수원지방법원 2024타경89421. 용인시 기흥구 마북동에 위치한 삼성쉐르빌구성역플랫폼시티(연원마을쉐르빌아파트) 202동 3층 304호입니다. 전용면적은 184.428㎡로, 방 5개·거실·주방/식당·욕실 2개·드레스룸 등을 갖춘 대형 아파트입니다. 2002년 5월 30일 사용승인을 받은 13층 건물의 3층에 자리하며, 단지 전체는 316세대입니다.
경매 가격의 변화는 큽니다. 최초 감정가 826,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 578,200,000원이 됐습니다. 동일 면적의 2026년 10월 최신 거래 787,500,000원과 비교해도 최저가가 상당히 낮습니다. 다만 이 물건의 핵심 쟁점은 단순한 가격 할인율이 아닙니다. 2023년 설정 근저당권들의 선후관계와 채권이전·근질권 기록, 그리고 실제 배당순위가 일치하는지 확인하는 일이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경89421 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 연원로42번길 33, 202동 3층 304호 (마북동, 연원마을쉐르빌아파트) |
| 단지명 | 삼성쉐르빌구성역플랫폼시티 · 316세대 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 184.428㎡ · 방5·거실·주방/식당·욕실2·드레스룸 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지상 13층 중 3층 · 2002.05.30 사용승인 |
| 소유자 | 김영희 (단독소유) |
| 감정가 | 826,000,000원 |
| 최저매각가 | 578,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 신청채권자 | 주식회사 제이케이자산관리대부 |
| 청구금액 | 293,716,696원 |
| 말소기준 검토 대상 | 2023.09.27 을구 9번 근저당권 · 조재우 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 임대관계 | 신고 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 단순하지만 배당관계는 복잡하다
말소기준으로 지정된 권리는 2023년 9월 27일 접수된 을구 9번 조재우 근저당권입니다. 채권최고액은 150,000,000원이고, 경매 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
그런데 같은 날 접수된 을구 8번 근저당권이 먼저 존재합니다. 주식회사 액트캐쉬대부 명의로 채권최고액 375,000,000원이 설정됐고, 접수번호도 을구 8번이 135190, 을구 9번이 135191입니다. 을구 8번 원등기는 말소된 것으로 표시되지만, 해당 근저당권의 이전과 근질권설정 기록도 확인됩니다.
두 근저당권 모두 2024.03.22 제이케이자산관리대부로 이전된 기록이 있고, 각 근저당권부채권에는 제이비우리캐피탈의 근질권설정이 기재되어 있습니다.
을구 8번 원등기의 말소 여부와 이전·근질권의 현재 효력, 을구 9번을 말소기준으로 선정한 근거를 등기사항전부증명서 원본 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다. 이 확인 없이 150,000,000원만을 유효한 배당대상 채권이라고 단정해서는 안 됩니다.
특히 2024.03.22에 이루어진 근저당권 이전과 근질권설정은 새로운 채권최고액을 독립적으로 모두 합산해야 한다는 뜻은 아닙니다. 원채권과 이전채권, 이를 담보하는 근질권 사이의 법률관계를 구분해야 채권 중복계상이나 배당누락을 피할 수 있습니다.
