수원지방법원 2024타경73761. 용인시 처인구 포곡읍 전대리의 다세대주택 2층 302호입니다. 감정가 86,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가격이 14,454,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 17%라 강한 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가만 보면 안 됩니다. 임차권자 김수지는 2021.12.06. 주민등록, 2021.12.04. 점유개시, 2021.10.13. 확정일자를 갖고 있고, 말소기준인 2023.03.15. 가압류보다 앞섭니다. 따라서 배당에서 돌려받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 회차에서 김수지의 보증금 60,000,000원 중 예상 배당은 13,793,828원이고, 미배당 46,206,172원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 14,454,000원에 낙찰받더라도 실질취득액은 60,660,172원입니다. 6회 유찰 시에도 10,117,800원 + 50,464,320원 = 60,582,120원, 7회 유찰 시에는 7,082,460원 + 53,445,024원 = 60,527,484원으로, 낙찰가 하락이 그대로 총취득비용 하락으로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73761 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 포곡읍 전대로78번길 14-11, 2층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 49.01㎡ · 벽돌조 슬래브지붕 2층 중 제2층 제302호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 강진수 (2021.10.05. 거래가 85,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 14,454,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김수지 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 2,890,800원 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소기준보다 앞선 임차인
말소기준은 2023.03.15. 주식회사 진향에프엔디의 가압류 100,000,000원입니다. 이후의 가압류·압류·강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 순위보다 앞서 이미 점유·전입을 갖춘 김수지입니다. 김수지는 2021.10.12. 임대차계약, 2021.10.13. 확정일자, 2021.12.04. 점유개시, 2021.12.06. 주민등록을 갖췄고, 2023.12.15. 보증금 60,000,000원의 주택임차권등기가 기입됐습니다. 배당요구도 이루어져 우선변제를 받지만 전액 배당되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2건 확인 필요
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수지 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 대항력 있음 주민등록 2021.12.06 | 있음 확정일자 2021.10.13 · 배당요구 | 미배당 잔액 인수 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 대항력 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자 미상 | 확인 필요 |
김수지 외에도 매각물건명세서상 ‘기사항전’으로 표시된 주거 관련 항목이 확인됩니다. 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있다고 단정할 수는 없지만, 반대로 인수 위험이 없다고 볼 수도 없습니다. 이 항목은 대항력 가능·미상으로 두고 입찰 전 보완 확인이 필요합니다.
③ 가격 비교 — 최저가 17%가 아니라 실질취득 약 6,066만원으로 본다
강림빌라2차(B동)는 6세대, 1990.01.23. 준공입니다. 전용 49.01㎡와 면적이 일치하는 실거래는 2021.10. 2층 85,000,000원 1건이 확인됩니다. 전체 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가 모두 85,000,000원으로 잡혀 있지만 표본이 1건이고 거래시점도 2021.10.이므로, 이를 현재 시세로 단정해선 안 됩니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 86,000,000원 | 기준 감정가 |
| 현재 최저가 | 14,454,000원 | 감정가의 약 17% · 5회 유찰 |
| 김수지 인수액 | 46,206,172원 | 현재 회차 미배당분 |
| 현재 실질취득 | 60,660,172원 | 최저가 + 인수액 |
| 실거래 | 85,000,000원 | 2021.10 · 49.01㎡ · 2층 · 1건 |
현재 실질취득 60,660,172원은 확인된 85,000,000원 거래의 약 71.4%입니다. 다만 비교 가능한 거래가 2021.10.의 1건뿐이므로, 이 차이만으로 현재 시세 대비 28% 이상 싸다고 단정하거나 높은 가격 점수를 줄 근거는 부족합니다. 특히 5회 유찰, 6세대 소규모 다세대라는 환금성 조건을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,454,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 660,172원 |
| 1. 임차인 김수지 보증금 | 60,000,000원 | 13,793,828원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 진향에프엔디 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 929,146,382원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 885,250,001원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 102,521,344원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 19,242,931원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 508,888,411원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 327,803,348원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 29,677,455원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 161,679,937원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 메르세데스벤츠파이낸셜서비스코리아주식회사 | 137,872,697원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 165,663,317원 | 0원 |
| 13. 강제경매개시결정 · 김수지 | 60,000,000원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 중소기업은행 | 51,706,691원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 중소기업은행 | 31,255,012원 | 0원 |
| 16. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 46,397,776원 | 0원 |
| 17. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 200,122,872원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 14,454,000원에서는 집행비용 660,172원을 제외한 13,793,828원이 김수지에게 배당되고, 보증금 부족분 46,206,172원이 매수인 인수로 계산됩니다. 후순위 채권과 소유자에게 돌아갈 잔여는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 14,454,000원 | 46,206,172원 | 60,660,172원 |
| 6회 유찰 시 | 10,117,800원 | 50,464,320원 | 60,582,120원 |
| 7회 유찰 시 | 7,082,460원 | 53,445,024원 | 60,527,484원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저가는 1,445만원에서 1,011만원, 다시 708만원으로 내려가지만 임차인 인수액은 반대로 4,620만원에서 5,046만원, 5,344만원으로 늘어납니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 해석이 성립하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전대·에버랜드역 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 4m의 비포장도로와 접합니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 중 제2층 제302호, 기본 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·제한보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 216.0㎡, 지목 대, 공시지가 933,800원/㎡입니다.
- 환금성. 강림빌라2차(B동)는 6세대, 1990.01.23. 준공이며 동일 면적 확인 거래는 2021.10.의 85,000,000원 1건입니다.
- 현황 유의. 대상물건은 “302호”이나 공부상 및 현황 2층으로 확인돼 경매진행 시 유의가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 기준은 14,454,000원이 아니라 60,660,172원입니다.
- 김수지 보증금 인수 확인. 보증금 60,000,000원 중 현재 예상 미배당 46,206,172원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 임대차 실체 대조. 김수지가 임차권자이면서 강제경매 채권자로도 나타나므로 계약서·보증금 지급자료·점유관계를 직접 확인해야 합니다.
- 미상 점유관계 확인. ‘기사항전’으로 표시된 주거 관련 항목은 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 2,890,800원입니다.
- 환금성 점검. 6세대·1990년 준공 다세대이고 5회 유찰된 물건이므로 낙찰 후 재매각 가능성과 실제 매수층을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 자료와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,445만원짜리 집”이 아니라 “약 6,066만원짜리 취득”
이 사건에서 가장 위험한 착시는 14,454,000원이라는 최저가입니다. 대항력 있는 김수지의 보증금 60,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 매수인은 배당되지 않은 46,206,172원을 추가로 떠안습니다. 현재 실질취득은 60,660,172원이고, 추가 유찰 뒤에도 약 6,000만원 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
확인된 2021.10. 실거래 85,000,000원보다 실질취득액이 낮다는 점은 분명하지만, 거래 표본은 1건뿐이고 물건은 이미 5회 유찰됐습니다. 여기에 김수지의 관계인 여부 확인, 미상 점유 관련 항목, 6세대 소규모 다세대의 환금성까지 겹칩니다. 결론은 “최저가 할인율은 크지만 권리·환금성 확인이 선행돼야 하는 C급 물건”입니다. 싸게 보이는 숫자보다 실질취득액과 인수 구조를 먼저 봐야 합니다.
