70,237,000원
부산지방법원 2024타경109574. 스타테라스 11층 1104호에 관한 임의경매입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있으나, 등기부는 집합건물이고 감정평가상 공부 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 말소기준권리는 2021년 2월 10일 설정된 경남은행 근저당권으로, 채권최고액은 433,200,000원입니다. 이후 경매개시결정과 기장군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면만 보면 감정가 597,000,000원짜리 물건의 최저가가 70,237,000원까지 내려왔습니다. 하지만 경매의 실제 취득원가는 낙찰가만이 아니라 매수인이 승계할 임차보증금 등 인수금액까지 포함해 판단해야 합니다. 이 사건은 현황조사상 점유업체가 존재하지만 그 권리요건과 금액이 확인되지 않아, 현재 최저가를 실질취득액으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109574 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 기장해안로 172, 11층 1104호 (스타테라스) |
| 사건 용도 / 공부상 용도 | 대지 · 집합건물 내 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트합성구조 · 지하 1층, 지상 11층 · 대상 호실 11층 |
| 소유자 | 권정자 (2021.02.10. 소유권이전 · 거래가액 715,103,500원) |
| 감정가 / 최저가 | 597,000,000원 / 70,237,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사경남은행 / 1,001,079,780원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.10. 주식회사경남은행 근저당권 · 채권최고액 433,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 점유 권리는 미확정
2020년 케이비부동산신탁 명의의 신탁등기는 2021년 권정자에게 소유권이 이전되면서 말소됐습니다. 현재 등기상 말소기준은 같은 날 설정된 경남은행 근저당권입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 기장군 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유업체 분석 — 대항력 가능·미상
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 현황조사상 실제 점유업체는 1곳입니다. 다만 권리판단에 필요한 주요 날짜와 금액이 확인되지 않았습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 샤브쌈주머니 | 1104호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
점유와 전입신고 또는 사업자등록 등 대항요건을 말소기준일인 2021.02.10. 이전에 갖췄는지, 보증금이 얼마인지, 배당요구를 했는지가 핵심입니다. 선순위 대항력이 인정되고 배당으로 회수하지 못한 보증금이 있다면 그 미배당액은 매수인이 부담할 수 있습니다. 따라서 현재 단계에서는 실질취득액을 70,237,000원으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 6회 유찰은 할인보다 경고에 가깝다
| 감정가 | 597,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 70,237,000원 |
| 현재 최저가율 | 감정가의 11.76% |
| 유찰 횟수 | 6회 |
| 7회 유찰 시 | 49,165,900원 · 감정가의 8.24% |
| 8회 유찰 시 | 34,416,130원 · 감정가의 5.76% |
현재 최저가는 감정가보다 크게 낮아졌지만, 최근 실거래 기준을 제시할 수 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판정하기 어렵습니다. 특히 제2종근린생활시설은 아파트처럼 표준화된 주거 시세를 적용할 수 없고, 실제 영업 가능성·공실 기간·관리비·시설 상태·임대수익에 따라 가치가 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,237,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,664,266원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 433,200,000원 | 68,572,734원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 경남은행 미배당 | 433,200,000원 | 364,627,266원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 경남은행에 배당되는 구조이며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 또는 우선변제액은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 점유업체의 미배당 보증금이 확인되면 매수인 인수액도 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 동부산관광단지 안에 있으며 롯데프리미엄아울렛 동부산점 동측 인근입니다. 주변은 대규모 아울렛, 근린생활시설, 상업용 나지, 테마파크와 임야지대로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 감정평가 탐문상 대상 기호에는 음식점과 공실 상태가 함께 확인되어 1104호의 실제 영업·공실 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 시설. 건물에는 급배수·위생설비, 에스컬레이터, 엘리베이터, 공동소화전, 화재탐지설비와 주차장설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 토지면적은 6,840.9㎡이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 자연녹지지역, 지구단위계획구역과 관광단지에 포함되고 북서측 대로, 북동측 소로, 남동측 중로에 접합니다.
- 공시지가. 697,500원/㎡이며 지목은 주차장, 지형은 평지·정방형입니다.
- 환금성. 6회 유찰된 일반음식점 용도의 집합상가로, 아파트보다 수요층이 제한적입니다. 점유관계와 실제 영업 가능성, 공실 위험을 반영한 보수적 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 기준일 확인. 샤브쌈주머니의 전입신고 또는 사업자등록 관련 기준일이 2021.02.10.보다 빠른지 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 임대차계약서, 권리신고서, 배당요구서와 매각물건명세서를 대조해 보증금과 미배당 가능액을 계산해야 합니다.
- 인수액 재산정. 계산표상 0원은 점유업체의 미상 권리가 확정되기 전까지 잠정값으로만 취급해야 합니다.
- 실제 이용상태 확인. 1104호가 음식점 영업 중인지, 휴업 또는 공실인지, 내부 시설과 원상복구 범위가 어떠한지 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 상가 공용부분 관리비, 전기·수도 등 미납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 기장군 압류 확인. 압류 자체는 매각으로 소멸하더라도 당해세 등 실제 배당순위와 배당액에 영향을 주는 세액을 확인해야 합니다.
- 환금성 검증. 주변 동일 용도 호실의 실제 매매·임대 사례, 공실률과 예상 임대료를 별도로 조사한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 직접 대조하고 매각기일 변경·매각 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 인수액이 먼저다”
이 물건은 감정가 597,000,000원에서 6회 유찰되어 최저가가 70,237,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최저가율 11.76%라는 숫자만으로는 안전하거나 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 현황조사상 점유업체 1곳이 존재하고, 대항력 판단 기준일과 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 매수인의 실질취득액이 확정되지 않았기 때문입니다.
등기상 근저당권과 후순위 압류는 매각으로 소멸하지만, 미상 점유자의 임차권은 별도 검증 대상입니다. 여기에 6회 유찰된 일반음식점 용도의 집합상가라는 낮은 환금성까지 겹칩니다. 결론은 등기 순서는 명확하지만 인수와 가격은 보류입니다. 점유업체의 권리와 보증금이 확인되기 전에는 낮은 최저가를 투자 메리트로 환산해서는 안 됩니다.