수원지방법원 2024타경65944. 수원시 팔달구 인계동 동수원사거리 남서 인근의 12층 건물 중 4층 401호로, 공부상 오피스텔이며 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 소유자 곽한은 2020.11.04. 거래가 265,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 2024.04.19. 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 감정가 대비 49%까지 내려온 최저가 자체가 아닙니다. 전입일이 말소기준보다 빠른 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 총 취득부담이 보증금 수준에 가깝게 고정됩니다. 다만 이 사건에는 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서가 있어 그 일반 원칙을 뒤집습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경65944 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로 559, 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 도시형생활주택 · 전용 50.659㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 12층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 곽한 (2020.11.04. 거래가 265,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 136,710,000원 (9회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급 | 2026.07.24 · 수원지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 승부처
2016년 설정된 국민은행 공동담보 근저당은 2020.09.28. 일부포기로 말소됐고, 2021년의 압류와 종전 강제경매개시결정도 각각 해제·취소기각결정으로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.01.12. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 수원시 압류, 임차권등기와 2024년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약으로 실질 인수 0원*
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 공진희 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 전입·점유 2020.10.19. 확정 2020.09.23. | 265,000,000원 배당요구 2022.11.18. | 대항력 有 우선변제 有 실제 임차인 1명 보증기관 확약 |
현재 최저가 136,710,000원에서 집행비용 2,713,940원을 제외하면 임차보증금에 133,996,060원이 배당되고, 배당만으로는 131,003,940원이 남습니다. 공진희가 대항력을 유지했다면 이 미배당액이 매수인 인수액이 되어, 최저가가 낮아져도 총 취득부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 전형적인 인수형입니다.
확약 유무에 따른 회차별 부담
| 회차 시나리오 | 최저가 | 대항력 유지 시 미배당 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 9회 유찰·감정가 49% | 136,710,000원 | 131,003,940원 | 136,710,000원* |
| 10회 유찰 시 감정가 39% | 109,368,000원 | 157,963,152원 | 109,368,000원* |
| 11회 유찰 시 감정가 31% | 87,494,400원 | 179,480,499원 | 87,494,400원* |
* 대항력 유지 시 미배당액은 법정 배당 시뮬레이션상의 인수 가능액입니다. 확약서가 유효하게 적용되면 해당 임차인의 인수는 실질 0원으로 평가합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 한다
인계아우름아파트는 48세대, 2016.10.19. 사용승인 단지입니다. 대상 전용면적 50.659㎡와 유사한 전용 50.66㎡·51.81㎡ 거래가 확인됩니다. 과거 2021년의 289,000,000원·290,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 261,500,000원은 현재 시세를 높게 보이게 할 수 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균 236,500,000원과 최신 거래 236,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 51.81㎡ | 5 | 236,000,000원 |
| 2026.01 | 51.81㎡ | 12 | 237,000,000원 |
| 2024.10 | 50.66㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2023.10 | 50.66㎡ | 12 | 267,000,000원 |
| 2021.07 | 50.66㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2021.06 | 50.66㎡ | 9 | 289,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 236,500,000원 |
확약 유효 조건에서 실질취득가 136,710,000원은 최근 12개월 평균 236,500,000원의 57.8%로, 최신 거래 236,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 아닌 확약 반영 실질취득가를 기준으로 봐도 가격 여지가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,713,940원 |
| 1. 임차인 공진희 보증금 우선변제 | 265,000,000원 | 133,996,060원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 4,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 오케이저축은행 | 265,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 공진희 보증금의 미배당액은 131,003,940원입니다. 다만 2026.01.13. 확약서가 유효하면 해당 미배당액을 매수인이 실질 인수하지 않는 것으로 평가합니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 우선 차감으로 임차인 배당액이 달라질 수 있으나, 확약 효력이 유지되면 그 감소분까지 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며 감정평가 당시 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 아파트로 가정해 수요와 금융조건을 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 동수원사거리 남서 인근으로 단독주택·다세대주택·오피스텔·점포가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 12층 건물로 급·배수, 위생, 도시가스, 난방, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 정방형 토지로 공동주택 및 제2종근린생활시설 부지로 이용 중이며 남동측 소로3류와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당하며 공시지가는 3,640,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 임대관계는 별도 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.01.13.자 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소 문구가 본 사건·본 호실에 적용되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 잔금납부 뒤 임차권등기 말소에 필요한 서류, 제출 시점과 협조 주체를 사전에 확인하세요.
- 별도 점유자 확인. 확약은 공진희 관련 보증금에만 적용됩니다. 현장 방문과 전입세대 확인으로 다른 점유자가 없는지 점검해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당액 변동을 검토하세요.
- 하락 시세 반영. 최근 12개월 평균은 236,500,000원이지만 이전 거래군 대비 13.7% 하락했습니다. 전체 평균 261,500,000원을 매도 목표로 삼지 마세요.
- 환금성 검증. 48세대 규모, 평균 유찰 9.0회, 낙찰률 0.0%라는 경매 통계를 고려해 임대수요와 재매각 기간을 보수적으로 계산하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비, 실제 점유 상태와 인도 일정은 관리주체 및 현장에서 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 확약의 유효성이 먼저다
겉으로 보면 9회 유찰로 감정가 279,000,000원의 49%까지 내려온 물건입니다. 그러나 공진희의 전입과 점유는 말소기준보다 빨라, 확약이 없다면 현재 회차에서도 131,003,940원을 인수할 수 있는 선순위 임차인 구조입니다. 이 경우 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
반전은 주택도시보증공사가 제출한 2026.01.13.자 확약서입니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 회수하지 못하더라도 임차권등기를 말소한다는 내용이 본 사건에 그대로 적용되면 실질 인수는 0원이고 실질취득가는 136,710,000원입니다. 이는 최신 거래 236,000,000원과 최근 12개월 평균 236,500,000원보다 낮아 가격 여지가 있습니다.
다만 최근 시세는 13.7% 하락했고, 단지 경매 통계도 평균 9.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 결론은 “권리 위험은 확약으로 해소 가능, 가격은 매력적이지만 환금성과 확약 원문 확인이 선행돼야 한다”입니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 확약서의 법적·절차적 완결성입니다.
