권리는 정리되고, 1회 유찰가는 최근 시세의 71.4% — 신대연코오롱하늘채 201호

부산지방법원 2025타경421. 부산 남구 용당동 ‘신대연코오롱하늘채’ 106동 2층 201호, 전용 84.6588㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 임금주 씨로, 임정희 명의로 2008년 거래가 222,350,000원에 취득한 뒤 2014년 개명에 따른 명의인 표시 변경이 이뤄졌습니다. 2025년 3월 이유창 씨가 청구금액 15,000,000원으로 강제경매를 신청했고, 같은 해 8월에는 우리은행의 임의경매개시결정도 추가됐습니다.

권리분석의 핵심은 등기부 초기에 기재된 코오롱건설 채권최고액 90,000,000,000원입니다. 금액만 보면 압도적이지만, 이 근저당은 2007년 11월 15일 을구 2번에서 말소됐습니다. 따라서 현존하는 말소기준권리는 2008년 3월 27일 설정된 우리은행 근저당이며, 그 이후의 우리은행 추가 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2007년 근저당 말소 여부가 핵심

확인된 임차인은 없습니다. 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 이를 곧바로 소유자 점유로 단정해서는 안 됩니다. 입찰 전 실제 점유자, 전입세대 및 매각물건명세서상 임차인 신고 여부를 다시 대조해야 합니다.

2025년 6월 2일 서울보증보험의 가압류 2,067,560원이 등기됐지만, 2025년 10월 27일 해제로 말소됐습니다. 현재 경매 사건의 신청채권자인 이유창과 후행 경매신청권자인 우리은행의 권리는 선순위 근저당보다 뒤에 있어, 최저가 231,000,000원 기준으로는 배당을 받지 못할 가능성이 큽니다.

② 시세 비교 — 실질취득 2.31억, 최근 평균의 71.4%

같은 단지 ‘신대연코오롱하늘채’는 712세대, 2007년 3월 28일 준공된 아파트입니다. 대상 면적과 일치하는 전용 84.66㎡의 2026년 1월부터 7월까지 최근 실거래 12건을 비교했습니다.

최근 실거래 범위는 294,000,000원~340,000,000원, 최근 12개월 평균은 323,583,333원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 5층의 330,000,000원입니다. 매수인 인수액이 없으므로 실질취득은 최저가와 동일한 231,000,000원이며, 최근 평균의 71.4%입니다.

대상 호실이 2층이라는 점은 별도로 감안해야 하지만, 최근 표본 중 가장 낮은 1층 거래가 294,000,000원인 것과 비교해도 최저가는 63,000,000원 낮습니다. 감정가 330,000,000원은 최신 거래가와 같고 최근 평균보다 높지만, 1회 유찰로 최저가가 70%까지 내려오면서 가격 경쟁력이 생긴 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)

을구 1번 코오롱건설 근저당은 2007.11.15. 말소돼 배당 대상에서 제외했습니다. 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 226,966,000원이 선순위 담보권 배당에 소진되며, 2017년 우리은행 근저당에서 834,000원의 미배당이 발생하는 단순 추정입니다. 실제 배당은 집행비용·세금·채권신고액 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 석포여자중학교 서측 인근으로, 주변은 공동주택·근린생활시설·학교 등이 형성된 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 2층 201호로, 급·배수 및 위생설비·도시가스 개별난방·소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 부정형 완경사지의 아파트 부지이며 북동측으로 폭 8m 내외의 소로가 형성돼 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역·제1종지구단위계획구역 등에 걸쳐 있으며 학교 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 712세대, 2007년 준공 단지로 대상 면적의 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 294,000,000원부터 340,000,000원까지 형성돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소등기 원본 확인. 2007년 코오롱건설 근저당이 2007.11.15. 말소된 사실과 말소기준이 2008년 우리은행 근저당이라는 점을 등기부 원본에서 재확인하세요.
• 실제 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·현황조사·매각물건명세서와 현장 점유자를 함께 대조해야 합니다.
• 2층 가격 보정. 최근 거래에는 1층 294,000,000원 사례가 있습니다. 2층의 채광·조망·소음·내부 상태를 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
• 내부 수리비. 감정평가서의 내부 마감은 벽지 도배와 샷시창 구조로 기재돼 있습니다. 실제 노후도와 수리 범위는 현장 확인이 필요합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납액과 장기수선충당금 정산 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
• 배당과 인수 구분. 선순위 채권의 미배당이 발생하더라도, 소멸하는 근저당의 미배당액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 매수인 인수 산정액은 0원입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리와 가격은 합격, 점유 확인은 필수

이 사건에서 가장 먼저 걸러야 할 숫자는 코오롱건설의 채권최고액 90,000,000,000원입니다. 거대한 금액이지만 해당 근저당은 2007년에 이미 말소됐고, 실질적인 말소기준은 2008년 우리은행 근저당입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인과 매수인 인수액도 없습니다.

가격도 우호적입니다. 최저가이자 실질취득액인 231,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 323,583,333원의 71.4%이고, 최근 최저 거래 294,000,000원보다도 낮습니다. 다만 대상이 2층이고 감정평가서상 임대관계가 미상인 만큼, 현장 상태와 실제 점유자 확인 없이 가격 차이만 보고 응찰해서는 안 됩니다. 권리와 가격은 합격, 마지막 판단은 점유·내부 상태 확인에 달린 물건입니다.