인수 0원 추정이지만, 다수 점유관계 확인이 핵심 — 부산 센티움시티6차 302호

부산지방법원 2025타경4929. 수영구 민락동 센티움시티6차 3층 302호로, 공부상 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 소유자는 원경화이며, 2018년 4월 20일 설정된 자갈치신용협동조합의 근저당권 채권최고액 996,000,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 공동담보목록 제2018-114호에 포함됐고, 2025년 7월 9일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

현재 최저매각가는 감정가의 70%인 168,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,152,000원을 제외한 164,848,000원이 선순위 근저당권에 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 점유·임차 조사에는 여러 명이 기재돼 있고, 그중 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유관계도 있어 매각물건명세서와 현황조사서 원본 대조가 입찰의 전제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당

말소기준은 2018년 4월 20일 접수된 자갈치신용협동조합 근저당권입니다. 2025년 경매개시결정과 2025년 3월 등기된 이세민의 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리로, 제공된 권리판단에서는 매각으로 소멸합니다. 2025년 7월의 근저당권 이전은 새로운 선순위 권리가 아니라 기존 말소기준 근저당권의 권리자 변경입니다.

② 점유·임차관계 — 인수 0원 판단의 확인 지점

점유·임차 조사에는 10건이 기재돼 있습니다. 전입일이 확인된 9건은 모두 말소기준일 2018.04.20. 이후라 대항력이 없는 것으로 판단됐습니다. 다만 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유관계 1건은 대항력 가능 여부가 미상이므로, 인수 위험을 최종 확정하기 전에 원본 보완이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 부족하다

현재 최저가는 감정가 240,000,000원의 70%인 168,000,000원입니다. 매수인 인수액을 0원으로 보면 실질취득액도 168,000,000원입니다. 그러나 센티움시티6차는 총 12세대 규모이고, 동일 면적과 직접 비교할 최근 실거래가격이 확인되지 않아 최저가율만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)

근저당 채권최고액 기준 계산이며, 신청채권액 830,000,000원도 현재 회차 배당만으로는 전액 만족되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 다세대주택이며 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
• 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민안초등학교 북서측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 소규모 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선·3호선 수영역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 2,165,000원/㎡입니다.
• 건물. 2018.04.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물로 승강기·위생·급배수·도시가스·소방설비가 설치돼 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 12세대의 소규모 건물이며 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않아, 인근 유사 다세대와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 특정. 302호 실제 점유자가 누구인지, 조사된 여러 명이 해당 호실 점유자인지 주민등록전입세대 열람과 현장 확인으로 구분하세요.
• 미상 점유관계. 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유자의 계약서, 전입일, 점유개시일, 확정일자를 확인하세요.
• 이세민 임차권. 보증금 95,000,000원, 계약일 2021.02.01., 점유개시 2021.02.24., 전입 2021.02.25., 확정일 2021.02.02. 및 배당요구 내용을 원본과 대조하세요.
• 민간임대주택등기. 등록말소 여부와 매각 이후 행정상 의무 처리에 관해 관할기관에 확인하세요.
• 공동담보. 근저당권이 공동담보목록 제2018-114호에 포함돼 있으므로 다른 공동담보물의 배당 진행과 채권잔액을 확인하세요.
• 시세 조사. 감정가 70%만으로 저가 매수라 판단하지 말고, 센티움시티6차와 인근 유사면적 다세대의 실제 거래가·보증금·월세를 조사하세요.
• 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 마감과 이용상태를 확인하지 못했으므로 수리비를 보수적으로 반영하세요.
• 명도 비용. 점유 명의가 다수인 만큼 실제 점유자와 인도명령 대상, 이사협의 비용을 입찰가에 반영하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 가능성을 관리주체와 법원 기록에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리표보다 점유 실체가 먼저다”

이 물건은 등기부 순위만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2018년 자갈치신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 확인된 전입자도 모두 말소기준 이후라 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 실제 판단의 무게중심은 등기부가 아니라 점유관계에 있습니다. 여러 명의 전입·점유 기록과 보증금 미상 명의가 있고, 전입일조차 확인되지 않은 주거 점유관계도 남아 있습니다. 여기에 민간임대주택등기와 내부 미확인, 동일 면적 실거래 비교 부재가 겹칩니다. 따라서 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 등기권리는 정리형, 점유와 가격은 확인형. 원본과 현장을 통해 미상 점유관계를 해소한 뒤 실거래·임대수익을 기준으로 입찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다.