감정가 70%·계산상 인수 0원, 하지만 ‘미상 점유’와 말소기준 확인이 먼저 — 큐비이센텀 1408호

부산지방법원 2025타경614. 해운대구 재송동 센텀중앙로 90, 큐비이센텀 본동 14층 1408호입니다. 물건종류는 ‘기타’로 분류돼 있고, 매각물건명세서에는 공부상 지식산업센터(사무실)로 기재돼 있습니다. 소유자 김혜진은 2015.09.04. 거래가액 276,202,600원에 소유권을 취득했습니다.

등기상 근저당권은 농협은행·우리은행·하나은행·씨에스강업 순으로 복잡하게 누적돼 있고, 여러 권리가 1407호와 다른 부동산을 함께 묶은 공동담보 형태입니다. 현재 회차 매각가 496,300,000원 가정에서는 집행비용을 제외한 488,937,000원이 선순위 농협은행에 배당되고, 신청채권자 하나은행을 포함한 후순위 채권자들은 배당을 받지 못하는 계산입니다. 다만 후순위 채권의 미배당과 매수인의 인수는 별개입니다. 제공된 권리 산정에서는 이들 후순위 권리가 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 계산상 소멸형, 원본 확인은 필수

농협은행 근저당 이후에는 2015.09.04. 우리은행 근저당 540,000,000원, 2021.07.30. 우리은행 근저당 720,000,000원, 2022.03.02. 하나은행 근저당 1,680,000,000원, 2022.09.08. 하나은행 근저당 360,000,000원, 2022.12.29. 씨에스강업 근저당 1,800,000,000원이 기재돼 있습니다. 우리은행 720,000,000원 근저당은 2022.03.02. 해지로 말소됐고, 하나은행 및 씨에스강업의 공동담보 일부도 다른 부동산의 말소에 따라 일부 소멸 기재가 있습니다.

갑구에서는 부산광역시 압류가 2025.02.13. 접수됐고, 해운대세무서장 관련 압류는 2025.05.26. 접수됐다가 2025.06.11. 해제 말소됐습니다. 2025.06.20. 하나은행의 임의경매개시결정이 접수됐으며, 제공된 산정에서는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.

점유·임차 조사 — 본건과 1407호 기록을 구분해야 한다

조사된 5건 중 본건 1408호로 명확히 특정된 점유자는 주식회사 제이엠네트웍스이며, 전입일 2021.07.08.은 제공된 말소기준일 2013.06.03. 이후여서 대항력이 없는 것으로 산정됐습니다. (주)포시즌인사이드와 주식회사 어반디앤디는 본건이 아닌 1407호로 기재돼 있어 1408호 점유관계와 구분해야 합니다.

보증기관의 보증금 대위·승계에 해당하는 중복신고는 없습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 점유 기록이 포함돼 있으므로, 우선변제 여부도 원본 서류 확인 전에는 확정할 수 없습니다.

② 가격 판단 — 70%이지만 시세 메리트는 판정 보류

감정가 709,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 496,300,000원입니다. 감정가 대비 비율은 70%입니다. 제공된 계산상 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 496,300,000원으로 계산됩니다.

그러나 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다. 지식산업센터 사무실의 실제 매매가·임대가·공실률과 본건의 면적·내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.

각 회차의 실질취득은 제공된 매수인 인수액 0원 산정을 전제로 합니다. 대항력 가능·미상 점유가 실제 선순위 임차권으로 확인되면 실질취득금액은 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 496,300,000원 가정)

채권최고액 합계 5,868,000,000원 중 488,937,000원이 배당되고, 5,379,063,000원이 미배당되는 계산입니다. 신청채권자 하나은행의 청구액 1,725,203,742원에 대한 현재 회차 예상배당도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 채권액과 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항·토지정보 기준)

• 공부상 용도. 매각물건명세서 비고에는 지식산업센터(사무실)로 기재돼 있습니다. 아파트가 아닌 업무·산업시설 성격의 물건으로 판단해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 24층 건물 내 14층 1408호이며, 외벽은 화강석 붙임 및 강화유리 마감, 내부는 벽지·인테리어 마감, 창호는 샷시 및 강화유리창 구조입니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 난방, 공동현관기, 도시가스 설비가 기재돼 있습니다.
• 교통. 감정요항상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 2호선 센텀시티역이 있어 교통상황은 양호한 편으로 기재돼 있습니다.
• 토지·도로. 3필 일단의 정방형 평지로 아파트형 공장 및 지원시설 부지로 이용 중이며, 남서측 약 30m, 남동측·북동측 약 20m 포장도로에 접합니다. 토지면적은 2,588.2㎡, 공시지가는 6,185,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·일반산업단지·산업시설구역·연구개발특구 및 상대보호구역 등의 적용을 받습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 실거래 자료가 없어 매매가 수준과 거래 속도는 확인되지 않습니다. 지식산업센터 사무실의 입주업종 적합성, 실제 공실·임대조건과 관리비를 함께 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각기일 결과 확인. 제공된 매각기일은 2026.07.14입니다. 실제 진행·변경·매각 여부와 다음 기일을 법원 공고에서 확인해야 합니다.
• 말소기준 원본 대조. 을구 1번 농협은행 근저당과 2015.09.04. 일부포기 말소의 1408호 효력 범위를 공동담보 목록까지 포함해 확인하세요.
• 채권최고액 변경 확인. 우리은행 을구 3번 근저당은 2021.07.26. 채권최고액 492,000,000원 변경 기재가 있습니다. 배당추정표의 540,000,000원과 실제 유효 금액을 원본에서 대조해야 합니다.
• 미상 점유 확인. 호수·전입일·보증금 미상 점유자의 실제 점유 위치와 계약관계, 사업자등록일·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
• 1407호 기록 분리. (주)포시즌인사이드와 주식회사 어반디앤디는 1407호로 기재돼 있습니다. 현황조사에 인접 호실 정보가 함께 포함된 경위를 확인하세요.
• 1408호 명도. 주식회사 제이엠네트웍스의 실제 사용 여부와 인도 협의 가능성, 내부 집기·시설물 소유관계를 현장에서 확인하세요.
• 용도 원본 확인. 감정요항의 이용상태 문구에는 본건이 아닌 해운대엑소디움의 101-1801호와 103-501호가 기재돼 있습니다. 본건 1408호의 실제 이용상태는 감정서 원본과 현장조사를 통해 다시 확인해야 합니다.
• 지식산업센터 사용제한. 입주 가능 업종, 산업시설구역 사용요건, 임대·전대 제한과 관리단 규정을 확인하세요.
• 체납 확인. 관리비·공용부분 체납, 부산광역시 압류 관련 조세, 당해세 및 최우선변제 가능 금액을 별도로 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 건물·인근 지식산업센터의 최근 매매·임대 사례를 확보한 뒤 상한가를 산정하세요.

맺으며 — “70% 할인”보다 원본 확인이 먼저다

표면적으로는 감정가 709,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 496,300,000원으로 내려왔고, 제공된 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 실거래 자료가 없어 496,300,000원이 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

권리에서도 확인할 부분이 남습니다. 본건 1408호로 특정된 점유자는 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, 호수·전입일·보증금이 모두 미상인 점유 1건은 대항력 가능·미상입니다. 여기에 말소기준 농협은행 근저당의 일부포기 말소 기재와 감정요항의 이용상태 문구 불일치도 있습니다. 결론은 계산상 인수 0원, 가격 판단 보류, 원본 확인 선행입니다. 권리와 점유를 정리하고 지식산업센터의 실제 시세를 확보한 뒤에야 응찰가를 결정할 수 있는 보수적 검토 대상입니다.