수원지방법원 2024타경86439. 화성시 봉담읍 동화리 ‘화성봉담신동아파밀리에’ 108동 3층 301호 아파트입니다. 소유자 전두호는 2016년 12월 12일 거래가액 266,500,000원에 소유권을 취득했고, 임차권자 이윤선이 400,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 감정가 382,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 감정가의 11.76%인 44,942,000원까지 하락했습니다.
하지만 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 임차권 승계입니다. 을구 7번 주택임차권은 임대차계약일 2021년 9월 13일, 점유개시일 2021년 11월 30일, 주민등록일·확정일 2021년 12월 7일, 보증금 400,000,000원으로 등기됐습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경86439 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 봉담읍 동화새터길 55-39, 108동 3층 301호 (화성봉담신동아파밀리에) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 18층 건물 내 3층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 전두호 (2016.12.12. 소유권이전 · 거래가액 266,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 44,942,000원 (6회 유찰 · 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이윤선 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 단지정보 | 봉담신동아파밀리에 · 699세대 · 2015.07.31. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기재와 임차권 인수 조건을 함께 봐야 한다
권리 계산상 기준으로 제시된 권리는 2015년 10월 20일 국민은행 근저당 48,000,000원입니다. 그러나 등기에는 이 근저당이 2016년 11월 14일 해지로 말소된 내역도 기재돼 있습니다. 이후 설정된 국민은행 근저당 210,000,000원은 2016년 12월 12일, 신한은행 근저당 198,000,000원은 2019년 1월 14일 각각 말소됐습니다.
반면 2024년 1월 4일 등기된 이윤선의 주택임차권 400,000,000원은 강제경매개시결정일인 2024년 9월 2일보다 앞섭니다. 무엇보다 매각물건명세서가 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 있으므로, 입찰 판단에서는 미배당 보증금의 인수 가능성을 우선 반영해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 4억원의 승계가 핵심
| 성명 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이윤선 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 400,000,000원 | 2021.12.07 2021.12.07 | 2024.01.04 | 有·명세서 명시 | 배당요구 | 미배당 잔액 인수 |
| 기사항전 | 주거 | 0원 기재 | 2021.12.07 2021.12.07 | 2024.10.01 | 가능·미상 | 별도 확인 | 별도 확인 |
이윤선은 임차권자이면서 동시에 이 경매의 신청채권자입니다. 동일인이 임차보증금 400,000,000원을 청구해 경매를 신청한 구조이며, 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 정황이 제시돼 있습니다. 다만 의심만으로 임차권 효력을 부정할 수는 없으므로 임대차계약과 보증금 지급, 점유 및 반환채권의 실체를 원본으로 확인해야 합니다.
명세서에는 이윤선과 같은 주민등록일·확정일자가 기재된 추가 점유자도 나타납니다. 보증금은 0원으로 기재돼 있으나 보증금 미상 가능성이 남아 있으므로, 이윤선과의 중복 기재인지 별도 점유자인지 확인하기 전에는 대항력과 승계 여부를 단정하기 어렵습니다.
③ 시세·가격 판단 — 4,494만원이 아니라 4억원을 비교해야 한다
동일면적의 신뢰할 수 있는 최근 실거래 가격은 이 물건의 가격 근거로 사용하기 어렵습니다. 중개정보의 비교대상 면적 84.9525㎡는 본건과의 일치가 확인되지 않았고, 최근 낙찰가도 확인되지 않습니다. 따라서 시세보다 싸다는 판단이나 가격 가점은 줄 수 없습니다.
| 감정가 | 382,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 44,942,000원 (감정가의 11.76%) |
| 현재 회차 인수 추정 | 355,058,000원 |
| 실질취득 | 400,000,000원 |
| 실질취득 ÷ 감정가 | 104.7% |
| 단지 경매 통계 | 평균 유찰 6.0회 · 낙찰률 0.0% |
감정가 대비 최저가 할인율만 보면 매우 커 보이지만, 대항력 있는 임차보증금 승계를 적용하면 할인 효과는 사라집니다. 실질취득 400,000,000원은 감정가보다 높은 수준이며, 최근 거래 근거도 확보되지 않았으므로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 | 44,942,000원 | 355,058,000원 | 400,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 31,459,399원 | 368,540,601원 | 400,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 22,021,579원 | 377,978,421원 | 400,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 44,942,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,208,956원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 48,000,000원 | 43,733,044원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 210,000,000원 | 0원 |
| 3. 신한은행 근저당 | 198,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 이윤선 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 856,000,000원 중 예상배당은 43,733,044원이며, 미배당은 812,266,956원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 등기상 말소기재가 있는 근저당이 포함돼 있으므로 실제 배당순위와 금액은 집행기록 원본을 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉담고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 18층 건물 내 3층 301호입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(동화지구)·성장관리권역이며, 공시지가는 1,333,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 699세대, 2015년 7월 31일 준공 단지이지만 확인된 경매 통계는 평균 6.0회 유찰·낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 인수문구. 을구 7번 임차권이 매수인에게 대항하며 미배당 잔액을 인수한다는 문구의 유지 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 입찰가가 아니라 보증금 400,000,000원을 기준으로 자금계획과 수익성을 계산해야 합니다.
- 말소기준권리. 국민은행·신한은행 근저당의 설정과 해지·말소 내역을 등기부 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 임차인과 신청채권자 관계. 이윤선이 임차권자이자 신청채권자인 구조와 임차보증금 반환채권의 실체를 확인해야 합니다.
- 추가 기재자. 기사항전이 이윤선과 중복된 기재인지 별도 점유자인지, 실제 보증금과 점유관계가 무엇인지 확인해야 합니다.
- 배당내역. 말소된 근저당이 예상배당표에 포함된 이유와 실제 배당순위를 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 기일 결과. 매각기일 2026.07.14의 진행·변경·낙찰 여부와 후속 기일을 법원 원문에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금·명도. 체납 관리비, 당해세, 실제 점유자와 인도 조건은 현장 및 관계기관을 통해 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,494만원짜리 아파트”가 아니라 “4억원 인수형”
이 물건은 감정가 382,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 44,942,000원까지 하락했습니다. 표면적인 할인율만 보면 이례적으로 저렴해 보이지만, 매각물건명세서상 대항 가능한 임차권등기 보증금은 400,000,000원입니다. 현재 회차에서는 낙찰가 44,942,000원과 인수 추정액 355,058,000원을 합한 실질취득이 400,000,000원으로, 감정가보다 오히려 18,000,000원 높습니다.
추가 유찰로 입찰가는 더 낮아져도 인수액이 증가해 실질취득은 같은 수준에 머뭅니다. 여기에 기존 근저당의 말소기재와 예상배당 계산의 불일치, 임차권자와 신청채권자의 동일인 구조, 추가 점유 기재까지 확인할 사항이 많습니다. 최저가는 파격적이지만 실질가격은 파격적이지 않습니다. 이 사건은 유찰 횟수보다 임차권 승계 여부가 모든 판단을 지배하는 고위험 인수형 물건입니다.