수원지방법원 2024타경13394. 화성시 새솔동 백산타워 1층 107호로, 경매 용도는 대지로 표기되어 있으나 감정평가상 이용상태는 소매점 ‘풍년밥집’이며 현재 영업하지 않는 것으로 조사됐습니다. 소유자 김정미 씨는 2021년 1월 31일 매매를 원인으로 거래가액 700,000,000원에 취득했고, 2021년 2월 26일 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리분석상 말소기준은 2019년 12월 20일 화성제일신용협동조합의 근저당권으로 제시되어 있고, 그 뒤의 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기에는 2021년 2월 26일 1번·2번 근저당권설정등기 말소가 함께 기재되어 있습니다. 해당 말소가 본 호실에 미치는 범위에 따라 말소기준 판단이 달라질 수 있으므로, 이 사건은 단순히 “선순위 근저당 이후 전부 소멸”로 끝내지 말고 등기 원문을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13394 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 노들길 6-16, 1층107호 (새솔동, 백산타워) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 1층 소매점(상호 풍년밥집, 현재 영업하지 않는 것으로 보임) |
| 점유 부분 | 백산타워 107호 41.0000㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층/지상 6층 · 사용승인 2019.11.21 |
| 소유자 | 김정미 (2021.01.31 매매, 거래가액 700,000,000원 · 2021.02.26 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 822,000,000원 / 402,780,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동농업협동조합 / 542,109,026원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산보다 말소등기 확인이 먼저
현재 예상배당표는 선순위 화성제일신용협동조합 근저당권 채권최고액 1,314,000,000원을 기준으로 작성되어 있습니다. 최저가 402,780,000원에서 집행비용 6,427,800원을 제외한 396,352,200원이 해당 근저당권에 배당되고, 뒤의 권리에는 배당 여력이 남지 않습니다. 매각으로 소멸하는 권리만 전제로 하면 매수인이 별도로 인수할 금액은 0원입니다.
② 점유관계 — 소유자와 임차인 신고자가 동일하다
| 성명 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정미 등기부상 소유자·채무자와 동일 | 백산타워 107호 41.0000㎡ · 주거 | 2022.09.21 | 20,000,000원 2,400,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
전입일 2022년 9월 21일은 분석상 말소기준일인 2019년 12월 20일보다 늦고, 2021년 2월 26일 남동농업협동조합 근저당권보다도 늦습니다. 따라서 어느 기준을 적용해도 선순위 대항력은 인정되지 않는 구조이며 보증금 20,000,000원은 매수인 승계액에 포함되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 점검 대상입니다.
③ 가격 비교 — 감정가 49%는 시세 할인율이 아니다
감정가 822,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 402,780,000원, 감정가의 49%입니다. 예상 인수액이 0원이므로 실질취득액 역시 402,780,000원입니다.
그러나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 금액이 최근 거래시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 1층 소매점으로 이용된 집합건물입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 “반값 상가” 또는 “시세보다 저렴하다”고 평가해서는 안 됩니다. 임대수익, 공실기간, 관리비, 업종 제한, 동일 건물 1층 거래사례를 확인한 뒤 가격 상한을 정해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 402,780,000원 | 396,352,200원 | 2,966,637,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 281,946,000원 | 277,198,756원 | 3,085,791,244원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 197,362,200원 | 193,799,129원 | 3,169,190,871원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 402,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,427,800원 |
| 1. 근저당 · 화성제일신용협동조합 | 1,314,000,000원 | 396,352,200원 |
| 2. 추가설정 근저당 · 화성제일신용협동조합 | 1,314,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 남동농업협동조합 | 648,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 백태주 | 72,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 14,990,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 3,362,990,000원은 등기상 채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 값이며, 실제 채무잔액과 다를 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 화성시 새솔동 송린초등학교 북서측 인근으로, 공동주택·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 현황. 소매점 ‘풍년밥집’으로 이용됐으나 현재 영업하지 않는 것으로 조사됐습니다. 공실 또는 영업중단 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 6층 건물이며 사용승인일은 2019.11.21입니다. 승강기와 주차장, 위생·급배수설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(송산그린시티)이며, 토지면적은 933.4㎡, 공시지가는 3,178,000원/㎡입니다.
- 도로. 건물 북동측과 남동측으로 포장도로에 접하며, 토지는 평지의 가로장방형입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 제시외 물건이 포함된 것으로 기재되어 있어 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 1층 소매점으로, 공실·임대료·업종 수요에 따라 매각기간과 가격 편차가 커질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소등기 확인. 2019.12.20 근저당권과 2021.02.26 1·2번 근저당권 말소등기의 관계를 등기 원문과 공동담보목록에서 대조하세요.
- 무잉여 여부. 현재 예상배당상 신청채권자 배당액이 0원이므로 선순위 실제 채권잔액과 절차 계속 여부를 사건기록에서 확인하세요.
- 점유자 신분. 점유신고자 김정미와 등기부상 소유자 김정미가 동일합니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 실제 점유자를 확인하세요.
- 용도 불일치. 점유조사에는 주거, 감정평가에는 소매점으로 기재되어 있습니다. 현장 이용상태와 용도변경 여부를 점검하세요.
- 시세 검증. 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고, 백산타워 1층 점포의 최근 거래·임대료·공실기간을 확인하세요.
- 제시외 물건. 매각에 포함된 제시외 물건의 종류와 소유관계, 철거 가능성, 평가 반영 여부를 매각물건명세서와 감정평가서에서 확인하세요.
- 체납비용. 관리비와 공용부분 체납액, 전기·수도요금, 부가가치세 및 영업시설 철거비용을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·사건기록을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 권리 원문과 상가 시세가 먼저다
이 물건은 예상배당 구조만 보면 대항력 있는 임차보증금이나 매수인 인수권리가 없어 실질취득액이 최저가 402,780,000원으로 고정됩니다. 그러나 권리분석 난도가 낮다고 보기는 어렵습니다. 분석상 말소기준인 2019년 근저당권 뒤에 2021년 말소등기가 존재하고, 소유자와 점유신고자가 동일하며, 주거 신고와 소매점 현황도 서로 다릅니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 822,000,000원의 49%까지 내려왔지만, 최근 실거래와 임대수익이 확인되지 않은 상가를 감정가 할인율만으로 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 신청채권자 예상배당이 0원인 점까지 감안하면, 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 말소등기의 정확한 효력, 선순위 실제 채권잔액, 점유관계와 상가의 현실 시세입니다. 결론은 인수액은 0원 계산, 입찰 판단은 보류 후 원문 확인입니다.