감정가의 11.76%까지 내려왔지만, 점유와 관리비를 먼저 확인해야 한다 — 부산 스타테라스 1013호

부산지방법원 2024타경109574. 부산 기장군 기장읍 스타테라스 10층 1013호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설인 일반음식점입니다. 소유자 권정자 씨는 2021년 2월 10일 소유권을 이전받았고 같은 날 주식회사경남은행 앞으로 채권최고액 735,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 관리단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

등기부만 보면 후순위 권리를 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 문제는 등기 외부에 있습니다. 감정 당시 공실로 조사됐다는 비고가 있는 반면, 현황조사에는 ‘샤브쌈주머니’가 1104호 점유자로 기재돼 있습니다. 본건 표시는 1013호이므로 동일 점포인지, 단순 오기인지, 별도 호실 조사인지 원본 서류와 현장에서 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기권리는 소멸

2020년 케이비부동산신탁주식회사 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이뤄진 뒤, 2021년 2월 10일 신탁등기가 말소되고 권정자 씨에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 경남은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2022년 오시리아 스타테라스 관리단의 2,708,850원 가압류와 2024년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 점유·임차관계 — 호수 불일치부터 확인

보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 일반 점유자 1명이 현황조사에 기재돼 있습니다. 다만 점유 부분이 본건 1013호가 아니라 1104호로 표시돼 있어, 본건의 실제 임차인이라고 바로 확정하기 어렵습니다.

③ 가격 판단 — 11.76%라는 숫자만으로는 부족하다

감정가 792,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저가는 93,178,000원입니다. 감정가 대비 비율은 11.76%입니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래나 동일 유형 거래가격이 제시되지 않았으므로, 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다.

특히 일반음식점 용도의 상업시설이 6회 유찰됐다는 사실은 감정가와 시장 수요 사이의 괴리, 영업·공실 상태, 관리비, 점유관계 또는 환금성 문제를 별도로 확인해야 한다는 신호입니다. 감정가 대비 할인율은 크지만, 시세 대비 할인율은 확인되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,178,000원 가정)

채권자 총채권액 738,308,850원 중 91,100,796원이 배당되고, 총 미배당액은 647,208,054원입니다. 배당 산정상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·최우선변제와 확인되지 않은 임대차 관계에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 관리비·공실 위험

오시리아 스타테라스 관리단은 2,708,850원을 청구금액으로 가압류했습니다. 매각물건명세서 비고도 이 가압류를 근거로 미납 관리비가 있는 것으로 보이므로, 응찰 전 관리단에 확인하라고 명시하고 있습니다.

감정 당시에는 공실로 조사됐습니다. 공실은 즉시 사용이나 명도 측면에서 유리할 수 있지만, 장기간 영업이 중단됐다면 시설 상태·원상복구·재임대 기간과 관리비 누적 여부를 함께 확인해야 합니다. 현황조사의 1104호 점유자 기재와도 서로 맞지 않으므로 현장 확인 없이 공실을 확정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동부산관광단지 안에서 롯데프리미엄아울렛 동부산점 동측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아울렛, 근린생활시설, 상업용 나지, 테마파크와 임야지대로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 공부상 제2종근린생활시설인 일반음식점입니다. 감정 내용에는 음식점으로 이용되는 부분과 공실 부분이 함께 기재돼 있으며, 이 사건 부동산은 감정 당시 공실이었다는 비고가 있습니다.
• 도로. 북서측 대로, 북동측 소로, 남동측 중로에 접합니다.
• 토지. 인접지와 대체로 평탄한 정방형 토지를 상업용 건부지로 이용하고 있으며, 지목은 주차장입니다.
• 규제. 자연녹지지역이며 관광단지와 지구단위계획구역에 포함됩니다. 대로3류와 중로2류에 접하고 주차장으로 지정돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 일반음식점 용도의 상업시설이 6회 유찰된 만큼 감정가 대비 할인율보다 실제 상권 수요와 재임대 가능성을 우선 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 1013호 현장 확인. 출입구, 간판, 내부 영업·공실 상태와 실제 점유자를 확인하세요.
• 1104호 기재 대조. 현황조사의 샤브쌈주머니 점유 부분이 왜 1104호로 기재됐는지 원문과 현장에서 확인하세요.
• 임대차 원본 확인. 보증금·전입일·확정일자·배당요구가 모두 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사서 원문을 확인하세요.
• 관리비 확인. 관리단 가압류와 별도로 현재 체납 총액, 공용부분 해당액, 연체료와 납부 내역을 확인하세요.
• 실제 시세 조사. 감정가 대비 11.76%라는 비율만 보지 말고 스타테라스 내 유사 점포의 매매가·임대료·공실 기간을 조사하세요.
• 영업 가능성 확인. 일반음식점 재사용 시 내부 시설 상태, 인허가, 원상복구와 추가 공사비를 점검하세요.
• 6회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지 점유·관리비·상권·시설 문제인지 구분해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.

맺으며 — “11.76%는 결론이 아니라 확인의 출발점”

이 사건은 말소기준 이후의 등기권리가 소멸하고 배당표상 인수액도 0원이라는 장점이 있습니다. 그러나 6회 유찰, 본건 1013호와 조사상 1104호의 불일치, 보증금·전입일 미상, 관리단 가압류와 공실 여부의 엇갈린 정황이 동시에 존재합니다.

따라서 최저가 93,178,000원이 감정가의 11.76%라는 이유만으로 저가 매수 기회라고 결론 내리기는 어렵습니다. 등기상 권리는 비교적 정리돼 있지만, 점유와 관리비 및 실제 시장가격이 확인되지 않았습니다. 권리는 조건부 통과, 가격과 현장은 보류. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 반복 유찰의 원인을 현장에서 해소할 수 있는지입니다.