
동일 상가의 실거래 비교자료가 확인되지 않았고, 점포는 현재 영업하지 않는 것으로 보입니다. 임차인 김정미는 등기상 소유자와 동일한 이름으로 기재되어 있으며, 제시외 물건 포함 비고도 있습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수액보다 실제 점유·임대차·매각대상 범위와 시장가격을 먼저 검증해야 하는 물건입니다. 권리표상 인수액 0원은 출발점일 뿐, 현장 및 원본 서류 확인을 마치기 전에는 입찰 판단을 보류하는 편이 안전합니다.
