부산지방법원 2025타경4706. 해운대구 좌동 신화하니엘타워 12층 1217호로, 감정 이용상태는 주거용 업무시설(오피스텔)입니다. 이 물건의 말소기준권리는 2024년 1월 24일 이은지의 가압류 7,500,000원입니다. 그러나 그보다 6일 앞선 2024년 1월 18일, 우유미 명의의 전세권 90,000,000원이 설정돼 있습니다. 등기 권리흐름상 이 전세권은 말소기준권리 이전의 선순위 권리로 분류되어 매수인 인수 위험을 먼저 계산해야 합니다.
점유자 역시 우유미이고 전입일은 2021년 7월 28일로 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 점유자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 임차권 자체는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 별도로 등기된 전세금 9,000만원은 명확하므로, 최저가 5,250만원만 보고 할인물건으로 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4706 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대로781번길 16, 12층 1217호 (좌동, 신화하니엘타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 업무시설(오피스텔) · 지하 5층·지상 19층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 양성호 (2021.08.05. 매매, 거래가 75,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 52,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 우유미 / 90,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.24. 가압류 · 이은지 · 7,500,000원 |
| 선순위 권리 | 2024.01.18. 전세권 · 우유미 · 전세금 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권
말소기준권리는 2024년 1월 24일 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 앞선 2024년 1월 18일 전세권입니다. 전세권 범위는 주거용 건물 전부, 전세금은 90,000,000원, 존속기간은 2024년 1월 18일부터 2025년 7월 27일까지로 등기되어 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 점유 / 전입 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우유미 | 점유 부분 미상 2021.07.28. | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 보증기관 승계 없음 |
점유자는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임차권의 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 다만 동일한 우유미가 등기상 전세권자이자 강제경매 신청채권자로 나타납니다.
③ 회차별 실질취득 — 최저가가 내려가도 약 9,000만원
선순위 전세권 90,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 부담하는 보수적 시나리오입니다. 낙찰가가 내려가면 전세권 배당액도 함께 줄고 인수할 미배당액이 늘어납니다. 따라서 표면상 최저가는 52,500,000원에서 36,750,000원, 25,725,000원으로 낮아져도 실질취득은 크게 줄지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 전세권 배당 | 전세권 미배당 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 52,500,000원 | 51,155,000원 | 38,845,000원 | 91,345,000원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 36,750,000원 | 35,688,500원 | 54,311,500원 | 91,061,500원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 25,725,000원 | 24,861,950원 | 65,138,050원 | 90,863,050원 |
④ 예상배당표 (매각가 52,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,345,000원 |
| 2. 전세권 · 우유미 | 90,000,000원 | 51,155,000원 |
| 3. 가압류 · 이은지 | 7,500,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 우유미 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,345,000원을 제외한 51,155,000원이 전세권자에게 배당되고, 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권액 187,500,000원 중 51,155,000원만 배당되어 총 미배당은 136,345,000원입니다. 전세권 90,000,000원과 신청채권 90,000,000원이 동일인 명의로 별도 계상되어 있으므로 동일 채권의 중복 여부도 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔이며 실제 이용상태는 주거용 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트가 아닌 오피스텔 기준으로 수요와 환금성을 판단해야 합니다.
- 입지. 부산광역시 해운대구 좌동 장산역 서측 인근에 위치하며, 주위는 유사한 오피스텔과 근린상가 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 소형차량 출입이 가능하고 시내버스정류소와 지하철역이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하 5층·지상 19층 건물의 12층입니다. 남서향 복도식이며 지하주차장, 위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 스프링클러, 열병합 지역난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역·택지개발지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 도로에 접합니다. 공시지가는 6,562,000원/㎡입니다.
- 도로·토지. 사다리형 평지로 상업용 건부지로 이용 중이며 북측 약 15미터 포장도로에 접합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 문구 확인. 매각물건명세서에서 우유미 전세권이 매각으로 소멸하는지, 미배당 전세금이 매수인에게 승계되는지 정확한 문구를 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 대조. 점유자의 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 주민등록, 임대차계약서, 전세권 설정계약을 대조해 대항력과 우선변제권을 확정해야 합니다.
- 동일인 채권 확인. 우유미가 전세권자·점유자·신청채권자로 나타나고 90,000,000원 채권이 배당표에 두 차례 계상되어 있으므로 동일 채권인지 별도 채권인지 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 52,500,000원이 아니라, 선순위 전세권 미배당까지 반영한 실질취득 약 91,345,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 내부 상태 확인. 이해관계인 부재로 내벽과 창호 상태를 조사하지 못했으므로 응찰 전 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·공과금 확인. 오피스텔 관리사무소를 통해 공용부분 관리비와 사용료 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조한 뒤 인수 범위를 확정해야 합니다.
맺으며 — “5,250만원짜리 물건”이 아니다
표면상 최저가는 52,500,000원으로 감정가 75,000,000원의 70%입니다. 그러나 권리분석의 기준은 최저가가 아니라 낙찰자가 최종적으로 부담할 총액입니다. 말소기준보다 앞선 전세권 90,000,000원의 미배당액 38,845,000원을 인수한다고 보면 현재 회차 실질취득은 91,345,000원입니다. 이는 감정가보다 21.8% 높습니다.
더 유찰되더라도 실질취득 추정액은 2회 유찰 시 91,061,500원, 3회 유찰 시 90,863,050원으로 거의 변하지 않습니다. 점유자의 보증금·확정일자도 미상이고, 동일인이 점유자·전세권자·신청채권자로 겹쳐 권리관계 확인 난도도 높습니다. 최저가는 낮지만 실질부담은 높고, 전세권 소멸 여부가 확정되지 않은 고위험 물건입니다. 매각물건명세서에서 인수 여부가 명확히 해소되기 전까지는 가격보다 권리 확인이 먼저입니다.