부산지방법원 2025타경4929. 수영구 민락동 센티움시티6차 5층 501호로, 공부상 다세대주택인 도시형생활주택입니다. 전용면적은 14.68㎡이고 사용승인일은 2018.04.11입니다. 소유자 원경화 명의의 소유권보존과 자갈치신용협동조합 근저당권 설정이 모두 2018.04.20 이뤄졌습니다. 채권최고액은 996,000,000원이며 공동담보목록 제2018-114호가 기재돼 있습니다.
이 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전됐더라도 말소기준일 자체는 2018.04.20로 유지됩니다. 신청채권자의 청구액은 830,000,000원이고, 현재 최저매각가는 85,400,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4929 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 139-12 센티움시티6차 5층 501호 도로명: 부산광역시 수영구 무학로63번길 124 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 14.68㎡ · 지상 6층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 원경화 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 85,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 자갈치신용협동조합 / 830,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.04.20 자갈치신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 996,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 임대주택 등기 | 2022.11.04 민간임대주택등기 · 등록 원인일 2020.05.21 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유관계는 재확인
손지은은 주택 전부에 대해 보증금 62,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 임대차계약일은 2021.04.29, 확정일자는 2021.05.03, 점유개시일은 2021.06.01, 주민등록일은 2021.06.29입니다. 모두 말소기준일인 2018.04.20보다 늦으므로 선순위 근저당권자와 매수인에게 대항할 수 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다.
| 성명 | 표시 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최진원 | 미상 | 2020.12.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서덕규 | 미상 | 2022.04.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박소현 | 미상 | 2023.02.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현태 | 미상 | 2024.07.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이세민 | 미상 | 2021.02.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김다영 | 미상 | 2020.05.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서유나 | 미상 | 2019.06.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태곤 | 403호 | 2019.09.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종탁 | 미상 | 2020.07.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손지은 | 주택 전부 | 2021.06.29 | 2021.05.03 | 62,000,000원 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 성명 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 85,400,000원으로 감정가 122,000,000원의 70%입니다. 하지만 대상 면적 14.68㎡와 일치하는 실거래 표본이 확인되지 않아, 현재 가격이 실제 시세보다 낮은지 판단할 근거는 부족합니다. 감정가 대비 할인율은 경매 회차 정보일 뿐, 곧바로 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 85,400,000원 | 83,462,800원 | 912,537,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 59,779,999원 | 58,303,959원 | 937,696,041원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 41,845,999원 | 40,692,771원 | 955,307,229원 | 0원 |
센티움시티6차는 총 12세대이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.9회, 매각률은 0.0%입니다. 최근 매각금액과 매각일도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가나 최저가만으로 환금성과 적정 응찰가를 정하기보다는, 민락동 인근의 유사 면적 도시형생활주택·다세대 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,937,200원 |
| 1. 근저당 · 자갈치신용협동조합 | 996,000,000원 | 83,462,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 근저당에 배당되는 구조이며, 채권최고액 기준 미배당액은 912,537,200원입니다. 손지은 임차권은 말소기준보다 후순위이고 배당 잔여가 없어, 배당모델상 매수인 승계액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 가능액은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 민안초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 소규모 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 부산도시철도 2호선·3호선 수영역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 6층 건물로 사용승인일은 2018.04.11입니다. 승강기·위생·급배수·도시가스·화재탐지·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부마감재 상태를 확인하지 못했습니다.
- 도로·토지. 남서측으로 폭 약 5미터의 포장도로에 접하며, 제2종일반주거지역입니다. 토지면적은 124.6㎡, 공시지가는 2,165,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 건물이고 대상 전용면적은 14.68㎡입니다. 일치하는 실거래와 최근 경매 매각사례가 확인되지 않아 환금성 판단은 보수적으로 해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 501호 실제 점유자 특정. 현황조사의 이름과 점유부분을 주민등록 전입세대확인서, 현장 문패·우편물, 관리주체 확인과 대조해야 합니다.
- 성명 미상 점유 기록 확인. 전입일과 보증금이 없으므로 대항력 가능성을 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서 원본과 추가 문건을 확인해야 합니다.
- 403호 기록 분리. 이태곤은 403호로 표시돼 있습니다. 본건 501호의 임대차 또는 점유관계와 연결되는지 확인해야 합니다.
- 손지은 임차권. 보증금 62,000,000원, 전입일 2021.06.29, 확정일자 2021.05.03의 후순위 임차권입니다. 법률상 승계 여부와 별개로 실제 인도·명도 상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기가 있으므로 매각 후 행정상 지위와 등기 정리 절차를 확인해야 합니다.
- 내부 수리비. 내부가 확인되지 않았으므로 마감·설비·누수 등 수리비를 응찰가에 별도 반영해야 합니다.
- 시세 원본 대조. 감정가 70%를 시세 할인율로 보지 말고, 민락동의 유사 면적 다세대·도시형생활주택 실거래와 임대수익을 직접 비교해야 합니다.
- 배당 외 부담. 당해세, 최우선변제, 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 현재 근저당권자 확인. 2025.07.09 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 채권자 변동과 배당요구 관련 원본 문건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리표는 후순위 소멸, 현장은 아직 미완성”
등기부의 기본 구조는 선명합니다. 2018.04.20 근저당이 말소기준이고, 손지은의 임차권등기와 확인된 전입자들은 모두 후순위입니다. 배당모델상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 난도는 등기 순위보다 실제 점유관계에서 올라갑니다. 점유부분 미상 기록이 다수이고, 본건과 다른 403호 기록이 섞여 있으며, 성명과 전입일이 없는 주거 점유 기록도 남아 있습니다.
가격도 같은 이유로 보수적으로 봐야 합니다. 최저가는 감정가의 70%지만 대상 면적과 일치하는 실거래가 없어 시세 메리트를 확인할 수 없고, 내부 상태도 조사되지 않았습니다. 이 물건은 권리는 조건부 통과, 점유와 가격은 확인 후 판단이 맞습니다. 서류와 현장에서 501호 점유자를 특정하고 유사 면적 실거래를 확보하기 전에는 최저가만 보고 응찰가를 높일 이유가 없습니다.