부산지방법원 2025타경444. 부산 기장군 장안읍 좌천리 힐탑프리미엄아울렛 에이동 1층 105호로, 집합건축물대장상 판매시설(소매점)입니다. 소유자 전상규 씨가 2015년 8월 8일 매매를 원인으로 취득해 2015년 12월 1일 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 부산은행이 채권최고액 388,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 존속하는 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 등기상 금액은 0원입니다. 그러나 상가 경매는 등기 순위만으로 끝나지 않습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 현장에는 호실이 표시되어 있지 않습니다. 관리사무실은 2층 포르티나 피자집 옆 호실을 등기상 1층 105호라고 안내했습니다. 입찰 전 실제 경계·출입구·점유자·영업 상태를 특정하지 못하면 권리상 인수액이 0원이더라도 인도와 활용 과정에서 문제가 생길 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경444 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 436-16 힐탑프리미엄아울렛 에이동 1층105호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 판매시설(소매점) · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 |
| 소유자 | 전상규 (2015.08.08 매매, 2015.12.01 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 592,000,000원 / 414,400,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 335,173,375원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 · 상업용 · 광대로한면 |
| 현장 호실 확인 | 현장 호실 표기 없음 · 관리사무실에 따르면 2층 포르티나 피자집 옆 호실이 1층 105호 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 점유는 미상
말소기준은 2015년 12월 1일 부산은행 근저당권입니다. 이후 설정된 힐탑프리미엄아울렛관리단의 가압류와 새김해새마을금고 가압류, 부산은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2016년 기장군 압류는 2024년 7월 17일 해제됐고, 2018년 관리단 가압류도 2019년 11월 4일 해제됐습니다.
② 가격·환금성 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 414,400,000원으로 감정가 592,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 건물이나 인근 유사 점포의 최근 실거래 가격이 제시되지 않아, 이 30% 하락분이 시장가격 대비 할인인지 감정가 조정에 불과한지는 판단하기 어렵습니다. 주거용처럼 동일 평형의 반복 거래로 가격을 곧바로 검증하기 어려운 판매시설이므로 임대료·공실률·관리비·실제 영업동선을 확인한 뒤 수익가치로 응찰 상한을 정해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 414,400,000원 | 129,296,860원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 290,080,000원 | 251,933,980원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 203,056,000원 | 337,739,644원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 매수인의 등기상 인수액은 계속 0원이지만, 채권자 미배당액은 129,296,860원에서 251,933,980원, 337,739,644원으로 커집니다. 이는 낙찰자가 해당 채무를 승계한다는 뜻은 아닙니다. 다만 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액이 없고, 소유자 잔여금도 전 회차에서 0원이므로 명도 협상의 경제적 여유가 크지 않을 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 414,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,544,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 388,800,000원 | 388,800,000원 |
| 2. 가압류 · 힐탑 프리미엄아울렛관리단 | 1,682,490원 | 1,682,490원 |
| 3. 가압류 · 힐탑프리미엄아울렛관리단 | 6,938,560원 | 6,938,560원 |
| 4. 가압류 · 새김해새마을금고 | 139,731,810원 | 10,434,950원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자의 청구액은 335,173,375원이며, 위 배당표의 부산은행 배당 추정은 근저당 채권최고액 388,800,000원을 기준으로 작성됐습니다. 총 채권액 537,152,860원 중 407,856,000원이 배당되고 129,296,860원이 미배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 판매시설(소매점)으로 이용 중이며, 내부는 샌드위치판넬에 의한 호실별 구획 구조입니다.
- 주위환경. 부산장안고등학교 북측 인근으로 신세계프리미엄아울렛, 각종 근린생활시설, 농경지 및 임야가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북동측 정관로 광대로와 북서측 소로에 각각 접하며, 토지 조사상 광대로한면입니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역이며 도로구역과 상대보호구역에 해당하고 광로3류에 접합니다. 공시지가는 978,200원/㎡입니다.
- 설비. 공동 급·배수 및 위생설비, 승강기, 화재탐지·경보, 소화전, 스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 상가 집합건물은 아파트와 달리 동일 면적 반복 거래가 제한적이며, 개별 점포의 위치·가시성·동선·임대수익에 따라 매수층과 가격 차이가 커질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 특정. 현장에 호실이 표시되어 있지 않습니다. 관리사무실이 안내한 2층 포르티나 피자집 옆 호실과 등기상 에이동 1층 105호가 동일한 구분건물인지 도면·집합건축물대장·현장 경계로 확인해야 합니다.
- 점유·임대차. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 영업자와 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금과 점유개시 시점을 확인해야 합니다.
- 관리비. 관리단 명의 가압류가 반복 등기된 이력이 있습니다. 공용부분 관리비와 연체액, 관리규약, 관리단 분쟁 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 592,000,000원과 최저가 414,400,000원의 차이만으로 응찰하지 말고 실제 임대료·공실 기간·관리비·수익률을 기준으로 입찰가를 계산해야 합니다.
- 용도·영업 가능성. 판매시설(소매점) 이용과 자연녹지지역·상대보호구역·도로구역 조건을 전제로 희망 업종의 입점과 인허가 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당 원본. 2019년 말소된 갑구 6번 가압류가 배당 추정에 반영된 경위를 배당요구 서류에서 확인해야 합니다.
- 명도 비용. 소유자 잔여금이 0원인 구조이므로 실제 점유자가 있다면 이사·퇴거 협상이 원활하지 않을 가능성을 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 통과, 가격·현장 보류”
이 물건은 말소기준 근저당 이후의 권리가 소멸하고 예상 인수액도 0원이어서 등기 권리관계는 비교적 단순합니다. 그러나 투자 판단을 어렵게 만드는 요소는 권리 순위 밖에 있습니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 현장에 호실 표시가 없으며, 관리사무실의 위치 설명은 등기상 1층 105호와 달리 2층 호실로 표현됩니다.
최저가 414,400,000원은 감정가의 70%이지만 동일 점포나 유사 점포의 최근 거래가격으로 할인 여부를 검증할 수 없습니다. 자연녹지지역 내 판매시설이라는 용도, 상가 집합건물의 제한된 환금성, 관리단 가압류 이력까지 고려하면 현장을 특정하고 임대수익을 확인하기 전에는 낮은 최저가율만으로 응찰할 물건이 아닙니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인, 현장 실사는 필수입니다.