감정가 70%지만, ‘시세 공백·미상 점유’부터 풀어야 한다 — 부산 센티움시티6차 203호

부산지방법원 2025타경4929. 부산 수영구 민락동 센티움시티6차 2층 203호, 전용 28.43㎡의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 건물은 2018.04.11. 사용승인된 지상 6층 규모이고, 센티움시티6차는 12세대로 조사돼 있습니다. 소유자 원경화 명의로 2018.04.20. 소유권보존등기가 이뤄진 날, 자갈치신용협동조합이 채권최고액 996,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했습니다.

그 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다. 2025.02.14. 자갈치신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐고, 청구금액은 830,000,000원입니다. 이후 2025.07.09. 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 기준권리의 순위 자체는 2018.04.20. 그대로입니다. 2025.03.19. 등기된 박소현의 임차권은 임대차계약일 2023.02.07., 주민등록·점유개시일 2023.02.27., 임차보증금 100,000,000원으로 모두 말소기준보다 늦습니다.

따라서 확인된 권리관계만 놓고 보면 박소현의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이를 ‘점유 문제가 없다’는 뜻으로 받아들이면 안 됩니다. 전입·점유 관련 조사 건수가 많고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 다수라 권리의 선후보다 현장 점유관계의 정리가 더 중요한 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸, 점유 확인은 별개

말소기준인 2018.04.20. 근저당 이후의 임의경매개시결정과 박소현의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 박소현은 임대차계약일·확정일자·전입 및 점유개시일 모두 기준권리보다 늦어 대항력 없는 후순위 임차권자로 분석됩니다. 근저당권의 2025.07.09. 이전은 기존 근저당의 확정채권 양도이므로 말소기준일을 새로 만드는 권리가 아닙니다.

임차인·점유 조사

보증기관 대위·승계 신고는 없으며 보증금 중복 합산 대상도 없습니다. 박소현의 확정일자는 2023.02.08., 주민등록·점유개시일은 2023.02.27.로 확인됩니다.

② 가격·환금성 — 70% 유찰가만으로는 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 161,000,000원으로 감정가 230,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 가격이지만, 대상 전용 28.43㎡와 일치하는 실거래 비교 표본은 확인되지 않았고 최근 거래금액도 제시되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 없습니다.

센티움시티6차는 12세대 규모이고, 단지 경매 통계는 평균 유찰 0.9회, 매각률 0.0%로 집계돼 있습니다. 표본의 크기나 개별 물건 차이를 별도로 확인해야 하지만, 소규모 다세대라는 점과 실거래 비교 공백을 함께 고려하면 환금성은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 실질취득 가정액은 확정 인수 0원을 더한 161,000,000원이지만, 이 금액의 적정성은 주변 유사 다세대와 동일 면적 거래를 직접 대조한 뒤 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)

현재 회차에서는 근저당 채권 미배당액이 838,054,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 대상 건물의 일련번호 1~12는 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
• 입지. 민안초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 소규모 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선·3호선 수영역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 6층 건물로, 위생·급배수·승강기·화재탐지· 옥내소화전·도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 남서측으로 폭 약 5미터의 포장도로에 접하고, 토지는 평지의 세로장방형으로 다세대주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,165,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 12세대 소규모 건물이고 동일 면적 실거래 비교 근거가 확인되지 않아, 매도기간과 매수층을 보수적으로 가정해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 재확인. 전입일 미상 점유 1건의 실제 성명, 전입일, 점유부분, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다.
• 호수 불일치 확인. 대상은 203호인데 403호 표기가 포함돼 있으므로, 전입세대열람과 현황조사 원본을 호수별로 다시 대조해야 합니다.
• 박소현 임차권. 임대차계약일 2023.02.07., 확정일자 2023.02.08., 전입·점유개시일 2023.02.27., 보증금 100,000,000원의 후순위 임차권임을 원본에서 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 등록 상태, 임대의무기간, 매각 후 말소 여부와 관련 의무 처리 내용을 등기부·매각물건명세서 및 관계기관에 확인하세요.
• 내부 상태. 폐문부재로 내부마감과 실제 구조가 확인되지 않았습니다. 누수·결로·수리비를 포함해 현장 상태를 별도로 점검해야 합니다.
• 가격 상한. 감정가 70%만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 민락동 유사 다세대와 전용 28.43㎡ 전후 거래를 직접 조사해 입찰 상한을 정하세요.
• 배당 변동. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 내역과 채권계산서를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 “누가 실제로 점유하는가”

이 사건은 말소기준과 후순위 권리의 선후만 보면 어렵지 않습니다. 2018.04.20. 근저당이 기준이고, 박소현의 100,000,000원 임차권을 포함한 확인된 전입일은 모두 그 이후입니다. 예상배당상 매수인 확정 인수액도 0원입니다.

하지만 전입·점유 조사 10건을 현재 203호의 실제 임차인 10명으로 받아들여서는 안 됩니다. 403호 표기와 전입일 미상 점유가 함께 존재하고, 내부도 확인되지 않았습니다. 가격 역시 감정가의 70%까지 내려왔지만 동일 면적 실거래 근거가 없어 시세 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 권리의 기준선은 명확하지만 점유와 가격 검증은 미완료. 전입세대·현장점유·민간임대주택등기와 주변 실거래를 모두 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 보수적 검토 대상입니다.