수원지방법원 2024타경86439. 화성시 봉담읍 동화리 ‘화성봉담신동아파밀리에’ 108동 3층 301호 아파트입니다. 표면적으로는 감정가 382,000,000원이 7회 유찰을 거치며 최저매각가 31,459,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 임차권자 이윤선은 2021.12.07 전입신고와 확정일자를 갖추고 있고, 보증금은 400,000,000원입니다. 강제경매개시결정은 2024.09.02이므로 이 임차권은 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 기재되어 있습니다.
현재 최저가 31,459,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 966,262원을 제외한 30,492,738원이 임차인에게 배당되고, 남은 369,507,262원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 매수인의 실질 부담은 400,966,262원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액은 줄고 인수액은 커지므로, 총부담은 보증금 400,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경86439 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 봉담읍 동화새터길 55-39, 108동 3층301호 (화성봉담신동아파밀리에) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트구조 18층 건 내 3층 301호 |
| 소유자 | 전두호 · 2016.12.12 소유권이전 · 거래가액 266,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 31,459,000원 |
| 유찰횟수 | 7회 |
| 신청채권자 / 청구 | 이윤선 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
과거 국민은행 근저당권 48,000,000원은 2016.11.14 해지됐고, 국민은행 근저당권 210,000,000원은 2016.12.12 해지, 신한은행 근저당권 198,000,000원도 2019.01.14 해지되어 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2024.09.02 강제경매개시결정입니다.
그보다 앞서 이윤선은 2021.11.30 점유를 개시했고, 2021.12.07 주민등록과 확정일자를 갖춘 뒤 2024.01.04 보증금 400,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 등기된 임차권의 범위는 전유부분 전부이며, 배당요구도 확인됩니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차권으로 판정되어 있습니다.
② 임차관계 — 주된 인수위험 400,000,000원
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이윤선 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 400,000,000원 | 2021-12-07 | 2021-12-07 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 2021-12-07 | 2021-12-07 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 기재 | 해당 없음 |
이윤선은 등기부 임차권등기, 현황조사, 문건접수, 매각물건명세서에서 확인되며 2024.01.04 배당요구가 접수되어 있습니다. 별도 기재인 ‘기사항전’은 동일한 2021-12-07 전입·확정일자가 기재되어 있으나 보증금은 미상으로 되어 있으므로, 이를 독립된 400,000,000원 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
③ 배당과 실질취득 — 7회 유찰에도 약 4억
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 966,262원 |
| 1. 임차인 이윤선 보증금 | 400,000,000원 | 30,492,738원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 이윤선 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 31,459,000원 가정. 임차인 이윤선의 보증금 부족분 369,507,262원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 31,459,000원 | 30,492,738원 | 369,507,262원 | 400,966,262원 |
| 8회 유찰 시 | 22,021,300원 | 21,224,917원 | 378,775,083원 | 400,796,383원 |
| 9회 유찰 시 | 15,414,909원 | 14,737,441원 | 385,262,559원 | 400,677,468원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 8회, 9회까지 더 유찰돼 매각가가 내려가더라도 임차인에게 배당되는 금액이 줄어드는 만큼 매수인 인수액이 커집니다. 즉 낙찰가 하락분이 매수인의 경제적 이익으로 거의 연결되지 않습니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 봉담읍 동화리 소재 봉담고등학교 북측 인근이며, 주위에 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건 내 3층 301호이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동화지구), 성장관리권역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 토지면적 43,670㎡, 공시지가 1,333,000원/㎡입니다.
- 단지. 봉담신동아파밀리에 699세대, 2015.07.31 사용승인 자료가 확인되며 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 7.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 31,459,000원에 낙찰돼도 인수액을 더하면 400,966,262원입니다.
- 임차권 인수 문구 원본 확인. 을구 7번 주택임차권과 매각물건명세서의 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수” 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 이윤선 관계 확인. 임차인과 경매신청 채권자가 동일한 이름으로 확인되며 관계인 가능성에 대한 주의사항이 있으므로 계약서·보증금 지급흐름·점유관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 기재 확인. ‘기사항전’ 명의의 별도 기재는 보증금 미상으로 되어 있어 매각물건명세서 원문에서 정확한 성격을 확인할 필요가 있습니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 8회·9회 유찰 시에도 매수인 인수액이 각각 378,775,083원, 385,262,559원으로 증가합니다.
맺으며 — “3천만원 낙찰가”가 아니라 “약 4억원 실질취득”
이 사건은 유찰 횟수나 최저매각가만 보면 극단적으로 싸 보입니다. 감정가 382,000,000원에서 7회 유찰되어 31,459,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석을 반영하면 결론은 달라집니다. 대항력 있는 임차권자 이윤선의 보증금 400,000,000원 중 현재 배당으로 해결되지 않는 369,507,262원을 매수인이 인수하므로, 실질취득은 400,966,262원입니다.
더 유찰되더라도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 8회 유찰 시 실질취득 400,796,383원, 9회 유찰 시 400,677,468원으로 계산됩니다. 즉 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 “대항력 보증금 부족분을 누가 부담하는가”입니다. 현재 자료 기준으로는 그 부담이 매수인에게 남습니다.
