최저가 20,649,000원이 끝이 아니다 — 임차보증금 인수까지 본 실질취득 최소 60,771,682원

수원지방법원 2024타경73761. 용인시 처인구 포곡읍 전대리 강림빌라 2층 302호, 전용 49.01㎡ 다세대주택입니다. 소유자 강진수는 2021.10.05. 거래가 85,000,000원에 소유권을 취득했고, 임차인 김수지는 임대차계약일 2021.10.12., 확정일자 2021.10.13., 점유개시일 2021.12.04., 주민등록일 2021.12.06.을 갖춘 뒤 보증금 60,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 김수지가 청구금액 60,000,000원으로 직접 강제경매를 신청한 사건입니다.

이 사건에서 가장 중요한 것은 등기부의 말소 기록까지 연결해 보는 것입니다. 1990.04.11. 설정된 한국주택은행 근저당은 2008.10.06. 말소됐고, 2005.07.07. 설정된 신일수 근저당 20,000,000원도 2017.06.27. 말소됐습니다. 이미 말소된 근저당을 현재의 말소기준권리로 잡으면 김수지의 전입일이 늦어 보이지만, 현존 권리만 보면 최초 가압류는 2023.03.15.입니다. 김수지의 확정일자와 전입일은 그보다 앞섭니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당을 기준으로 잡으면 안 된다

2023.03.15. 이후 설정된 가압류·압류와 2024.06.13. 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당에서 먼저 차감될 수 있어, 김수지에게 돌아갈 배당액이 줄고 매수인 인수액은 그만큼 커질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금이 취득원가를 결정한다

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인되는 임차·점유 관계인은 2명입니다. 김수지는 임차권등기와 배당요구가 확인되지만, 추가 점유자 ‘기사항전’은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.

또한 김수지는 임차권자이면서 신청채권자입니다. 임차인과 경매신청인이 동일하다는 사실만으로 임대차가 무효가 되는 것은 아니지만, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고돼 있으므로 임대차계약서, 보증금 지급자료, 점유 사실과 배당요구 서류를 원본으로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로도 할인은 있지만 표본이 오래됐다

확인되는 동일 면적 거래는 2021.10. 전용 49.01㎡·2층의 85,000,000원 1건입니다. 이 거래는 현재 소유자 강진수의 취득가격과 같습니다. 감정가 86,000,000원은 이 거래보다 1,000,000원 높은 수준입니다.

최저가 20,649,000원만 비교하면 확인 거래의 24.3%이지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 인수액까지 포함한 실질취득 최소 60,771,682원은 85,000,000원의 71.5%입니다. 가격 차이는 존재하지만, 거래 표본이 2021.10.의 단 1건뿐이어서 최근 시장의 상승·하락 추세나 현재 환금가격을 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 20,649,000원 가정)

* 1990년·2005년 근저당의 말소등기를 반영하고, 당해세 및 추가 점유자의 우선권이 없다는 조건에서 집행비용을 먼저 공제한 단순 추정입니다. 당해세가 먼저 배당되거나 추가 점유자의 선순위 보증금이 확인되면 김수지의 배당액은 줄고 매수인 인수액은 커질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물의 2층 302호입니다. 공부상·현황 모두 2층이므로 호수 표기에 유의해야 합니다.
• 입지. 전대·에버랜드역 북서측 인근의 기존 주택지대로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 4m의 비포장도로와 접합니다. 차량 접근과 재매각 시 선호도에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 6세대 소규모 다세대이고 확인 거래가 2021.10.의 1건뿐입니다. 같은 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회, 매각률은 20.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소등기 원본 확인. 한국주택은행 근저당의 2008.10.06. 말소와 신일수 근저당의 2017.06.27. 말소가 현재 등기부에 정확히 반영돼 있는지 확인하세요.
• 임차권 인수액 재계산. 김수지의 배당순위, 당해세, 집행비용을 반영해 미배당 보증금과 실질취득액을 배당표 기준으로 다시 계산해야 합니다.
• 추가 점유자 확인. ‘기사항전’의 실제 성명, 점유 부분, 전입일, 계약일, 확정일자, 보증금과 배당요구 여부를 주민센터·현황조사·매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
• 임대차 진정성 확인. 김수지가 임차권자이면서 신청채권자인 사정과 보증금 60,000,000원의 지급자료, 계약서, 점유관계를 확인하세요.
• 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 4,129,800원입니다.
• 현장·도로 확인. 폭 약 4m 비포장도로의 실제 차량 통행, 주차, 경계, 도로 사용관계와 302호의 현황을 직접 확인하세요.
• 시세 재조사. 확인된 거래는 2021.10. 1건뿐이므로 인근 다세대의 현재 매물가·실거래·수리비·명도비를 별도로 조사해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 24%”가 아니라 “실질취득 최소 60,771,682원”

이 물건은 최저매각가만 보면 20,649,000원으로 감정가 86,000,000원의 24.0%까지 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 김수지의 보증금 60,000,000원은 명세서상 미배당 잔액 인수 대상입니다. 집행비용 공제 후 김수지에게 19,877,318원이 배당된다는 기준에서도 매수인 인수액은 최소 40,122,682원, 실질취득액은 최소 60,771,682원입니다.

실질취득액은 2021.10. 확인 거래 85,000,000원의 71.5%로 가격 차이는 있지만, 거래 표본이 오래된 1건이고 6세대 노후 다세대, 비포장도로, 4회 유찰, 재매각 보증금 20%, 추가 점유자 권리 미상과 당해세 위험이 함께 존재합니다. 최저가는 낮지만 권리와 환금성의 불확실성이 큰 D등급 물건으로, 배당표와 점유관계가 원본으로 해소되기 전에는 입찰가를 정하기 어렵습니다.