140,000,000원
부산지방법원 2025타경427. 일광역 남서측 인근에 있는 일광역스카이오션뷰오피스텔 주건축물 1동 17층 1705호입니다. 감정상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 20층 건물 내 17층에 위치합니다. 송준호 명의로 소유권이전이 마쳐진 2024.03.29 같은 날 주식회사부산은행이 채권최고액 170,500,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 본 경매의 말소기준권리입니다.
현재 회차의 최저매각가는 140,000,000원입니다. 집행비용 2,760,000원을 제외하면 주식회사부산은행에 137,240,000원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 33,260,000원이 미배당됩니다. 다만 이 미배당액은 채무자 측에 남는 채권 부족분으로 분석되며, 배당 시나리오상 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경427 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 890-7 일광역스카이오션뷰오피스텔 주건축물 1동 17층 1705호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 일광읍 해송4로 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) · 20층 건물 내 17층 |
| 소유자 | 송준호 (단독소유) |
| 소유권이전 | 2024.03.29 · 원인 2021.11.19 매매 · 거래가액 218,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 161,091,852원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
갑구 1번은 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권보존 이력이고, 2024.03.29 송준호 앞으로 소유권이전되면서 1번 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사부산은행 근저당권이 말소기준이며, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 별도의 매수인 인수 권리는 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류
감정가 200,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 140,000,000원입니다. 금액만 보면 감정가보다 60,000,000원 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지 또는 높은지 확인할 근거가 없습니다.
등기상 소유권이전 거래가액은 218,700,000원이지만, 그 원인은 2021.11.19 매매이고 소유권이전 등기는 2024.03.29 접수됐습니다. 이 거래가액을 현재 시세로 그대로 대체해 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 0원과 가격상 저평가를 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 | - |
| 1. 근저당권 · 주식회사부산은행 | 170,500,000원 | 137,240,000원 | 33,260,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용은 매각가의 2.0% 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당권 미배당액은 낙찰자가 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고 채권 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 33,260,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 74,664,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 103,534,800원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 161,091,852원입니다. 현재 회차에서는 137,240,000원이 배당돼 청구액 전부가 충족되지 않으며, 2회 및 3회 유찰 시에도 각각 95,836,000원과 66,965,200원만 배당됩니다. 유찰이 진행되면 채권자의 회수 부족분은 커지지만, 이 계산에서 낙찰자가 떠안는 금액은 발생하지 않습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동해선 일광역 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 공동주택·업무시설·근린생활시설과 동해선 일광역이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 시내버스정류장 및 동해선 일광역이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 20층 건물 내 17층 1705호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·무인공동현관시스템·도시가스설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 인근 토지와 등고 평탄한 정방형 토지로 구분건물 부지로 이용 중이며, 남동측 중로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 중로1류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,633,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성 판단. 실거래 비교자료와 임대관계가 확인되지 않아 현재 최저가의 시장 경쟁력은 별도 조사가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 신고된 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용 형태를 확인해야 합니다.
- 최종 명세서 대조. 매각물건명세서에서 점유자, 전입·사업자등록 및 인수 조건이 추가됐는지 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 동일 건물과 인근 오피스텔의 최근 거래가, 매물가와 임대조건을 확인해 140,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오 구분. 채권 미배당이 증가하더라도 매수인 인수로 전환되는 구조는 아니므로, 가격 하락과 인수 위험을 혼동하지 않아야 합니다.
- 관리 상태 확인. 내부 마감과 설비 상태, 실제 사용 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 확인 후
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 주식회사부산은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리상 접근 가능, 가격 판단은 보류입니다. 동일 건물의 실제 거래·임대 수준과 점유 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.