수원지방법원 2024타경59413. 용인시 수지구 상현동 광교어드밴스힐 1층 103호로, 사건상 용도는 오피스텔이지만 감정 당시에는 근린생활시설인 음식점 ‘선주회집’으로 이용되고 있습니다. 2021년 3월 11일 103호·104호·105호·106호가 103호로 전유부 합병 및 표시변경됐으나, 집합건축물대장 현황도는 합병 전 기준으로 표시돼 있습니다. 따라서 입찰 판단은 일반적인 주거용 오피스텔이 아니라 합병된 1층 상업용 점포의 점유·임대·환금성을 기준으로 해야 합니다.
가격은 감정가 38억 6,400만원에서 두 차례 유찰돼 18억 9,336만원까지 내려왔습니다. 절대적인 하락 폭은 크지만, 동일 물건의 최근 거래가격이나 상가 임대수익 자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 49%라는 숫자는 시세 할인율이 아니라 경매 절차상 최저가 비율일 뿐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경59413 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 광교중앙로296번길 6, 1층103호 (상현동, 광교어드밴스힐) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 근린생활시설(음식점: 선주회집)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 1층 103호 · 사용승인일 2014.06.27 |
| 소유자 | 박성진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,864,000,000원 / 1,893,360,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,227,301,063원 |
| 매각기일 | 2026.06.09 |
| 토지 조건 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 · 택지개발지구 · 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 |
| 공시지가 | 4,514,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 종전 경매 말소와 현재 기준권리 구분
등기 흐름에서 가장 먼저 구분해야 할 부분은 2014년 국민은행 근저당이 현재까지 존속하는 권리가 아니라는 점입니다. 이 권리는 2020년 3월 18일 종전 임의경매 매각과 함께 말소됐습니다. 같은 날 중소기업은행 근저당이 설정됐지만 2020년 6월 12일 말소됐고, 2021년 신반월새마을금고 근저당도 2022년 5월 6일 해지됐습니다.
현재 등기 흐름상 존속하는 선순위 담보권은 2022년 5월 6일 영동농업협동조합 근저당 3,420,000,000원이며, 이 근저당은 2023년 12월 26일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 그 뒤 이명현 근저당 300,000,000원, 전세권 200,000,000원, 가압류와 압류, 경매개시결정이 이어집니다. 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조지만, 국세·지방세 압류 4건은 당해세 여부에 따라 배당순위와 후순위 배당액을 바꿀 수 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 확정된 1건과 미상 3건
| 성명 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강계순 | 광교어드밴스힐 1층 103호·104호·105호·106호 163.6600㎡ | 2022.11.22 | 100,000,000원 월 3,000,000원 | 2024.05.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 딩스 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
강계순의 전입일은 2022년 11월 22일로, 현재 등기 흐름상 선순위인 2022년 5월 6일 근저당보다 늦습니다. 보증금 100,000,000원과 월 차임 3,000,000원이 확인되고 배당요구도 했으므로, 이 임차관계는 매수인에게 대항하지 못하는 것으로 분석됩니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
나머지 3건은 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 대항력 있는 임차인이라고 단정해서도 안 되고, 반대로 인수 위험이 전혀 없다고 확정해서도 안 됩니다. 특히 감정평가상 임대관계는 미상이고 현재 이용상태는 음식점인데, 일부 기재는 용도를 주거로 표시하고 있어 실제 점유자·사업자·임대차계약의 일치 여부를 현장에서 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계로 표시된 중복신고는 없습니다.
③ 가격 검증 — 49% 할인과 시장가 할인은 다르다
이 물건의 최저가는 1,893,360,000원으로 감정가 3,864,000,000원의 49%입니다. 다음 회차가 진행되면 1,325,352,000원, 그다음 회차는 927,746,400원으로 내려가는 시나리오가 계산돼 있습니다.
그러나 동일하거나 유사한 점포의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 더구나 사건상 용도는 오피스텔이지만 실제로는 합병된 1층 음식점이므로, 일반 주거용 오피스텔의 평당가나 거래 사례를 단순 적용할 수 없습니다. 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,893,360,000원 가정·원본 대조 필요)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,333,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 4. 근저당 · 신반월새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 5. 근저당 · 영동농업협동조합 | 3,420,000,000원 | 242,026,400원 |
| 6. 근저당 · 이명현 | 300,000,000원 | 0원 |
| 7. 전세권 | 200,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 45,136,815원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 28,500,101원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 20,403,125원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 14,801,680원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,658,841,721원 중 계산상 배당액은 1,872,026,400원, 미배당액은 3,786,815,321원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인의 최우선변제는 별도 확인이 필요하며, 말소된 근저당이 포함된 계산이므로 실제 배당순위는 반드시 재산정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상현역(신분당선) 남동측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설이 혼재한 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 상현역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 현황. 10층 건물의 1층 점포로 외벽은 석재붙임, 내부는 목재판넬·인테리어, 바닥은 타일 마감입니다.
- 도로. 북측으로 폭 15m 포장도로에 접해 제반 차량 출입이 가능합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 합병 이력. 2021.03.11. 103호·104호·105호·106호가 103호로 전유부 합병됐으나 현황도는 합병 전 기준으로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 주거용 오피스텔이 아니라 합병된 1층 음식점으로 이용 중이므로 매수층과 임대수요가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현행 등기 재확인. 2014년 국민은행 근저당과 2020년 중소기업은행 근저당, 2021년 신반월새마을금고 근저당의 말소 여부를 원본 등기부에서 대조하세요.
- 배당표 재작성. 현재 존속하는 2022.05.06. 근저당과 후순위 권리, 당해세를 기준으로 예상배당을 다시 산정하세요.
- 미상 임차관계. 전입일·보증금 미상 3건의 성명, 계약 상대방, 실제 점유 부분과 사업자등록 여부를 확인하세요.
- 강계순 계약 범위. 103호부터 106호까지 기재된 임대차가 합병 전 계약인지, 현재 103호 전체를 대상으로 하는지 계약서를 확인하세요.
- 현장 점유. 선주회집의 실제 운영자, 임대료 납부자, 시설물 소유자와 명도 협의 상대방을 확인하세요.
- 합병 도면. 전유부 합병 등기와 집합건축물대장 현황도, 실제 벽체·출입구·설비 상태가 일치하는지 확인하세요.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함에 따른 취득 절차와 이용 의무를 관할 기관에 확인하세요.
- 가격 산정. 음식점 임대료·공실률·관리비·원상복구비와 인근 1층 상가 거래를 기준으로 별도 수익가치를 계산하세요.
- 세금·관리비. 국세·지방세 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 점유와 원본 권리다
두 차례 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔다는 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건은 일반적인 주거용 오피스텔이 아니라 4개 호실의 합병 이력이 있는 1층 음식점이고, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 임차 관련 기재가 3건 존재합니다. 여기에 과거 경매로 말소된 근저당이 배당 계산에 포함된 문제와 국세·지방세 압류까지 겹쳐 있습니다.
계산상 인수액은 0원이지만, 미상 점유관계가 해소되기 전에는 이를 확정값으로 받아들일 수 없습니다. 실거래나 임대수익 자료도 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮다고 평가할 근거가 없습니다. 결론은 가격 할인은 크지만 권리·점유 검증은 미완료입니다. 현행 등기와 임대차 원본, 합병 도면 및 현장 점유를 모두 맞춘 뒤에야 입찰가를 논할 수 있는 물건입니다.