부산지방법원 2025타경797. 부산 기장읍 청강리의 기장우신네오빌 103동 10층 1002호입니다. 전유면적 130.04㎡인 아파트로, 2003년 5월 19일 사용승인된 25층 건물의 10층에 자리합니다. 소유자는 최윤성으로, 2017년 8월 18일 거래가 363,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당이 이 사건의 말소기준권리이며, 이후 부산은행·임부진의 근저당, 각종 압류와 가압류가 이어진 구조입니다.
등기상 담보권 규모만 보면 상당히 복잡합니다. 부산은행의 채권최고액 3,850,000,000원과 임부진의 720,000,000원 근저당까지 존재하기 때문입니다. 그러나 이들은 국민은행의 2017년 근저당보다 뒤에 설정된 권리로 매각으로 소멸할 예정입니다. 특히 두 근저당은 공동담보 관계가 있어, 등기된 채권최고액을 이 아파트 한 채의 실제 채무라고 단정할 수 없습니다. 채권액의 규모와 낙찰자가 인수하는 금액은 구별해야 합니다.
이번 사건에서 권리관계만큼 중요한 것은 재매각 조건입니다. 매각물건명세서에는 재매각으로 표시돼 있으며, 매수신청보증금은 일반적인 10%가 아닌 최저매각가격의 20%입니다. 또한 최지순의 전입신고가 확인되지만 보증금과 임대차 내용은 파악되지 않았습니다. 가격이 낮아 보여도 자금과 점유관계를 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경797 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 144 기장우신네오빌 103동 10층 1002호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 기장읍 청강로 76 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전유면적 130.04㎡ · 25층 중 10층 |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트조 · 2003.05.19 사용승인 · 524세대 |
| 소유자 | 최윤성 (2017.08.18 소유권이전 · 거래가 363,000,000원) |
| 감정가 | 327,000,000원 |
| 최저매각가 | 228,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 / 청구액 | 국민은행 / 230,505,279원 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
| 입찰보증금 | 45,780,000원 (최저가 기준) |
| 점유관계 | 최지순 전입신고 확인 · 임대차보증금 및 점유 부분 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보권은 소멸 예정
말소기준은 2017.08.18 설정된 국민은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 294,000,000원이며, 2022.04.13 변경등기에서 249,200,000원으로 변경됐습니다. 이 변경은 근저당권 순위 자체를 뒤로 미루는 것이 아니므로 말소기준일은 최초 설정일을 기준으로 판단합니다.
뒤따르는 부산은행 근저당 3,850,000,000원, 임부진 근저당 720,000,000원, 부산신용보증재단 가압류 59,626,662원, 삼성카드 가압류 14,926,440원 등은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 국민건강보험공단 압류와 금정세무서 관련 압류도 말소기준권리 이후 등기된 권리입니다.
2024.10.21 설정됐던 아이엠캐피탈 가압류 16,842,894원은 2025.02.17 이미 말소됐습니다. 또한 국민은행의 2025타경797 외에 부산은행의 2026타경117 임의경매개시결정도 등기돼 있지만, 경매개시결정 자체가 매수인의 별도 채무인 것은 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
| 점유·전입자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최지순 점유 부분 미상 |
2017.11.10 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
없음 말소기준 이후 전입 |
미상 | 0원 추정 임대차 실태 확인 필요 |
확인된 전입자는 최지순 1명입니다. 전입일은 2017.11.10으로, 국민은행의 말소기준권리 설정일인 2017.08.18보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 대항할 수 없는 후순위 점유관계입니다.
그러나 보증금·확정일자·점유 부분·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 우선변제권이나 실제 배당액을 단정할 수 없고, 임차인의 현재 거주 여부와 인도 가능성도 별도로 조사해야 합니다. 등기상 인수액 0원 추정과 실제 명도에 부담이 없다는 판단은 같은 뜻이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 실거래 370,000,000원과의 거리
기장우신네오빌의 동일 전유면적 130.04㎡ 실거래입니다. 2026년 1월에는 2건이 각각 370,000,000원에 거래됐습니다. 이전 거래까지 포함한 전체 7건 평균은 374,142,857원이지만, 과거 고가 거래의 영향을 줄이기 위해 가격 판단에는 최근 12개월 평균 370,000,000원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전유면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 130.04㎡ | 22 | 370,000,000원 |
| 2026.01 | 130.04㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 2022.05 | 130.04㎡ | 22 | 392,500,000원 |
| 2022.05 | 130.04㎡ | 2 | 347,000,000원 |
| 2021.07 | 130.04㎡ | 16 | 389,000,000원 |
| 2021.06 | 130.04㎡ | 6 | 372,500,000원 |
| 2021.06 | 130.04㎡ | 23 | 378,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 130.04㎡ | 2건 | 370,000,000원 |
| 전체 평균 | 130.04㎡ | 7건 | 374,142,857원 |
현재 최저매각가 228,900,000원은 최근 12개월 평균 370,000,000원의 61.9%입니다. 최신 거래가 역시 370,000,000원이므로, 최근 거래와 비교한 가격 차이는 141,100,000원입니다. 비교 대상이 동일 전유면적이고 최신 거래 중 9층 사례도 있다는 점에서 의미 있는 가격 차이입니다.
