계산상 인수는 0원, 그러나 ‘미상 점유’ 확인이 먼저다 — 센티움시티6차 402호

부산지방법원 2025타경4929. 부산 수영구 민락동 ‘센티움시티6차’ 4층 402호로, 공부상 용도는 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 소유자는 원경화 씨이며, 2018.04.20. 소유권보존과 동시에 자갈치신용협동조합 명의의 채권최고액 996,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

이후 설정된 전세권, 주택임차권과 경매개시결정은 말소기준권리보다 늦습니다. 김경훈 씨의 전세권은 2019.08.20. 해지로 이미 말소됐고, 강신욱 씨의 임차권등기는 전입일 2022.04.25., 확정일자 2022.04.11.로 말소기준일보다 뒤입니다. 따라서 확인된 권리만 보면 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이름·전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 기재는 선후관계를 판단할 수 없어, 현재의 인수 0원 계산을 확정값으로 받아들이면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확인된 후순위 권리는 소멸

등기 순위의 핵심은 2018.04.20. 근저당권입니다. 2018.07.25. 설정된 김경훈 씨 전세권 85,000,000원은 말소기준보다 후순위이며 2019.08.20. 해지로 말소됐습니다. 2024.05.02. 등기된 강신욱 씨의 주택임차권 85,000,000원도 전입일과 확정일자가 말소기준일 이후이므로 대항력이 없습니다. 경매개시결정과 근저당권 이전등기 역시 매수인이 별도로 인수할 권리로 계산되지 않았습니다.

임차인·점유 조사 — 대항력 없음 10건, 판정 불가 1건

② 가격 판단 — 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 111,300,000원으로 감정가 159,000,000원의 70%입니다. 그러나 대상면적과 일치하는 실거래 비교값이 확인되지 않아, 감정가 대비 유찰폭만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 최저가와 현재 계산상 인수액을 합친 실질취득금액은 111,300,000원이지만, 이는 미상 점유의 인수 위험이 없다는 전제에서만 성립합니다.

센티움시티6차는 2018.04.11. 사용승인된 12세대 규모이며, 제시된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.9회입니다. 현재 물건은 1회 유찰 상태지만, 실거래 평균이나 최신 거래금액이 없어 시세보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 근저당 배당에 사용되며, 채권자 총 미배당액은 972,058,200원입니다. 강신욱 씨 임차권은 말소기준 이후의 후순위이고, 선순위 근저당도 전액 배당되지 못하는 구조입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 근저당권 이전등기가 있으므로 실제 배당수령 주체는 배당표 원본과 대조해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 민안초등학교 북서측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 소규모 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 부산도시철도 2호선 및 3호선 수영역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 이용상태. 공부상 다세대주택(도시형생활주택)으로 조사됐지만 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 6층 건물이며, 사용승인일은 2018.04.11.입니다. 승강기·도시가스·급배수·소방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지·도로. 평지의 세로장방형 토지로 남서측 폭 약 5미터 포장도로에 접합니다. 토지면적은 124.6㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,165,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대주택이고 대상면적 일치 실거래 비교값이 없어, 매도 가능 가격과 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 미상 점유 확인. 전입세대열람, 주민등록 전입일, 점유개시일, 임대차계약서, 보증금과 실제 점유 호수를 확인해야 합니다.
• 403호 기재 대조. 이태곤 씨의 점유부분은 403호로 기재되어 있으므로 402호 사건과의 관련성을 현황조사서 원본에서 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 민간임대주택 등록과 등기 처리, 임대의무 관련 사항을 매각물건명세서 및 관할기관에 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전. 경매신청자는 자갈치신용협동조합이지만 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 채권자와 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 폐문부재로 내부 마감과 실제 이용상태가 확인되지 않았으므로 누수·하자·불법변경 여부를 현장 확인해야 합니다.
• 가격 대조. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 동일 용도·유사 면적 거래와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능성은 관리주체와 배당요구 종기 서류에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 법원 문건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 계산보다 미상 점유 확인이 먼저”

이 사건은 등기부만 보면 말소기준이 명확합니다. 2018.04.20. 근저당권 이후의 전세권과 임차권, 경매개시결정은 매각으로 정리되고, 확인된 전입자들도 모두 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 그 결과 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원이고 실질취득금액은 최저가와 같은 111,300,000원입니다.

하지만 결론을 확정하기에는 남은 변수가 분명합니다. 전입일·보증금·점유부분이 확인되지 않은 기재 1건은 대항력 가능·미상이고, 민간임대주택등기와 실제 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 여기에 대상면적과 일치하는 실거래 비교 근거도 없어, 1회 유찰과 감정가 70%만으로 가격 메리트를 말할 수 없습니다. 확인된 권리는 소멸형, 최종 입찰 판단은 보류형. 이 물건의 승부처는 유찰폭이 아니라 미상 점유와 행정상 등기를 얼마나 정확히 해소하느냐입니다.