부산지방법원 2025타경162. 부산 해운대구 반여동 ‘대산’ 에이동 302호, 전용 49.23㎡ 아파트입니다. 철근콘크리트조 5층 건물의 3층이며 사용승인일은 1984.05.31, 단지는 100세대입니다. 소유자 정지현은 2018.11.08 이 주택을 거래가 145,000,000원에 취득했고, 울산제일새마을금고가 청구액 383,620,514원으로 임의경매를 신청했습니다.
표면적인 가격은 감정가 244,000,000원에서 1회 유찰돼 170,800,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최근 거래가 178,000,000원과의 차이는 7,200,000원에 불과합니다. 여기에 임차권 잔액이 붙으면 할인은 사라지고 실질취득액이 시세를 크게 웃돌 수 있으므로, 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경162 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 선수촌로207번가길 10, 에이동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.23㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 단지 / 사용승인 | 대산 · 100세대 · 1984.05.31 |
| 소유자 | 정지현 (2018.11.08 소유권이전 · 거래가 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 170,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산제일새마을금고 / 383,620,514원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소 이력과 임차권 문구를 함께 봐야 한다
등기 흐름에는 별도의 확인 지점도 있습니다. 1998.09.26 남성화물주식회사 가압류가 분석상 기준권리로 표시돼 있지만, 해당 가압류는 1999.11.08 해제로 말소됐습니다. 삼성생명보험, 국민은행, 우리은행, 굿모닝자산관리대부의 과거 근저당에도 각각 말소등기가 존재합니다. 반면 전수현은 2021.02.01 주민등록, 2021.02.02 확정일자를 갖췄고, 현존하는 울산제일새마을금고 근저당은 2021.04.22 설정됐습니다. 이 선후관계는 매각물건명세서의 인수 문구와 연결되므로 최신 등기와 법원 배당순위를 직접 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계 중복신고 없음
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최혜영 103호 | 전입 2023.07.25 확정일자 미상 | 30,000,000원 1,450,000원 | 없음 전입이 기준권리 이후 | 미상 | 없음 |
| 전수현 건물 전부 · 주거 | 전입 2021.02.01 확정 2021.02.02 배당요구 2024.12.31 | 70,000,000원 차임 없음 | 명세서상 대항 | 배당액 확인 | 없음 |
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없어 실제 임차인은 2명입니다. 최혜영은 점유 부분이 103호로 기재돼 본건 에이동 302호와 호수가 일치하지 않으므로 실제 점유 범위를 현황조사서 원문에서 확인해야 합니다. 전수현은 건물 전부에 대한 주택임차권등기를 마쳤으며, 보증금 70,000,000원의 배당 결과가 매수인의 최종 부담을 결정합니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 하락했고 할인 폭은 4%뿐
대산아파트 전용 49.23㎡와 인접 면적의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 250,000,000원이지만 2021년과 2022년의 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 최신 거래이자 최근 12개월 유일한 거래는 2024.10의 178,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 49.23㎡ | 1 | 178,000,000원 |
| 2022.06 | 52.83㎡ | 4 | 273,000,000원 |
| 2021.06 | 51.39㎡ | 2 | 299,000,000원 |
| 최근 12개월 | 49.23㎡ | 1건 | 178,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 250,000,000원 |
최근 가격은 과거 거래보다 37.8% 하락했습니다. 현재 최저가 170,800,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가 178,000,000원의 96.0%로, 차이는 7,200,000원입니다. 인수액이 전혀 없더라도 거래비용과 명도·수선 위험을 흡수할 여유가 크지 않으며, 임차권 잔액이 일부라도 붙으면 최근 시세 이상으로 올라갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,191,200원 |
| 가압류 · 남성화물주식회사 | 5,189,038원 | 5,189,038원 |
| 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 근저당 · 주식회사국민은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 2,122,014원 | 2,122,014원 |
| 근저당 · 주식회사국민은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 근저당 · 주식회사우리은행 | 51,700,000원 | 51,700,000원 |
| 근저당 · 주식회사우리은행 | 61,600,000원 | 43,997,748원 |
| 근저당 · 굿모닝자산관리대부 | 37,500,000원 | 0원 |
| 근저당 · 울산제일새마을금고 | 660,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 에스비아이저축은행 | 375,688,384원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,258,399,436원 중 채권자 배당액은 167,608,800원, 미배당액은 1,090,790,636원입니다. 신청채권자 울산제일새마을금고의 예상배당은 0원입니다. 다만 위 표에는 말소등기가 확인되는 과거 권리가 포함돼 있고 전수현 임차보증금의 배당액은 별도로 확정되지 않아, 실제 배당표와 동일하다고 볼 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 170,800,000원 | 167,608,800원 | 1,090,790,636원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 119,559,999원 | 117,086,159원 | 1,141,313,277원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 83,691,999원 | 81,785,543원 | 1,176,613,893원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각가는 낮아지지만 매각물건명세서의 임차권 인수 조건 자체가 없어지는 것은 아닙니다. 전수현 보증금 70,000,000원이 실제로 어느 순위에서 얼마를 배당받는지에 따라 낮아진 낙찰가의 일부가 인수액으로 되돌아올 수 있으므로, 회차별 최저가만으로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 반석초등학교 남서측 인근으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로 사용승인일은 1984.05.31입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 12미터, 남동측 약 9미터 도로에 접하고 주차시설이 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 부정형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 3,821.0㎡, 공시지가는 1,731,000원/㎡입니다.
- 규제. 절대보호구역·상대보호구역 및 가축사육제한구역에 포함되고 도로와 소로1류에 접합니다.
- 물건상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 100세대·1984년 사용승인 단지이고 최근 12개월 거래가 1건뿐입니다. 거래 표본이 적고 최근 가격 추세가 -37.8%여서 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전수현 배당액 확인. 배당에서 전액 변제되는지, 미배당 잔액이 얼마인지 법원 배당순위와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 임차인과 후순위 권리자의 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 말소등기 대조. 예상배당표에 포함된 과거 가압류·근저당의 말소 여부를 최신 등기사항전부증명서에서 재확인해야 합니다.
- 최혜영 점유 범위 확인. 103호로 기재된 점유자가 본건 302호와 어떤 관계인지 현황조사 원문과 집행관 조사로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 최신 거래 178,000,000원과 최근 추세 -37.8%를 기준으로 인수액·취득세·수선비를 포함한 총비용을 계산해야 합니다.
- 관리비·명도 확인. 체납 관리비와 현재 점유자의 인도 가능 시기, 명도비용을 관리사무소와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수내역과 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인보다 배당 확인이 먼저”
이 물건의 최저가는 최근 시세의 96.0%로, 겉으로 보이는 할인 폭부터 크지 않습니다. 더 중요한 문제는 매각물건명세서상 전수현의 70,000,000원 주택임차권입니다. 전액 배당되면 인수 0원으로 끝나지만, 미배당 잔액이 발생하면 그 금액이 매수인의 실질취득비용에 더해집니다. 최근 가격은 과거 거래보다 37.8% 하락했고, 단지는 1984년 사용승인·100세대이며 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다. 가격 메리트는 제한적이고 권리 불확실성은 큽니다. 전수현의 예상배당액, 세금 우선순위, 말소등기 반영 여부가 서면으로 확인되기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다.