다만 최근 12개월 거래 표본이 2건으로 제한적이며, 최근 거래가격은 과거 거래 대비 1.5% 하락한 것으로 집계됩니다. 따라서 전체 평균 374,142,857원을 현재 시장가격으로 그대로 받아들이는 것은 신중해야 합니다. 실거래 표본이 적은 만큼 층·향·실내 상태와 추가 거래를 확인해 실제 매도가 가능한 가격을 따로 추정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 228,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,004,600원 |
| 1. 국민은행 근저당 · 을구 8번 | 294,000,000원 | 224,895,400원 |
| 2. 부산은행 근저당 · 을구 10번 | 3,850,000,000원 | 0원 |
| 3. 임부진 근저당 · 을구 11번 | 720,000,000원 | 0원 |
| 4. 부산신용보증재단 가압류 · 갑구 6번 | 59,626,662원 | 0원 |
| 5. 삼성카드 가압류 · 갑구 12번 | 14,926,440원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,004,600원을 제외한 224,895,400원이 국민은행에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당과 가압류 채권자는 이 계산에서 배당을 받지 못하고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
배당 모형상 총 채권액은 4,938,553,102원, 총 예상배당액은 224,895,400원, 미배당액은 4,713,657,702원입니다. 다만 부산은행의 3,850,000,000원 근저당과 임부진의 720,000,000원 근저당에는 공동담보 관계가 포함돼 있습니다. 따라서 이 수치는 여러 담보에 걸친 채권최고액 등이 반영된 계산 결과로, 이 아파트만의 실제 확정 미회수채무를 의미하지 않습니다. 매수인이 해당 미배당채무를 그대로 승계하는 것도 아닙니다.
배당은 집행비용 및 등기상 채권최고액을 이용한 추정입니다. 당해세·압류 관련 우선징수액·임차인의 최우선변제 여부 및 실제 확정채권액에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 예상 채권배당 | 예상 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 228,900,000원 | 224,895,400원 | 4,713,657,702원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(49%) | 160,230,000원 | 157,186,780원 | 4,781,366,322원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정(34.3%) | 112,161,000원 | 109,790,746원 | 4,828,762,356원 | 0원 |
회차가 진행되면서 매각대금이 낮아지면 채권자들의 미배당액은 증가하지만, 현재 확인된 말소기준권리 이후의 담보권이 소멸한다는 원칙은 같습니다. 다만 후속 유찰은 확정된 일정이나 결과가 아닙니다. 재매각 물건인 만큼 현재 회차의 특별매각조건과 실제 진행 상태를 우선 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 기장읍 청강리, 기장우체국 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택· 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있습니다. 동해선 기장역은 도보로 약 10분 이상 거리에 있으며 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 25층 건물 중 10층에 위치합니다. 전유면적은 130.04㎡이며, 위생·급배수·소방·승강기·도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 서측과 남서측에 폭 약 12~15m의 포장도로가 접합니다. 차량 접근에 필요한 도로 여건이 확보된 것으로 평가됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 토지구획정리사업지구 및 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 999,200원/㎡이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축물 상태. 사용승인일은 2003.05.19이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실내 수리상태 및 노후 설비의 교체 필요성은 현장에서 점검해야 합니다.
- 환금성. 524세대 단지로 동일 면적 실거래가 확인됩니다. 다만 최근 12개월 거래는 2건이고 가격 추세는 -1.5%로 하락 방향입니다. 단지 경매 낙찰률 33.33%도 함께 고려해 매도 소요기간과 실제 처분 가능한 가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재매각 특별조건. 매수신청보증금이 최저가의 20%인 45,780,000원입니다. 입찰 전 매각공고의 보증금 조건과 대금납부 조건을 확인하세요.
- 최지순의 점유관계. 2017.11.10 전입은 말소기준일 이후입니다. 다만 보증금·확정일자·현재 점유·배당요구 여부는 미상이므로 현황조사서와 매각물건명세서를 대조하고 현장을 확인하세요.
- 국민은행 채권최고액 변경. 최초 294,000,000원에서 2022.04.13 249,200,000원으로 변경된 등기가 있습니다. 실제 피담보채무와 채권계산서를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당은 공동담보목록 제2022-278호와 연결되며, 임부진 근저당에도 별도 공동담보가 있습니다. 공동담보목록 및 다른 담보물의 처리 내역을 확인하세요.
- 중복 경매개시결정. 국민은행의 2025타경797 외에 부산은행의 2026타경117이 등기돼 있습니다. 사건의 병합·중복 진행 여부와 실제 매각기일을 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 12개월 거래 2건은 모두 370,000,000원입니다. 다만 시장 추세가 -1.5%이므로 동일 면적의 추가 거래, 층·향·내부 상태를 확인하고 응찰가 상한을 결정하세요.
- 명도·관리비. 점유자 인도 문제, 공용부분 관리비 체납, 실내 수리 필요 여부를 확인해 예상 취득비용에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 경매사건 진행내역을 최신 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 입찰조건은 신중하게”
부산 기장우신네오빌 103동 1002호는 최근 실거래 대비 가격 차이가 뚜렷한 아파트 경매물건입니다. 감정가 327,000,000원에서 1회 유찰된 현재 최저가 228,900,000원은 최근 12개월 평균 370,000,000원의 61.9%입니다. 등기상 선순위 인수권리가 확인되지 않고, 전입자 최지순도 말소기준권리 이후 전입이어서 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
그러나 이 물건을 단순히 ‘실거래보다 저렴한 아파트’로만 판단해서는 안 됩니다. 재매각으로 입찰보증금이 20%이고, 점유자의 보증금과 실제 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 국민은행 근저당의 채권최고액 변경과 후순위 공동담보도 배당 분석에서 점검해야 합니다. 최근 실거래는 -1.5% 하락 추세이며 비교 표본도 제한적입니다.
결론은 조건부 검토입니다. 최근 시세 대비 가격 경쟁력은 인정할 수 있지만, 재매각 특별조건, 실제 점유 및 명도 가능성, 최종 매각물건명세서가 확인되어야 응찰 판단을 내릴 수 있습니다. 가격은 합격권, 입찰 실행은 추가 확인 후. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가만큼이나 낙찰 후 필요한 자금과 인도 절차를 정확히 계산하는 데 있습니다.
