등기상 인수 0원, 그러나 ‘미상 점유’ 확인이 먼저다 — 민락동 센티움시티6차 301호

부산지방법원 2025타경4929. 부산 수영구 민락동 센티움시티6차 3층 301호로, 공부상 용도는 다세대주택 (도시형생활주택)입니다. 건물은 2018.04.11 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지상 6층이며, 소유자는 원경화입니다. 감정가 146,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 102,200,000원입니다.

등기상 권리의 기준점은 2018.04.20 설정된 자갈치신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 996,000,000원이지만 공동담보목록 제2018-114호가 기재되어 있어, 이 금액을 301호 한 세대의 단독 채무액으로 보아서는 안 됩니다. 해당 근저당은 2025.06.25 확정채권양도를 원인으로 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.

확인되는 주택임차권과 전입일은 모두 말소기준일보다 늦습니다. 특히 박민정의 임차보증금 60,000,000원 주택임차권은 2023.12.19 등기됐고, 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 그러나 인적사항·전입일·보증금이 모두 미상인 기록은 선후관계를 판단할 수 없으므로, 그 부분까지 포함해 “완전히 깨끗하다”고 결론내리면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후의 권리

2018.04.20 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 박민정의 주택임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐더라도 기존 근저당의 순위가 승계된 것이지 새로운 후순위 권리가 생긴 것은 아닙니다.

② 임차·점유 관계 — 등기상 인수 0원과 현장 위험은 별개

날짜가 확인되는 전입자는 모두 2018.04.20 이후이므로 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 박민정의 등기된 임차권 역시 말소기준 이후이며 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 비교는 불가

현재 최저매각가는 감정가 146,000,000원의 70%인 102,200,000원입니다. 다만 센티움시티6차의 최근 실거래 금액과 거래일이 확인되지 않아, 이 가격이 실제 매매시장보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인률만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 결론내릴 수 없는 사건입니다.

단지는 12세대 규모이고 2018.04.11 사용승인을 받았습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.9회이지만, 최근 낙찰금액과 실거래 비교값이 없어 응찰가 상한은 별도의 현장 중개업소 조사와 유사 면적 거래 확인을 거쳐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)

현재 회차에서는 근저당 채권에 99,969,200원이 배당되고 896,030,800원이 미배당으로 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 민안초등학교 북서측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 소규모 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 2호선·3호선 수영역과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역의 평지로, 토지면적은 124.6㎡이며 공시지가는 2,165,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전·도시가스설비가 있으나, 폐문부재로 내부 이용상태와 마감재는 확인되지 않았습니다.
• 공부 관계. 공부와의 차이는 없고 위반 표시도 없습니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대주택으로, 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 매도 기간과 적정 매매가는 별도 조사가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 점유 확인. 인적사항·전입일·보증금 미상 기록의 실제 점유 여부와 전입 시점을 매각물건명세서 및 전입세대 확인으로 대조하세요.
• 보증금 미상 전입자. 대항력은 없는 것으로 정리된 전입자도 명도 상대가 될 수 있으므로 실제 거주자와 호실을 현장에서 확인하세요.
• 403호 표기. 이태곤 기록은 403호로 기재돼 있으므로 본건 301호와의 관련성을 구분하세요.
• 박민정 임차권. 보증금 60,000,000원, 전입일 2020.11.16, 확정일자 2020.10.12 및 임차권등기 내용을 원문과 대조하세요.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 등기가 경매 후 어떤 효력을 갖는지 관할기관에 확인하세요.
• 공동담보. 근저당 채권최고액 996,000,000원은 공동담보 금액이므로 다른 공동담보 물건의 진행·배당 상황을 함께 확인하세요.
• 실거래 조사. 최근 실거래 비교값 없이 감정가의 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 지역·유사 면적 다세대 거래를 조사하세요.
• 내부 상태. 폐문부재로 내부가 확인되지 않았으므로 누수·마감·설비 상태와 수리비를 반영하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 직접 확인하고 당해세·최우선변제 가능성을 점검하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로 끝내면 안 된다

이 사건은 말소기준인 2018.04.20 근저당 이후에 확인되는 임차권과 전입이 형성돼 있어, 등기와 예상배당만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 보증금이 확인되지 않은 전입 관련자가 다수이고, 인적사항·전입일이 모두 미상인 주거 점유 기록도 1건 남아 있습니다.

가격도 마찬가지입니다. 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교값이 없으므로, 이것만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 등기상 인수는 0원, 현장 점유는 확인 필요, 가격은 비교자료 부족. 세 가지를 분리해 검토하는 것이 이 물건의 핵심입니다.