② 임차인·점유 — 신고 임차인은 없지만 임대관계 미상
| 점유 구분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 신고 임차인 없음 | 확인되지 않음 | 판단 대상 미확인 | 판단 대상 미확인 | 추가 확인 |
| 실제 점유자·임대관계 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
현재 확인된 임차인 신고는 0명입니다. 그러나 감정평가서에는 “임대관계는 미상임”이라고 기재되어 있습니다. 이는 실제 점유자가 누구인지, 임대차보증금이 존재하는지, 전입신고와 확정일자의 선후관계가 어떠한지 확정됐다는 의미가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮다
같은 단지의 전용 184.43㎡ 실거래를 비교했습니다. 전체 확인 거래는 12건이며, 최근 12개월 평균은 753,687,500원(8건)입니다. 과거 거래 전체 평균보다 최근 거래와 최신 계약가격을 우선 기준으로 삼았습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 184.43㎡ | 10 | 787,500,000원 |
| 2026.05 | 184.43㎡ | 9 | 720,000,000원 |
| 2026.03 | 184.43㎡ | 1 | 677,000,000원 |
| 2026.03 | 184.43㎡ | 10 | 705,000,000원 |
| 2026.03 | 184.43㎡ | 1 | 730,000,000원 |
| 2026.01 | 184.43㎡ | 9 | 800,000,000원 |
| 2026.01 | 184.43㎡ | 2 | 840,000,000원 |
| 2025.12 | 184.43㎡ | 11 | 770,000,000원 |
| 2025.10 | 184.43㎡ | 3 | 725,000,000원 |
| 2025.04 | 184.43㎡ | 7 | 740,000,000원 |
| 2024.11 | 184.43㎡ | 4 | 730,000,000원 |
| 2024.10 | 184.43㎡ | 6 | 715,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 184.43㎡ | 8건 | 753,687,500원 |
| 전체 평균 | 184.43㎡ | 12건 | 744,958,333원 |
최저가 578,200,000원은 최근 12개월 평균 753,687,500원의 76.7%입니다. 금액 차이는 175,487,500원으로, 현재 최저가가 최근 시세보다 낮다는 점은 수치상 분명합니다.
2026년 10월 최신 거래 787,500,000원과 비교하면 209,300,000원 낮습니다. 실거래 흐름도 최근 기간 평균이 이전 기간보다 3.6% 높아진 것으로 나타납니다. 따라서 이번 가격 비교에서는 하락장 할인 착시보다 현재 최저가가 실제 거래 수준에서 얼마나 떨어져 있는지에 주목할 수 있습니다.
단, 이는 매수인 인수액이 실제로 0원이고 추가 비용을 제외할 수 있다는 가정에서의 비교입니다. 선순위 임차보증금 등 인수사항이 확인되면 낙찰가가 아닌 실질취득액으로 시세를 다시 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 578,200,000원 가정 · 단순 추정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,182,000원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 조재우 설정분 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 소유자 잔여금(단순 계산) | — | 420,018,000원 |
| 합계 | — | 578,200,000원 |
집행비용 8,182,000원, 을구 9번 근저당 150,000,000원, 소유자 잔여 420,018,000원의 단순 배분입니다. 을구 8번 관련 채권이전·근질권, 신청채권자의 실제 배당권, 당해세 및 임차인 우선변제 여부가 확정되지 않은 배당표이므로 실제 배당결과로 사용해서는 안 됩니다.
또한 조재우 설정 근저당권은 제이케이자산관리대부로 이전된 이력이 있으므로, 원설정자 명의와 현재 배당권자를 동일하게 취급할 수 없습니다.
신청채권자의 실제 피담보채권, 근저당권 이전 및 근질권 관계, 을구 8번의 말소 효력, 채권순위를 반영한 배당관계 재검토가 필수입니다. 소유자 잔여 420,018,000원을 실제 교부 가능 금액으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 회차별 가격과 배당 시나리오
감정가 826,000,000원을 기준으로 최저매각가가 변하는 시나리오입니다. 각 회차의 매수인 인수금액은 0원으로 가정되어 있지만, 이는 인수위험이 법적으로 확정적으로 배제됐다는 뜻은 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 · 70% | 578,200,000원 | 150,000,000원 | 420,018,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 404,740,000원 | 150,000,000원 | 248,292,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 283,318,000원 | 150,000,000원 | 128,551,548원 | 0원 |
2회 유찰 시 404,740,000원, 3회 유찰 시 283,318,000원까지 최저매각가가 내려가는 구조입니다. 하지만 이 수치를 곧바로 실질취득비용으로 확정하면 안 됩니다. 미확인 선순위 점유·임대차 관계가 존재할 경우, 저가 낙찰에 따른 할인 효과가 줄거나 사라질 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인시 기흥구 마북동 구성중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 학교 등이 혼재하는 주택지대로, 감정평가상 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 구성역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2002.05.30 사용승인된 철골철근콘크리트구조 경사지붕 13층 건물입니다. 전기·급배수·난방·승강기·화재탐지·스프링클러·소화전 등의 설비가 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며, 부정형 완경사지의 아파트 부지입니다. 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연결되고 지상·지하 주차시설이 있습니다.
