부산지방법원 2024타경113535. 부산 수영구 남천동 ‘남천더숲’ 8층 802호로, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 전유면적 46.06㎡ 물건입니다. 소유자 심도열은 2020.04.22. 매매를 원인으로 거래가액 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 근저당권은 없지만, 소유권 취득 뒤인 2020.07.16. 송동혁 명의 소유권이전청구권가등기가 설정됐고, 2026.04.03. 가등기권자로부터 채권액 150,000,000원의 담보가등기라는 신고서가 제출됐습니다.
담보가등기로 처리되면 매각으로 소멸하고 채권자는 배당으로 정리되는 구조이므로, 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 최초 국세 압류와 부산광역시 압류가 모두 2020.03.31. 해제·말소됐고, 자료상 말소기준 표시는 그중 2019.05.01. 국 압류로 잡혀 있습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원”이라는 결과만 볼 것이 아니라, 말소기준 표시와 실제 등기 이력의 관계를 매각물건명세서 및 등기 원본에서 다시 확인해야 하는 확인형 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로 397-16, 8층 802호 (남천동, 남천더숲) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 원룸형 · 전유면적 46.06㎡ · 10층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 심도열 (2020.04.22. 매매, 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 135,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임홍균 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 사용승인 | 2017.01.25. |
① 권리 흐름 — 담보가등기와 말소기준 원본 대조
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현황조사서·전입세대확인서·점유관계를 통해 실제 점유자를 별도로 확인해야 합니다. 보증금과 전입일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 반대로 점유자가 없다고 확정해서도 안 됩니다.
② 시세 비교 — 67.5% 지표는 ‘현재 시세’가 아니다
남천더숲은 총 10세대 규모이며, 제공된 유사면적 실거래 표본은 2021.07. 9층 전용 44.38㎡, 200,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 135,100,000원은 이 거래가의 67.5%로 표시됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 44.38㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 표본 | 유사면적 | 1건 | 200,000,000원 |
다만 이 비교는 2021년 거래 1건에 의존합니다. 현재 매각기일과 거래 시점 사이의 간격이 크고, 최근 가격 추세를 확인할 추가 거래도 없습니다. 따라서 67.5%라는 숫자만으로 “현재 시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확정됐다”고 판단할 수 없습니다. 이 사건에서 실질취득액은 인수 0원 시뮬레이션을 기준으로 최저가와 같은 135,100,000원이지만, 현 시세 판단은 별도의 최신 거래 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,691,400원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 성경수 | 175,000,000원 | 132,408,600원 |
| 갑구 14번 경매개시결정 · 임홍균 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 시뮬레이션상 채권 총액은 350,000,000원, 예상 배당액은 132,408,600원, 미배당액은 217,591,400원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로, 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 10층 건물의 8층 802호이며 전유면적은 46.06㎡입니다.
- 입지. 남천초등학교 남서측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 남천역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 설비. 승강기, 도시가스 난방, 공동현관문, 위생·급배수·소방설비와 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 학교환경 절대보호구역·상대보호구역에 포함되거나 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 총 10세대 규모의 소규모 다세대이고 확인되는 유사면적 실거래가 1건뿐이어서, 대단지 공동주택보다 시세 확인과 재매각 가격 산정이 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 2019.05.01. 국 압류가 자료상 말소기준으로 표시되지만 2020.03.31. 해제·말소됐습니다. 매각물건명세서의 최선순위 설정일자를 직접 확인해야 합니다.
- 담보가등기 확인. 2020.07.16. 송동혁 가등기에 대해 2026.04.03. 담보가등기 신고가 제출됐습니다. 신고서, 채권액 150,000,000원, 배당요구 여부와 소멸 문구를 대조하세요.
- 배당요구권자 확인. 2021년 성경수 경매등기는 취소·말소됐지만 배당 시뮬레이션에는 채권액 175,000,000원이 반영돼 있습니다. 실제 채권계산서와 배당요구 관계를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 존재하며 당해세에 해당하면 매각대금에서 우선 차감될 수 있습니다. 체납세액과 법정기일을 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인서, 현황조사서, 관리사무소 및 현장 방문으로 점유자를 확인하세요.
- 가격 검증. 67.5% 비교의 기준은 2021.07. 실거래 한 건입니다. 최신 인근 다세대·도시형생활주택 거래와 현재 매물을 별도로 대조하세요.
- 기계식 주차. 차량 규격 제한, 유지관리 상태와 실제 주차 가능 여부를 확인하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성과 소유자 또는 제3자 점유 시 명도 비용을 입찰가에 반영하세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘권리 원본’이 먼저다
현재 최저가 135,100,000원은 감정가 193,000,000원의 70%이고, 제공된 2021.07. 실거래 200,000,000원의 67.5%입니다. 숫자만 보면 가격이 충분히 내려온 것처럼 보이지만, 실거래가 한 건뿐이라 현재 시세 대비 저가 여부는 확정하기 어렵습니다.
권리 측면에서도 제공 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이지만, 말소된 압류의 말소기준 표시, 150,000,000원 담보가등기, 취소·말소된 과거 경매 채권의 배당 반영이 동시에 확인됩니다. 결론은 가격 검토에 앞서 원본 권리관계부터 재확정해야 하는 물건입니다. 담보가등기의 소멸과 실제 배당순위가 명확히 확인될 때에만 최저가 135,100,000원을 실질취득액으로 볼 수 있습니다.
