부산지방법원 2025타경797. 기장우신네오빌 103동 10층 1002호, 전유면적 130.04㎡의 아파트입니다. 현재 소유자는 최윤성으로 2017.08.18 소유권이전 등기를 마쳤고, 당시 거래가액은 363,000,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당이 이번 사건의 말소기준권리입니다. 이후 부산은행·임부진 근저당, 부산신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단·국 압류, 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
임차인 조사에는 최지순이 확인됩니다. 전입일은 2017.11.10으로 말소기준일 2017.08.18보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음이며, 배당 시나리오에서도 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 명도와 점유관계는 입찰 전 매각물건명세서 원문으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경797 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 144 기장우신네오빌 103동 10층 1002호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유면적 130.04㎡ · 25층 건물 중 10층 |
| 사용승인 | 2003.05.19 |
| 소유자 | 최윤성 · 2017.08.18 소유권이전 · 거래가액 363,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 327,000,000원 · 신건(0회 유찰) |
| 청구금액 | 230,505,279원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 65,400,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최지순 | 미상 | 2017.11.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
전입신고가 말소기준권리보다 늦기 때문에 매수인에게 임대차보증금 반환채무가 승계되는 구조는 아닙니다. 즉 낙찰가가 내려가더라도 임차보증금 인수액이 늘어나는 대항력 인수형 사건이 아닙니다. 실질취득금액은 현재 회차 기준 최저매각가 327,000,000원과 동일하게 볼 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 추세는 -1.5%
동일면적 130.04㎡ 실거래 가운데 가장 중요한 기준은 최근 12개월입니다. 최근 12개월 거래는 2026.01 두 건으로 모두 370,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 370,000,000원입니다. 현재 최저가 327,000,000원은 이 기준의 88.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 130.04㎡ | 22 | 370,000,000원 |
| 2026.01 | 130.04㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 2022.05 | 130.04㎡ | 22 | 392,500,000원 |
| 2022.05 | 130.04㎡ | 2 | 347,000,000원 |
| 2021.07 | 130.04㎡ | 16 | 389,000,000원 |
| 2021.06 | 130.04㎡ | 6 | 372,500,000원 |
| 2021.06 | 130.04㎡ | 23 | 378,000,000원 |
| 전체 평균 | 130.04㎡ | 7건 | 374,142,857원 |
전체 7건 평균은 374,142,857원이지만 과거 고가 거래가 섞여 있으므로 가격판단의 중심은 최근 12개월 평균 370,000,000원과 최신 거래 370,000,000원에 두는 편이 타당합니다. 현재 최저가는 두 기준보다 43,000,000원 낮습니다. 다만 최근과 과거 거래의 비교 추세가 -1.5%로 내려가 있으므로 단순히 과거 평균보다 싸다는 이유만으로 가격 메리트를 과대평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 327,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,378,000원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 294,000,000원 | 294,000,000원 |
| 3. 부산은행 근저당 | 3,850,000,000원 | 27,622,000원 |
| 4. 임부진 근저당 | 720,000,000원 | 0원 |
| 5. 부산신용보증재단 가압류 | 59,626,662원 | 0원 |
| 6. 삼성카드 가압류 | 14,926,440원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,938,553,102원 중 현재 회차 예상 채권배당액은 321,622,000원이고, 미배당액은 4,616,931,102원입니다. 이 미배당 채권들은 말소기준 이후 권리로 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 제공 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 327,000,000원 | 321,622,000원 | 4,616,931,102원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 261,600,000원 | 257,137,600원 | 4,681,415,502원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 209,280,000원 | 205,550,080원 | 4,733,003,022원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분만큼 매수인에게 전가되는 구조가 아닙니다. 따라서 유찰되면 실질취득금액도 327,000,000원 → 261,600,000원 → 209,280,000원으로 함께 내려갑니다. 다만 현재도 최근 실거래 기준 88.4%이므로 무조건 유찰을 기다려야 하는 구조라고 단정할 근거는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 25층 건물 내 10층 1002호입니다.
- 규모. 전유면적 130.04㎡, 우신네오빌 전체 524세대, 사용승인일 2003.05.19입니다.
- 주위환경. 기장우체국 북동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입 가능, 인근 버스정류장이 있고 동해선 기장역은 도보로 약 10분 이상 거리에 소재해 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 서측 및 남서측으로 노폭 약 12~15미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지구획정리사업지구이며 공시지가는 999,200원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 시장성. 동일 130.04㎡ 거래 표본은 7건이며 최근 12개월 표본은 2건입니다. 최근 두 거래는 모두 370,000,000원이지만 표본 수가 많지는 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 65,400,000원입니다. 일반적인 10%로 자금계획을 잡으면 안 됩니다.
- 점유자 확인. 최지순의 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유부분이 미상입니다. 명도 협의 가능성을 포함해 원문 확인이 필요합니다.
- 가격 기준. 과거 전체 평균 374,142,857원보다 최근 12개월 평균 370,000,000원과 최신 거래 370,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세. 최근 대비 과거 가격 추세가 -1.5%이므로 현재의 88.4% 할인폭을 그대로 안전마진으로 확정해서는 안 됩니다.
- 국민은행 근저당. 설정 당시 294,000,000원과 2022.04.13 변경 249,200,000원이 함께 확인되므로 실제 채권액·배당액은 채권계산서와 최신 등기사항을 대조하세요.
- 체납·공과금. 국민건강보험공단과 국의 압류가 등기돼 있으므로 당해세 등 배당우선권을 가진 항목의 실제 금액은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 최근 시세보다 아래”
이 사건의 핵심은 권리 인수보다 가격과 재매각 조건입니다. 2017.08.18 국민은행 근저당이 말소기준이고, 최지순의 전입은 그 이후라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다. 반면 현재 최저가 327,000,000원은 동일면적 최근 12개월 평균과 최신 거래 370,000,000원의 88.4%로 낮아 신건 단계에서도 가격 차이가 존재합니다.
다만 시장 추세가 -1.5%이고 최근 12개월 거래가 2건이라는 점, 재매각으로 보증금이 20%라는 점은 분명한 제약입니다. 또한 실제 점유자 최지순의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 더 필요합니다. 결론적으로 권리 인수는 0원으로 단순하고 최근 시세보다 낮은 가격대지만, 재매각의 높은 보증금과 하락 추세를 감안해 실거래 370,000,000원을 기준점으로 보수적으로 응찰가를 정하는 물건입니다.