- 규제. 성장관리권역, 비행안전제3구역, 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 경매취득 및 향후 거래 시 적용사항을 확인할 필요가 있습니다.
- 공시지가. 토지 개별공시지가 2,203,000원/㎡입니다. 이는 아파트의 개별 호실 실거래가격과 구별해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고, 감정평가에서 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았습니다.
- 환금성. 전체 316세대의 단지이며 전용 184.43㎡ 대형 평형입니다. 실거래는 확인되지만 거래가격이 677,000,000원부터 840,000,000원까지 분포해 층·상태·수요에 따라 가격 차이가 큽니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 3.1회도 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 을구 9번 조재우 근저당권을 말소기준으로 판단한 근거를 확인하고, 같은 날 먼저 접수된 을구 8번 근저당권의 말소 여부 및 효력을 원등기와 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전·근질권 확인. 제이케이자산관리대부로 이전된 을구 8번·9번 근저당권과 제이비우리캐피탈 근질권의 실제 권리관계를 확인해야 합니다.
- 배당순위 검증. 신청채권자 청구금액 293,716,696원과 예상배당 0원, 소유자 잔여 420,018,000원의 관계를 검증해야 합니다. 현재 배당표를 확정 배당으로 취급해서는 안 됩니다.
- 점유 및 임대차 조사. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약, 확정일자와 대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 산정. 낙찰가뿐 아니라 선순위 보증금 인수 가능성, 취득 관련 비용, 명도비용, 체납 관리비 등을 반영한 총취득비용을 산정해야 합니다.
- 시세 비교. 최근 12개월 평균 753,687,500원과 최신 거래 787,500,000원을 기준으로 검토하되, 해당 물건의 3층 위치와 내부 상태를 고려해 입찰가격을 조정해야 합니다.
- 유찰·응찰 수요. 단지 평균 유찰 3.1회와 대형 면적의 환금성을 고려해야 합니다. 시세 대비 할인율만으로 낙찰 경쟁이나 매도 가능성을 예측해서는 안 됩니다.
- 토지 및 관리상 제한 확인. 토지거래허가구역 관련 적용 여부, 관리비 체납, 관리규약, 주차 및 시설상태를 확인해야 합니다.
- 매각기일 원본 대조. 2026.11.09 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건 진행내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적이지만 권리는 검증 중”
이 물건은 가격 메리트와 권리 검증 부담이 동시에 존재하는 경매입니다. 최초 감정가 826,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 578,200,000원으로 낮아졌고, 동일 면적 최근 12개월 평균 실거래가격의 76.7% 수준입니다. 최근 실거래 추세도 3.6% 상승한 것으로 나타나, 현재 최저가의 시세 대비 할인 폭은 분명합니다.
그러나 가격의 유리함과 법률적 안전성은 별개입니다. 을구 8번 근저당권의 현재 효력, 을구 9번의 말소기준 적정성, 근저당권 이전·근질권 설정관계, 신청채권자 배당누락 의문이 남아 있습니다. 감정평가상 임대관계도 미상이므로 매수인 인수액 0원을 확정적으로 적용하기 어렵습니다.
따라서 이 사건의 평가는 “가격은 관심, 권리는 확인 전 보류”입니다. 선순위 권리와 실제 점유관계가 정리되고 인수액 0원이 확인된다면 시세 대비 할인 폭을 근거로 입찰을 검토할 수 있습니다. 반대로 인수권리나 배당순위에 문제가 발견된다면 단순히 감정가 대비 70%라는 이유로 입찰해서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 더 낮은 가격을 기다리는 일보다, 현재 최저가가 실제로 얼마의 안전한 취득비용을 의미하는지 검증하는 데 있습니다.
